Thị trường bất động sản 2020: Khó càng thêm khó

Thị trường giảm sút

Năm 2019 được coi là một năm khó khăn của thị trường bất động sản khi các dự án bị “ách tắc, đứng hình”, nguồn cung khan hiếm, khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.

Ông Nguyễn Trần Nam, chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, từ cuối năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản đang gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút.

Cụ thể, theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III/2019, thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm, nhất là Hà Nội, TP.HCM. Đơn cử, tại Hà Nội, ở phân khúc căn hộ, nếu so với quý II/2019, tổng số sản phẩm mới được chào bán ra thị trường ở quý III/2019 đã giảm hơn 2.200 căn và giảm hơn 4.000 căn so với cùng kỳ năm 2018.

Ở các tỉnh, thành lân cận với Hà Nội, dù được đánh giá như những “miền đất hứa”, nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan. Tại các địa bàn mới như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên… lượng cung BĐS cũng tương đối ít…

Trong khi đó, tại TP.HCM, chỉ có khoảng 5 dự án được phê duyệt chủ trương và 32 dự án được cấp phép đủ điều kiện đưa vào thị trường.

Riêng quý III có 8 dự án được cấp phép đưa vào thị trường, trong đó có 1 dự án của Vingroup cung cấp phần lớn sản phẩm, còn lại 7 dự án chỉ chiếm gần 50% còn lại. Cơ cấu sản phẩm cũng bị mất cân đối.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa thực sự phát triển bền vững, còn tiểm ẩn nguy cơ mất ổn định. Biểu hiện là tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra tương đối phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội...

Trong khi đó, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), cho biết có quan điểm cho rằng chu kỳ 10 năm khủng hoảng bất động sản 2009 có thể quay trở lại, đồng thời lưu ý: “Không ai chắc chắn được chu kỳ khủng hoảng có lặp lại không. Thị trường bất động sản 2019 có chững lại so với năm 2018, song vẫn đúng hướng”.

Siết tín dụng: Khó càng thêm khó

Theo ông Nam, sự trầm lắng và khó khăn trên thị trường bất động sản của năm 2019 có thể vẫn còn kéo dài trong năm 2020.

Lý giải về sự trầm lắng này, ông Nam cho biết, những vướng mắc về pháp lý không dễ có thể giải quyết trong ngắn hạn. Cùng với đó, tín dụng cho bất động sản ngày càng thắt chặt, tiếp cận đất đai hạn chế.

Hiện hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, lộ trình giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã được Ngân hàng Nhà nước định hướng từ năm 2016 và đã thực hiện đợt 1 từ 2018 và nay đang tiến hành đợt 2.

Lộ trình điều chỉnh này không quá gắt nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu suy thoái, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chặn cuộc đua lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ tác động khá mạnh đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Đặc biệt, việc tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%, áp dụng từ năm 2020 sẽ làm số tiền ngân hàng cho vay bất động sản bị giảm đáng kể. Và dù việc vay vốn mua bất động sản để ở hay đầu tư thì việc số tiền vay bị giảm đi sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sức mua và giá cả của thị trường.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế tài chính Huỳnh Trung Minh cho rằng, thị trường bất động sản có cảm giác đóng băng vì dù giá bị đẩy lên nhưng không có giao dịch thực. Cộng thêm việc siết vốn, trong thời gian tới thị trường bất động sản khó khăn sẽ chồng chất khó khăn, ông Minh dự báo.

►Bộ Xây dựng dự báo thị trường đất nền suy giảm mạnh trong năm 2020?

►Dòng vốn đổ về đâu khi thị trường bất động sản đi xuống?

►Từ thời hoàng kim đến cơn thoái trào của Condotel