Bước ngoặt GCC

Khi ánh đèn từ tòa tháp Marina Central Tower soi bóng xuống dòng sông Sài Gòn đang thay da đổi thịt, người ta không chỉ thấy một biểu tượng mới của kiến trúc. Đó là tín hiệu của một cuộc dịch chuyển lớn đến từ làn sóng các trung tâm năng lực toàn cầu (GCC).

Trong bối cảnh căng thẳng thương mại và chính sách “Trung Quốc + 1” vẫn là kim chỉ nam cho các tập đoàn đa quốc gia, Việt Nam đã tận dụng khéo léo các hiệp định tự do thương mại để biến mình thành một điểm đến ổn định. Năm 2025, kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP ấn tượng 8,02%, một con số hiếm hoi trong bức tranh kinh tế toàn cầu đầy mảng tối. Nhưng con số không nói lên tất cả. Thay đổi thực sự nằm ở những gì diễn ra bên trong các tòa nhà văn phòng hạng A tại TP.HCM. Không còn là những đơn vị hỗ trợ (back-office) đơn thuần, các tập đoàn như ByteDance, GSK Pharma hay các gã khổng lồ chip như Marvell Technology đang thiết lập các trung tâm R&D và đổi mới sáng tạo ngay tại đây.

Bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó Giám đốc Dịch vụ Cho thuê Thương mại tại Savills TP.HCM, nhận định: “Các GCC mới đóng vai trò ngày càng chiến lược, tập trung vào công nghệ, dữ liệu và đổi mới sáng tạo, những chức năng cốt lõi trong chuỗi giá trị toàn cầu. Đây không phải là xu hướng ngắn hạn, mà là một nhóm khách thuê chiến lược sẽ nâng chuẩn toàn bộ thị trường”.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam tại TP.HCM, nhận định khu vực trung tâm và khu vực phía Nam sẽ chứng kiến sự gia tăng của các dự án hạng A quy mô lớn, nâng cao đáng kể tổng nguồn cung cả về số lượng lẫn chất lượng.

Dự kiến sẽ ra mắt thị trường năm nay gồm các dự án Marina Central Tower của chủ đầu tư Masterise Homes với tổng diện tích sàn 67.600 m2; tòa nhà văn phòng C tại Vườn ươm Doanh nghiệp TTC (chủ đầu tư TTC Group, tổng diện tích sàn 14.535 m2); dự án UOA Tower II (chủ đầu tư UOA Group, tổng diện tích sàn 45.800 m2). Thành phố Thủ Đức sẽ có dự án TechnoPark của Vingroup với tổng diện tích sàn 97.048 m2 nhưng dự kiến năm 2026 mới đi vào hoạt động...

Khác với các doanh nghiệp nhỏ, GCC thường ký hợp đồng thuê dài hạn (5-10 năm) với diện tích lớn (từ 1.000 m² đến hơn 20.000 m²), tạo ra dòng tiền ổn định và bền vững cho thị trường bất động sản. Tại TP.HCM, thị trường văn phòng quý IV/2025 và dự phóng năm 2026 đang chứng kiến một cuộc sàng lọc khốc liệt. Các tập đoàn đa quốc gia không còn mặn mà với những không gian làm việc kiểu cũ. Đối với họ, văn phòng phải là công cụ để giữ chân nhân tài và hiện thực hóa cam kết ESG (môi trường, xã hội và quản trị).

Thực tế cho thấy tất cả các tòa nhà hạng A hoàn thành từ năm 2019 đạt chứng chỉ công trình xanh như LEED hay Green Mark đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao kỷ lục. Những cái tên như The Nexus hay e.town 6 đang trở thành thỏi nam châm thu hút dòng vốn Mỹ và châu Âu.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ với góc nhìn đầy thực tế: “Đây không phải là giai đoạn chững lại, mà là lúc thị trường bước vào thời kỳ trưởng thành hơn. Doanh nghiệp tìm kiếm không gian làm việc có thể nâng cao năng suất, thu hút nhân tài, đồng thời vẫn phải đảm bảo hiệu quả tài chính”.

Sự vận hành của tuyến metro số 1 vào cuối năm 2024 đã chính thức mở ra một chương mới cho địa ốc văn phòng. Dòng vốn không còn co cụm ở khu trung tâm mà bắt đầu lan tỏa mạnh mẽ sang phía Nam và thành phố Thủ Đức. Với nguồn cung dự kiến bổ sung thêm gần 300.000 m2 diện tích trong thời gian tới, thị trường đang chuyển từ “người bán” sang “người mua”. Các chủ tòa nhà buộc phải cải tạo, nâng cấp tiện ích và linh hoạt trong chính sách giá để chiều lòng những khách thuê khó tính nhất từ lĩnh vực dược phẩm, công nghệ thông tin và tư vấn chiến lược.

Tuy nhiên, thách thức vẫn hiện hữu. Sự thiếu hụt nguồn cung hạng A đạt chuẩn quốc tế cho đến năm 2028 có thể là lực cản nếu Việt Nam không đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện các dự án trọng điểm như The Kross, một tòa nhà hạng A hiếm hoi dự kiến ra mắt năm 2026.

Nhìn từ góc độ khu vực, Việt Nam đang đứng trước cơ hội vàng để vượt qua cái mác “gia công giá rẻ”. Việc thu hút thành công các GCC không chỉ mang lại doanh thu cho thị trường bất động sản văn phòng, mà còn là bước đệm để thâm nhập sâu hơn vào mạng lưới tri thức toàn cầu. Giữa những biến động địa chính trị khu vực, Việt Nam không chỉ là một bến đỗ an toàn về mặt vận hành, mà đang dần trở thành một bộ não quan trọng trong chiến lược của các tập đoàn đa quốc gia. Cuộc chơi văn phòng tại Việt Nam giờ đây không chỉ là câu chuyện về mét vuông sàn, mà là câu chuyện về hiệu quả và bền vững.