M&A bất động sản chuyển trạng thái

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến làn sóng mua bán và sáp nhập (M&A) sôi động chưa từng có, khi các tập đoàn lớn trong và ngoài nước gia tăng tốc độ thâu tóm các quỹ đất sạch nhằm rút ngắn thời gian triển khai và giảm thiểu rủi ro pháp lý. 

Bên cạnh đó, hoạt động M&A không chỉ là “lối thoát” chiến lược để doanh nghiệp duy trì phát triển mà còn là công cụ quan trọng để tái cấu trúc danh mục đầu tư và xử lý bài toán nguồn vốn, hàng tồn kho.

Lối thoát chiến lược

Theo dữ liệu từ Grant Thornton, chỉ trong 9 tháng năm 2025, thị trường đã ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần liên quan đến bất động sản với tổng giá trị khoảng 1,8 tỉ USD. Lĩnh vực bất động sản tiếp tục duy trì sức nóng và dẫn đầu thị trường M&A, với giá trị giao dịch khoảng 225 triệu USD chỉ riêng trong tháng 10/2025.

Xung lực mạnh mẽ này được tạo ra từ nhiều yếu tố. Trong đó, mục tiêu tăng trưởng GDP đầy tham vọng của Việt Nam trong năm 2025 tạo động lực tích cực cho nhiều hoạt động kinh doanh. Tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký trong 9 tháng năm 2025 đạt 28,5 tỉ USD, tăng hơn 15% so với cùng kỳ, trong đó bất động sản đóng góp phần lớn vào đà tăng này.

“Pháp lý sạch” đã trở thành yếu tố sống còn trong các thương vụ M&A. Dù mức giá chuyển nhượng nhóm dự án này có thể cao hơn 15-20% so với những dự án còn vướng mắc, doanh nghiệp vẫn chấp nhận để rút ngắn thời gian triển khai và bảo toàn dòng vốn. 

Lãi suất cho vay trung bình trong nước duy trì ở mức 7-9%, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Thị trường M&A cho thấy sự phân chia rõ rệt về vai trò giữa khối nội và khối ngoại. Nhà đầu tư nội chiếm ưu thế về số lượng thương vụ nhờ am hiểu thị trường và khả năng ra quyết định nhanh. Nhiều tập đoàn trong nước đang tăng tốc mở rộng quỹ đất thông qua M&A.

Tiêu biểu như Phú Đông Group vừa thâu tóm thành công 2 quỹ đất sạch tại TP.HCM; Khải Hoàn Land đặt mục tiêu tìm kiếm quỹ đất lớn, pháp lý hoàn thiện khoảng 70% để phát triển dự án ngay; Thaco Group mua lại một phần dự án Ngôi sao An Bình 2 (An Bình City) từ Geleximco với tổng mức đầu tư phần chuyển nhượng khoảng 2.850 tỉ đồng; Nam Long ký hợp đồng chuyển nhượng 15% vốn tại dự án Izumi City (Đồng Nai)…

Ở các dự án có quy mô lớn hoặc vị trí chiến lược, nhà đầu tư ngoại vẫn giữ vai trò chủ đạo nhờ tiềm lực tài chính mạnh. Nhà đầu tư ngoại hiện diện đông đảo, tập trung vào nhà ở cao cấp, khu đô thị và bất động sản công nghiệp. Các thương vụ đáng chú ý bao gồm thương vụ CapitaLand Tower bỏ ra gần 685 triệu USD thâu tóm toàn bộ khu phức hợp số 2 (154 ha) tại dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ. 

Trước đó, CapitaLand cũng mua lại 25 ha đất tại dự án Vinhomes Ocean Park 3 ở Hưng Yên. UOA Group (Malaysia) chi 68 triệu USD để sở hữu khu đất hơn 2.000 m2  tại trung tâm TP.HCM. Hay SkyWorld (Malaysia) chi 34 triệu USD mua lại quỹ đất hơn 9.400 m2 đã hoàn thiện pháp lý ở phường Lái Thiêu (TP.HCM), dự kiến phát triển chung cư cao cấp...

Đỉnh sóng M&A 

“Tôi rất tin tưởng vào thị trường Việt Nam, đơn giản vì nguồn cung văn phòng hạng A còn rất hạn chế”, ông Dickson Kong, Giám đốc Đầu tư của UOA, chia sẻ trên EdgeProp. Theo đại diện của UOA, TP.HCM có dân số gần gấp đôi Kuala Lumpur nhưng diện tích văn phòng chỉ bằng 1/3. Tập đoàn dự kiến đầu tư tổng cộng 120 triệu USD để phát triển Parc Tower, một tòa nhà văn phòng đạt chuẩn xanh với diện tích xây dựng 20.000 m². Dự án sẽ bắt đầu được xây dựng vào quý IV/2025 và hoàn thành vào quý II/2028.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, hình thức hợp tác phát triển, thực hiện M&A theo giai đoạn hoặc chuyển nhượng từng phần ngày càng phổ biến nhằm tăng tính linh hoạt và tối ưu hóa dòng tiền, đồng thời đảm bảo lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài giữa bên mua và bên bán.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nhấn mạnh, lợi thế giờ đây thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chiến lược rõ ràng và năng lực vận hành thực tế. Đây là bước chuyển từ M&A cơ hội sang M&A chiến lược. Trong đó, các thương vụ dịch chuyển từ trạng thái “gom đất để trữ tài sản” sang giai đoạn khai thác hiệu quả từng m2 đất thông qua liên doanh, liên kết và hợp tác đa tầng.

Theo ông Vũ Thành Lê, thành viên Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, sắp tới, nguồn vốn bất động sản không chỉ đổ vào đô thị vệ tinh kết nối trung tâm, mà còn là vùng quanh trung tâm hành chính, trung tâm đổi mới sáng tạo. Kết nối hạ tầng sẽ bằng cao tốc, metro, hệ thống đường vành đai… Các chuyên gia dự báo, giai đoạn 2024-2026 là thời kỳ đỉnh cao của hoạt động M&A bất động sản với sự gia tăng cả về số lượng thương vụ lẫn giá trị đầu tư. Các nhà đầu tư kỳ vọng Luật Đất đai 2024 cùng dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, cải thiện khả năng tiếp cận quỹ đất sạch và giảm rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.

Mặc dù triển vọng tăng trưởng tích cực, thị trường M&A vẫn đối mặt với các rào cản chính. Sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật là điểm nghẽn lớn nhất, khiến thủ tục chuyển nhượng kéo dài. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc không được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất dự án buộc họ phải hợp tác với đối tác trong nước, làm tăng chi phí đàm phán và kéo dài thời gian chuẩn bị. Sự bất định của chi phí đất cũng có thể gây e ngại cho bên mua. 

Có thể bạn quan tâm 

Áp lực kép của dệt may