Gỡ nút thắt nguồn cung bất động sản

Sunshine Group cho biết 2 dự án tại phường Tân Mỹ và phường Phú Thuận vừa được tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tiếp tục triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường. Ngoài 2 dự án trên, Sunshine Group cũng chuẩn bị tung ra gần 7.000 căn hộ biển tại dự án Sunshine Bay Retreat Vung Tau. Tính ra, Sunshine Group sắp tung ra gần 13.500 căn hộ cao cấp tại TP.HCM.

Sóng tái khởi động 

Theo Avison Young Việt Nam, trong quý III, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tiếp tục gia tăng với việc ra mắt phân khu Trellia Cove, cung cấp hơn 800 căn hộ 2-3 phòng ngủ với diện tích đa dạng từ 54-170 m2, đánh dấu bước phát triển tiếp theo của Khu đô thị phức hợp Mizuki Park do Nam Long hợp tác với các đối tác Nhật cùng phát triển. Bên cạnh đó, thị trường duy trì sức hút từ các dự án hiện hữu có tên tuổi và vị trí đắc địa như The Privé (Đất Xanh), Lumière Midtown (Masterise Homes) hay Kiều by KITA (KITA Group)…

Những con số trên cho thấy tín hiệu tốt của việc gia tăng nguồn cung bất động sản, nhằm giải quyết cùng lúc nhiều bài toán tồn đọng của thị trường. Bởi vì TP.HCM đã và đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. Mục tiêu của TP.HCM là phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. 

Thiếu hụt này khiến chênh lệch cung - cầu bị nới rộng, dẫn đến giá bất động sản tại đây tiếp tục gia tăng, bất chấp nhiều giải pháp can thiệp. Theo CBRE, giá chung cư nội thành TP.HCM hiện trung bình 87 triệu đồng/m2, tăng gần 31% so với năm ngoái. Riêng khu vực thành phố Thủ Đức cũ vượt 100 triệu đồng/m2. Với các sản phẩm dưới 60 triệu đồng/m2, người mua phải dịch chuyển về vùng ven Bình Dương cũ hoặc Tây Ninh, Đồng Nai. Việc nguồn cung căn hộ mới được bổ sung thêm (dự kiến tăng so với các năm trước, đặc biệt so với giai đoạn khan hiếm 2023-2024) giúp cải thiện thanh khoản thị trường. Nguồn cung tăng cũng là dấu hiệu cho thấy nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của chính quyền thành phố đang dần phát huy hiệu quả, giúp các dự án bị đình trệ được tái khởi động, mang lại sinh khí mới cho doanh nghiệp ngành bất động sản. 

Nguồn cung dù có tăng, nhưng phần lớn là căn hộ cao cấp khiến người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Mức giá bán trung bình được kỳ vọng vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 nếu thị trường tiếp tục giữ đà phục hồi ổn định. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết trong quý III chỉ khoảng 2.000 căn hộ tại khu vực nội thành TP.HCM giao dịch thành công, tỉ lệ hấp thụ trên dự án mở bán mới đạt 68%, giảm 22% so với tỉ lệ tiêu thụ các dự án bán trong quý trước. “Nguyên nhân chính là giá bán tăng cao, vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua”, ông Kiệt nhận định.

Áp lực cân bằng thị trường

Sự tăng trưởng nguồn cung thương mại tạo áp lực để chính quyền tiếp tục thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền nhằm cân bằng lại thị trường và giải quyết bài toán nhà ở cho đại bộ phận người lao động. Do đó, việc có thêm nguồn cung giúp thị trường trở nên lành mạnh hơn, giảm bớt tâm lý khan hiếm đẩy giá, mặc dù hiện tại sự tăng giá vẫn đang diễn ra. Các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh mạnh hơn thông qua chính sách bán hàng và chất lượng sản phẩm để thu hút người mua. 

Phân tích của Dat Xanh Services dự báo, thanh khoản có thể cải thiện rõ rệt hơn vào cuối năm nay và năm 2026 khi tín dụng nới lỏng, niềm tin người mua phục hồi. Trong kịch bản khả quan, nguồn cung mới tăng 40-50%, lãi suất duy trì dưới 10%, giá bán có thể tăng thêm 10-15% và tỉ lệ hấp thụ đạt trên 45%. Ngược lại, nếu nguồn cung chỉ tăng 25-30% và lãi suất ở mức 11%, thanh khoản toàn thị trường có thể giảm còn dưới 40%, phản ánh giai đoạn phục hồi chậm.

Đáng chú ý, sau khi mở rộng địa giới hành chính, thị trường TP.HCM có thêm một lượng nguồn cung đáng kể, với khoảng 20 dự án đến từ thành phố Thuận An và thành phố Dĩ An cũ. Sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, tập trung dọc theo tuyến quốc lộ 13. Cùng với đó là khoảng 5 dự án từ thành phố Vũng Tàu cũ và giá bán có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực. 

Về xu hướng này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định, các chủ đầu tư khi mở rộng về vùng lân cận TP.HCM có xu hướng nâng cấp tiêu chuẩn sản phẩm, gia tăng tiện ích và dịch vụ cho dự án. Nếu trước đây, phần lớn dự án tại Đồng Nai hay Tây Ninh thuộc phân khúc bình dân thì nửa đầu năm 2025 đã xuất hiện nhiều dự án trung cấp và cận cao cấp, kéo giá bán tăng theo. Đại diện CBRE dự báo trong 2 năm tới, giá nhà tại TP.HCM mới sẽ tăng trung bình 10% mỗi năm, còn các vùng vệ tinh sẽ tăng mạnh hơn, khoảng 21% mỗi năm, nhờ giá khởi điểm thấp và định vị sản phẩm dần dịch chuyển lên phân khúc cao hơn.

Trước những diễn biến của thị trường, nhiều nhận định cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM có thể bước vào giai đoạn bùng nổ từ năm 2030, khi các dự án hạ tầng trọng điểm đi vào vận hành và Thủ Thiêm trở thành trung tâm tài chính quốc tế.  

Để đón đầu xu hướng này, theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, tại TP.HCM, doanh nghiệp bất động sản có thể tập trung vào nhóm sản phẩm căn hộ cao cấp hướng đến nhà đầu tư nước ngoài và tầng lớp thượng lưu. Tại Bình Dương, các sản phẩm nên tập trung vào phân khúc vừa túi tiền, trung cấp, phục vụ chuyên gia, người lao động tại các khu công nghiệp, với tiềm năng cho thuê cao. Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, có thể hướng đến việc phát triển các dịch vụ bổ trợ, bất động sản nghỉ dưỡng.

Có thể bạn quan tâm 

Giữ thăng bằng tín dụng địa ốc