Đầu tư bất động sản kiểu Metain

Kết hợp công nghệ blockchain non trẻ với mô hình bảo vệ nhà đầu tư bất động sản đã ra đời hơn 60 năm là cách người đứng đầu Metain đưa bất động sản Việt Nam ra thế giới. 

Cuối tháng 9 vừa qua, Ava Labs (nền tảng blokchain có trụ sở ở New York, Mỹ), Morgan Lewis, Deloitte, CBRE, DN Legal, Hiệp hội Blockchain Hồng Kông, Ngân hàng Toàn cầu Quid và hơn 50 cộng đồng quốc tế khác đã công bố quan hệ đối tác chiến lược với Metain. Cùng với vòng huy động vốn thành công vào giữa tháng 3 từ IDG Capital, Metain đang được định giá 12 triệu USD.

Sự kết hợp giữa mô hình quỹ tín thác bất động sản REIT (ra mắt năm 1962 ở Mỹ) và công nghệ blockchain (DeFi, NFT, Smart Contract) là thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư của Metain. Ông Trần Nhân, sáng lập và Giám đốc Điều hành Metain, cho biết Metain mang đến cơ hội đầu tư bất động sản với tỉ suất lợi nhuận ước tính 15-25% cho các nhà đầu tư có thu nhập thấp đến trung bình, với giá trị đầu tư nhỏ, minh bạch và an toàn.

Cơ cấu hoạt động Metain gồm công ty quản lý tài sản có sẵn, hợp pháp ở Việt Nam, cụ thể là MVOT1 (đang quản lý danh mục bất động sản cho thuê tại đường Trần Đình Xu, quận 1) và nền tảng blockchain Metain. Tài sản của các công ty quản lý tài sản sẽ được định giá, quản lý, nộp thuế bởi các đơn vị thứ 3 độc lập, sau đó chia nhỏ thành suất đầu tư bất động sản bằng REIT NFT (mã định danh duy nhất được tạo bởi công nghệ blockchain). Nhà đầu tư của Metain có thể tham gia đầu tư thông qua việc sở hữu các REIT NFT. Điển hình như bất động sản của MVOT1 được định giá 1,9 triệu USD bởi CBRE Việt Nam; việc quản lý, giải quyết các vấn đề thuế phát sinh trong quá trình kinh doanh được thực hiện bởi Deloitte.

Nguồn thu của các nhà đầu tư và Metain đến từ 2 nguồn chính: nhận lợi tức từ hoạt động cho thuê vận hành và lợi nhuận từ giá trị tài sản nhà đất tăng theo thời gian. Theo quy định của REIT, mỗi danh mục đầu tư chung của Metain có thời hạn đầu tư là 5+1+1 năm. Đến giữa năm thứ 5, các nhà đầu tư sẽ thực hiện quyền bỏ phiếu để quyết định thanh khoản hoặc giữ lại tài sản để vận hành tiếp. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp vào năm thứ 7, danh mục đầu tư bất động sản của Metain bắt buộc kết thúc và bán tài sản theo giá thị trường. Khi một tài sản được bán, số tiền thu được sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính và thuế sẽ được chia lại cho nhà đầu tư theo tỉ lệ nắm giữ REIT NFT. Phía Metain nhận 20% lợi nhuận thu được từ tài sản bán ra.

Trong đợt mở bán dành cho nhà đầu tư VIP đối với REIT NFT của bất động sản thuộc danh mục đầu tư MVOT1, có 190.000 mã NFT được tạo ra (1 NFT tương đương 10 USD) và hơn 34.900 REIT NFT đã được bán chỉ trong vòng 1-2 tuần cho các nhà đầu tư ở đây. “Lãi suất kép hằng năm của các bất động sản trung tâm ở Việt Nam trong 10 năm qua là hơn 18%, nằm trong Top các nước trong khu vực nên rất được nhà đầu tư quan tâm”, ông Trần Nhân nói.

