Cửa hẹp “vay để xây”

Việc Ngân hàng Nhà nước áp dụng mức trần tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá 15% (ngang bằng với mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế) đánh dấu một bước ngoặt khốc liệt của chu kỳ “tiền rẻ” và sự ưu ái đặc biệt dành cho lĩnh vực bất động sản. Đây không chỉ là một biện pháp hạ nhiệt tạm thời mà được ví như một cuộc “đại phẫu thuật” để cắt bỏ thói quen nghiện vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Trong hơn 10 năm qua, động lực phát triển của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chủ yếu dựa trên mô hình “đòn bẩy tài chính kép”. Theo đó, tín dụng ngân hàng làm lõi: vốn vay thường chiếm tới 70-80% tổng vốn đầu tư dự án. Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản thường xuyên đạt mức 20-25%, cao hơn nhiều so với mức chung của nền kinh tế.

Hình thức “bán nhà hình thành trong tương lai” cho phép doanh nghiệp huy động vốn sớm để xoay vòng cho các dự án tiếp theo. Bên cạnh đó, giai đoạn 2018-2022 chứng kiến sự bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp, giúp huy động vốn nhanh mà không cần tài sản đảm bảo khắt khe. Mô hình này tạo ra sự phát triển thần tốc nhưng thiếu bền vững. Khi “chiếc vòng kim cô” tín dụng được thiết lập vào năm 2026, khả năng “đảo nợ” bị triệt tiêu, dẫn đến tình trạng “đột quỵ dòng tiền” ngay cả với những tập đoàn sở hữu quỹ đất tỷ USD.

Doanh nghiệp Việt Nam cần nhận ra rằng khi tỷ lệ vốn vay trên giá trị tài sản (LTV) bị siết lại, họ không thể trông chờ vào việc “thổi giá” tài sản để vay thêm vốn. Thay vào đó, họ phải chứng minh được dòng tiền từ dự án. 

Tại Việt Nam, một rủi ro lớn hơn so với thị trường khu vực là tình trạng “LTV chồng LTV”. Doanh nghiệp vừa vay vốn ngân hàng cho dự án, vừa huy động trái phiếu, trong khi khách hàng lại vay tới 80% để mua chính sản phẩm đó. Khi tín dụng chung bị siết lại, toàn bộ chuỗi mắt xích này sẽ đứt gãy nếu một bên mất thanh khoản. “Lãi suất cho vay tăng kéo theo chi phí trả nợ của người đi vay bị đội lên đáng kể, từ đó tăng gánh nặng chi trả của phần lớn người vay mua nhà”, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định.

Ở góc độ vĩ mô, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, cho rằng năm 2026, tăng trưởng tín dụng dành cho bất động sản sẽ được kiểm soát sát với mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, đồng nghĩa dòng vốn vào thị trường sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng triển khai thực chất.

Theo ông Trương Hiền Phương, Giám đốc Cấp cao Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam, dịch chuyển sang thị trường vốn, bao gồm phát hành cổ phiếu và trái phiếu, không còn là lựa chọn, mà là xu thế tất yếu. Thực tế, năm 2025 đã ghi nhận làn sóng doanh nghiệp địa ốc phát hành thêm cổ phiếu, thu về hàng ngàn tỷ đồng để cơ cấu nợ và bổ sung vốn cho dự án. 

Để tồn tại trong bối cảnh vĩ mô mới, các doanh nghiệp buộc phải từ bỏ tư duy “vay để xây” và chuyển dịch sang mô hình “tài chính đa tầng”. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng, doanh nghiệp bền vững cần thiết lập cơ cấu vốn mục tiêu mới với mô hình “kiềng 3 chân”. 

Theo đó, trụ cột 1: 30% vốn chủ sở hữu và đối tác (equity); 30% thị trường vốn (phát hành trái phiếu xanh hoặc cổ phiếu để tài trợ dài hạn); 40% tín dụng và tiền ứng trước.

Trụ cột 2: doanh nghiệp cần chuyển từ việc để vốn “nằm chết” trong tài sản cố định sang việc vốn hóa các tài sản đang vận hành (văn phòng, trung tâm thương mại) thông qua quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) hoặc số hóa bất động sản (tokenization). 

Trụ cột 3: chuyển dịch sang mô hình “tích hợp”. Thay vì chiến lược “mua đất - xây - bán hết”, doanh nghiệp cần chú trọng vào dòng tiền vận hành. Việc giữ lại một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ giúp tạo ra bộ đệm tài chính an toàn khi thị trường đóng băng.

Trong bối cảnh Việt Nam siết tín dụng bất động sản vào năm 2026, việc tham chiếu chính sách tín dụng bất động sản của các quốc gia khác là vô cùng cần thiết để tìm ra lộ trình chuyển đổi mô hình tài chính phù hợp. 

Kinh nghiệm từ các thị trường lân cận cung cấp những bài học đắt giá cho Việt Nam. Trung Quốc đưa ra bài học “3 vạch kẻ đỏ” cho thấy việc siết tín dụng quá đột ngột có thể khiến các gã khổng lồ sụp đổ. Việt Nam cần lộ trình có chọn lọc để tránh gây sốc hệ thống. Các quốc gia phát triển thường không siết tổng hạn mức một cách định tính như Việt Nam mà sử dụng các chỉ số định lượng để kiểm soát rủi ro từ phía người vay. 

Chẳng hạn, áp dụng chỉ số LTV (loan-to-value) - giới hạn tỷ lệ vốn vay trên giá trị tài sản. Như tại Hàn Quốc, người mua nhà tại các khu vực “nóng” như Seoul chỉ được vay 40-50% giá trị nhà. Hay áp dụng chỉ số DTI/DSTI (debt-to-income) - giới hạn tỷ lệ trả nợ trên tổng thu nhập của người vay. Ví dụ, Singapore áp dụng tỷ lệ TDSR (total debt servicing ratio) rất nghiêm ngặt, yêu cầu tổng các khoản nợ không vượt quá 55% thu nhập hằng tháng.

Đối với các nhà lãnh đạo doanh nghiệp, đây là thời điểm để chuyển đổi từ tư duy “địa ốc thuần túy” sang “quản trị tài chính và vận hành”. Những người chơi sống sót sẽ là những cái tên sở hữu sức khỏe tài chính thực sự và khả năng thích nghi với một chu kỳ kinh doanh không còn bóng dáng của vốn rẻ. 

Có thể bạn quan tâm 

Hạ tầng cho thành phố tương lai