Khúc cua gấp của bất động sản và xây dựng

Công ty dữ liệu FiinGroup dự báo tăng trưởng lợi nhuận sau thuế năm 2022 của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở dự kiến giảm tốc mạnh so với năm 2021. Nguyên nhân là nhóm bất động sản nhà ở đang chịu ảnh hưởng lớn do hệ lụy từ đợt bùng phát dịch COVID-19 trong 2 năm qua và những thay đổi chính sách về tín dụng/nguồn vốn sau các sự kiện gần đây liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Dự báo này được đưa ra khi trong quý I/2022, tổng doanh thu và lợi nhuận của 50 doanh nghiệp bất động sản nhà ở giảm lần lượt 27% và 11% so với cùng kỳ, còn 41.000 tỉ đồng và 9.500 tỉ đồng (theo dữ liệu từ VietstockFinance). Cũng theo dữ liệu này, Vinhomes vẫn dẫn đầu về lợi nhuận ròng với hơn 4.500 tỉ đồng, nhưng lại giảm 16% so với cùng kỳ. Lợi nhuận của Novaland gấp đôi cùng kỳ, đạt lần lượt gần 2.500 tỉ đồng và hơn 1.000 tỉ đồng, đến từ hoạt động tài chính khi mua bán - sáp nhập một số đơn vị trong quý I. Còn Tập đoàn FLC là doanh nghiệp có mức lỗ ròng cao nhất với 466 tỉ đồng... 

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho biết khó khăn của doanh nghiệp bất động sản đến từ việc nguồn cung khan hiếm cùng dòng vốn cho bất động sản đã bị siết chặt trong thời gian gần đây.

Báo cáo của Công ty Chứng khoán SSI cũng cho thấy, thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản do nhiều dự án không thể triển khai, dẫn đến thiếu sản phẩm, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư và người mua nhà rất lớn. Trong khi đó, việc sửa đổi Luật Đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư, nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.

Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định trong giai đoạn 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn. Cụ thể là chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7-15% so với cuối năm 2021.

Kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP và thị trường bất động sản xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% vốn FDI đăng ký mới hằng năm. Ảnh: Quý Hòa.

Hệ lụy dây chuyền khiến doanh nghiệp trong ngành xây dựng cũng đang đối mặt với áp lực chi phí đầu vào (gồm vật liệu xây dựng, chi phí nhân công) duy trì ở mức cao. Thậm chí, mới đây, Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, nêu rõ các khó khăn, thách thức mà ngành này đang đối mặt. Theo đó, VACC phản ánh tình trạng các loại vật liệu đều tăng cao và nếu tính theo tỉ trọng vật tư của cơ cấu giá  thì việc tăng giá vật liệu đã làm giá thành gói thầu tăng lên từ 18-30%. 

Trước tình trạng này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch VACC, cho rằng hầu hết doanh nghiệp xây dựng lớn đều không đạt kế hoạch đặt ra ban đầu, chỉ đạt 28-40% kế hoạch cả năm. "Nếu tình hình này tiếp diễn 5 năm nữa, chắc không còn doanh nghiệp xây dựng nào nữa", ông Hiệp nhấn mạnh. Doanh nghiệp trong ngành kỳ vọng vào giải ngân vốn đầu tư công sẽ trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng của ngành. 

Khó khăn trên là vấn đề đáng chú ý khi năm 2021, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP và  thị trường bất động sản xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% vốn FDI đăng ký mới hằng năm. 

Theo Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, một mặt góp phần vào sự khởi sắc chung của nền kinh tế, mặt khác tạo tiền đề cho những lĩnh vực kinh tế liên quan đến bất động sản phục hồi theo thì khơi thông nguồn vốn là giải pháp cần ưu tiên. Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, thì nhận định, để có dòng tiền nhanh, doanh nghiệp bất động sản sẽ thông qua mua bán - sáp nhập. Đến thời điểm hiện tại, bất động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. 

Mặt khác, cũng cần thanh lọc các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, đồng thời hỗ trợ những doanh nghiệp làm ăn hiệu quả. Đặc biệt, cần kích cầu thông qua các chính sách tạo điều kiện cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, những người mua nhà lần đầu được vay vốn. Qua đó xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh hơn, hướng tới người mua nhà có nhu cầu thật.