Các yếu tố cơ bản định hình bất động sản năm 2023

Các thị trường bất động sản ở châu Á - Thái Bình Dương đang tái lập và sẽ tiếp tục trong năm 2023. Tâm lý chung của nhà đầu tư bất động sản hiện tại thiên về sự thận trọng, hướng đến mô hình tăng trưởng ổn định và lợi nhuận tốt hơn trong dài hạn từ nửa sau năm 2023. Mặc dù nền tảng vững chắc, bất động sản chắc chắn không thể tránh khỏi biến động thị trường.

Tuy nhiên, Colliers dự báo vẫn có một số cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư có chiến lược và nguồn lực phù hợp. Trước tiên, cần xem xét các yếu tố cơ bản định hình bất động sản năm 2023.

Tính bền vững thúc đẩy làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao

Các tiêu chí và xếp hạng về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) trong bất động sản ngày càng được nhà đầu tư chú trọng. Điều này không chỉ vì lý do pháp lý và uy tín, mà còn để đáp ứng yêu cầu của khách thuê về nơi làm việc mang tính trải nghiệm và cũng để cân bằng chi phí vận hành tài sản trong dài hạn

Nhà đầu tư đang tích cực nhắm đến các tài sản có nhiều đặc điểm bền vững với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn. Do đó, các tài sản không đáp ứng đủ sẽ ngày càng có khả năng bị giảm giá hoặc thanh lý và mua lại để tái phát triển.

“Mặc dù quá trình ra quyết định đầu tư chậm lại và tâm lý phòng thủ, yếu tố ESG trong bất động sản sẽ ngày càng quan trọng trong năm 2023”, bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Dịch vụ Thị trường Vốn & Đầu tư, Colliers (Việt Nam) nhận định. Theo bà Vân, trước đây nhà đầu tư đôi khi nản lòng vì tỉ lệ hoàn vốn thấp của các dự án ESG. Tuy nhiên khi hầu hết công ty đối mặt với những thách thức kinh tế toàn cầu trong năm tới, mỗi đồng chi tiêu phải xét trong tầm nhìn dài hạn. “Chi phí vận hành thấp hơn của các dự án ESG đang trở thành một điểm cộng lớn, giúp khách thuê và chủ đầu tư vừa tiết kiệm chi phí vừa nâng cao hiệu quả”, bà Vân kết luận.

Lạm phát, lãi suất và kinh tế thế giới

Trên toàn cầu, các Ngân hàng Trung ương sẽ tiếp tục tăng lãi suất để đối phó lạm phát. Dù tốc độ tăng năm nay dự kiến chậm hơn, nhưng lạm phát dai dẳng khiến giá hàng hóa tăng cao, gián đoạn chuỗi cung ứng và cản trở sự hồi phục của nhu cầu nội địa, đồng thời làm suy yếu các đồng tiền châu Á so với USD. Điều này làm giảm giá bất động sản trong khu vực tính theo USD, từ đó có thể thúc đẩy các giao dịch đang đình trệ.  

Tình hình kinh tế trì trệ ở Hoa Kỳ và khu vực đồng euro do suy thoái kinh tế toàn cầu gây áp lực lên nhu cầu bên ngoài đối với bất động sản châu Á - Thái Bình Dương. Tuy vậy, những cơn gió ngược ở Hoa Kỳ và châu Âu khiến các thị trường châu Á - Thái Bình Dương trở thành kênh trú ẩn tương đối an toàn cho các khoản đầu tư bất động sản.

“Tuy còn nhiều bất ổn, thị trường vẫn có một lượng vốn lớn đang chờ đợi cơ hội đầu tư”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc của Colliers (Việt Nam) cho biết. Colliers dự báo các thị trường bất động sản sẽ bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023 khi tình hình lãi suất chắc chắn hơn.

Bất động sản văn phòng, công nghiệp và hậu cần sẽ được quan tâm nhất tại Việt Nam trong năm nay. Nhóm tài sản tiếp theo nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư là nhà ở và căn hộ dịch vụ, đặc biệt là những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực của người lao động, chuyên gia và nhân sự nước ngoài di cư đến Việt Nam và các cụm công nghiệp trong nước.

Một phân khúc thú vị khác đáng chú ý trong năm 2023 là bất động sản nghỉ dưỡng, khi Việt Nam đang nỗ lực tận dụng đà phục hồi của nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng từ khách du lịch trong nước và quốc tế sau dịch.

Tái lập giá tài sản

Trong khi thị trường bất động sản dần quen với giai đoạn hoạt động đầu tư giảm tốc, quá trình tái lập giá cũng diễn ra trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Điều này làm thay đổi chiến thuật của nhà đầu tư khi giá trị vốn dự kiến sẽ được điều chỉnh lên đến 30%. 

Cú sốc mà thị trường đang trải qua có thể được hấp thụ phần lớn vì những diễn biến thị trường hiện tại không giống cuộc khủng hoảng tài chính trong quá khứ. Khi đó, mức cho vay trên giá trị từng cao hơn nhiều so với hiện nay. “Tiền mặt là vua, và các nhà đầu tư nhiều vốn chủ sở hữu, đặc biệt người mua tư nhân, có thể ra giá khi thị trường đang có ít bên mua”, ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển Kinh doanh, Colliers (Việt Nam) cho biết. Theo ông Hoàng, các thị trường có trạng thái trú ẩn an toàn sẽ năng động hơn và các địa điểm có mức vốn tư nhân thâm nhập sâu sẽ tăng trưởng tốt.

Những yếu tố khác

Ngoài ra, khu vực châu Á - Thái Bình Dương được đánh giá có sức bền tốt khi có năng lực chống chịu với lạm phát được thể hiện qua năm rồi, dần hướng tới phục hồi bền vững.

Công nghệ cũng đã tạo ra thay đổi trong lĩnh vực bất động sản, đẩy nhanh sự phát triển về cách thức tương tác giữa chủ sở hữu và khách thuê, quản lý theo thời gian thực, và các công cụ giúp nâng cao năng suất và tối đa hoá trải nghiệm người dùng.

Như đã phân tích ở trên, nhà đầu tư trong năm 2023 có xu hướng ưu tiên tài sản phòng thủ. Khi áp dụng chiến lược này, 3 phân khúc có nhu cầu cao nhất là văn phòng, công nghiệp và hậu cần (I&L).

Có thể bạn quan tâm:

Hoa hậu H’Hen Niê: “Có sẵn tình yêu, tự cây sẽ kết nối”