Theo kế hoạch, Metain sẽ đưa quỹ MVOT2 (đang quản lý danh mục đầu tư với 4 bất động sản ở các quận trung tâm tại Hà Nội và TP.HCM) đi vào hoạt động vào cuối năm 2022. Công ty đang hướng đến nhà đầu tư tại những quốc gia có tỉ lệ người dùng sở hữu ví điện tử cao như Vietnam, Philippines, Brazil, Thái Lan, Hồng Kông, Ấn Độ... Cũng phải nói thêm, cả 5 bất động sản mà quỹ MVOT1, MVOT2 đang quản lý được hình thành từ trước khi gọi vốn và thuộc sở hữu của các thành viên sáng lập công ty.

Ông Trần Nhân (tốt nghiệp Đại học Ostrava tại Cộng hòa Czech ngành bảo mật máy tính) cho biết ý tưởng thành lập Metain được ông nung nấu từ 8 năm trước từ chính kinh nghiệm bản thân khi đầu tư chung bất động sản, tin tưởng bạn đứng tên và cuối cùng là mất trắng. “Sau sự cố đó, tôi có ý tưởng đầu tiên về một mô hình giúp giảm thiểu rủi ro trong hoạt động đầu tư chung bất động sản”, ông nói.

REIT là mô hình phù hợp nhất vì các định chế bảo vệ nhà đầu tư, quy định biểu quyết minh bạch. Tuy nhiên, mô hình này bị giới hạn địa lý và pháp luật của các nước. Về cơ bản, rất khó có thể mua bán cổ phiếu của mô hình này xuyên quốc gia. Đến năm 2019, trào lưu NFT trỗi dậy, việc mua bán diễn ra trên toàn cầu rất dễ dàng nhưng lại không có bất cứ quy định nào bảo vệ nhà đầu tư. Đối với ông Nhân, công nghệ này như một mảnh ghép còn thiếu cho mô hình mà ông nung nấu thời gian qua.

“Nếu kết hợp điểm mạnh của REIT là tính minh bạch, vận hành dựa trên các nguyên tắc, định chế rõ ràng và khả năng mua bán xuyên biên giới, xóa bỏ rào cản địa lý của blockchain thì sẽ như thế nào?”, ông Nhân tự hỏi.

May mắn là sau đó ông Nhân đã “chiêu mộ” được ông Khánh Nguyễn, người có kinh nghiệm quản lý danh mục tài sản 200 triệu USD của Mapletree Việt Nam làm Giám đốc Đầu tư của Metain. Với sự trợ giúp của ông Khánh, 3 tháng cuối năm 2020 là thời điểm ông Nhân và 2 đồng sáng lập phụ trách kỹ thuật miệt mài lập trình cho hệ thống Metain.

Với dòng tiền mới từ vòng gọi vốn gần đây, ông Nhân cho biết sẽ dùng để đầu tư công nghệ giúp việc sở hữu và sử dụng ví crypto dễ dàng hơn. Mặt khác, Ava Labs, với lợi thế là nền tảng của nhiều sàn giao dịch tiền điện tử toàn cầu, sẽ giúp Metain tiếp cận nhà đầu tư tiềm năng.

Số tiền huy động từ các đợt phát hành REIT NFT dựa trên tài sản thực ở Việt Nam sẽ được Công ty dùng để mua các tài sản mới, trước mắt là ở Việt Nam với các tiêu chí: nhà có đất thuộc quận trung tâm, giao thông thuận tiện và tối thiểu 25 phòng để có thể đưa vào khai thác kinh doanh ngay lập tức. Công thức này có thể được điều chỉnh khi Metain mở rộng sang các nước trong khu vực nhưng điều kiện tiên quyết phải là bất động sản khu vực trung tâm và có thể đưa vào khai thác kinh doanh ngay, theo ông Nhân.

Một câu hỏi đặt ra về mức độ hấp dẫn của Metain về lâu dài khi công ty này về cơ bản là một quỹ REIT, với tỉ suất lợi nhuận được ấn định (3-9% ở Mỹ, 4-10% ở châu Âu và 15-25% ở Đông Nam Á) là khá thấp so với các công ty blockchain có tỉ suất tự công bố lên đến hàng chục hàng trăm phần trăm. “Đó là 2 đối tượng đầu tư khác biệt. Những người thích mạo hiểm sẽ không bao giờ chọn chúng tôi. Ngược lại, các nhà đầu tư muốn sự minh bạch, lợi suất ổn định thì Metain đang đưa cho họ một giải pháp như vậy”, ông Nhân nói.