Vàng hóa đất thô

Không hẹn mà gặp, hàng loạt công ty bất động sản nhà ở đã nhanh chóng lấn sang mảng bất động sản công nghiệp trước cơ hội lớn mà mảng kinh doanh này mang lại. Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, chẳng hạn, đang nghiên cứu triển khai dự án khu công nghiệp tại Bà Rịa - Vũng Tàu, đồng thời ký kết hợp tác chiến lược với Công ty Thanh Bình Phú Mỹ để phát triển hạ tầng và kho vận phục vụ chuỗi cung ứng khu vực Đông Nam Bộ. Nam Long Group cũng đang chuẩn bị quỹ đất công nghiệp tại Tây Ninh. Đáng chú ý nhất, Tập đoàn Vingroup cũng đã chính thức bước chân vào lĩnh vực khu công nghiệp với các dự án quy mô lớn tại Hải Phòng và Hà Tĩnh. 

Theo Savills TP.HCM, Việt Nam đang trở thành mắt xích sản xuất toàn cầu được ưu tiên nhờ xu hướng “Trung Quốc + 1” và căng thẳng thương mại. Làn sóng FDI được thúc đẩy mạnh mẽ bởi môi trường chính trị ổn định, ưu đãi thuế quan, các hiệp định thương mại tự do lớn (RCEP, CPTPP, EVFTA) và vị trí chiến lược gần Trung Quốc cùng chi phí lao động cạnh tranh. 

“Tổng hòa các yếu tố này đang mở ra kỷ nguyên mới cho dòng vốn FDI giá trị cao và bền vững vào Việt Nam, định vị đất nước như một trung tâm sản xuất toàn cầu vượt lên trên lợi thế chi phí”, ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills TP.HCM, nhận định.

Các nhà đầu tư FDI đổ xô vào Việt Nam giúp bức tranh kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp càng khởi sắc. Theo thống kê từ VietstockFinance, quý III/2025, tổng doanh thu của 24 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trên sàn chứng khoán đạt gần 10.400 tỉ đồng, lãi ròng gần 2.800 tỉ đồng, tăng lần lượt 11% và 33% so với cùng kỳ. 

Dẫn đầu toàn ngành về lợi nhuận là IDICO khi đạt gần 842 tỉ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ, chiếm 28% tổng lợi nhuận ngành. Xếp ngay sau là Becamex Group khi lợi nhuận 9 tháng gần 2.250 tỉ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ, đạt 92% kế hoạch. Tại khu vực miền Bắc, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc sau 9 tháng có lợi nhuận hơn 1.495 tỉ đồng, gấp 4,3 lần cùng kỳ. 

Có thể thấy, dòng vốn FDI tiếp tục là động lực quan trọng đối với bất động sản khu công nghiệp. Theo Bộ Tài chính, 10 tháng đầu năm 2025, FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt 21,3 tỉ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong vòng 5 năm. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,5 tỉ USD, chiếm 7%.

Năm 2025 được xem là điểm khởi đầu của chu kỳ tăng trưởng mới (2025-2030) cho bất động sản công nghiệp, với các động lực chính gồm làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu; chủ trương đẩy mạnh đầu tư hạ tầng (cao tốc, cảng biển, logistics, lưới điện); nhu cầu mở rộng sản xuất từ các ngành công nghiệp chủ lực. Bất chấp bối cảnh địa chính trị phức tạp và điều chỉnh thuế quan từ Mỹ trong nửa đầu năm, Việt Nam vẫn duy trì vị thế điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI.

Nghiên cứu mới đây của công ty tư vấn rủi ro Verisk Maplecroft chỉ ra rằng Việt Nam thuộc nhóm phụ thuộc nhiều nhất vào thương mại Mỹ, nhưng nhờ các chính sách hỗ trợ về kinh tế, cơ sở hạ tầng được cải thiện và ổn định chính trị, Việt Nam vẫn nằm trong số những nền kinh tế có khả năng phục hồi tốt. Đồng thời, một báo cáo của JLL Vietnam cho thấy, dòng vốn FDI đang có sự dịch chuyển về ngành, từ lĩnh vực sản xuất gia công lắp ráp, chế tạo các linh kiện bán thành phẩm sang một số ngành nghề có hàm lượng giá trị cao hơn hoặc thành phẩm như sản xuất chip, chất bán dẫn, năng lượng, sản phẩm điện tử…

Từ vai trò phụ, Việt Nam được xem là cứ điểm sản xuất mới trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Cùng với việc xuất hiện ngày càng nhiều các tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam, tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp đạt trên 80% ở miền Bắc và 89-92% ở miền Nam (theo CBRE Việt Nam). 

Để đáp ứng nhu cầu nhà máy, kho xưởng tăng nhanh, doanh nghiệp bất động sản công nghiệp như VSIP, Sembcorp, Amata hay BW Industrial đều đang mở rộng nhanh tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai và Bình Dương. Nhu cầu mở rộng quỹ đất cũng như phát triển kinh doanh thúc đẩy các thương vụ thâu tóm hoặc góp vốn phát triển các dự án bất động sản công nghiệp. 

Theo Grant Thornton, 9 tháng đầu năm 2025, có 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực bất động sản, với tổng giá trị công bố khoảng 1,8 tỉ USD. Trong đó, bất động sản công nghiệp chiếm tới 55%, tương đương 1 tỉ USD, gấp hơn 10 lần so với cả năm 2024.

Thương vụ gây chú ý nhất gần đây là hợp tác trị giá gần 2 tỉ USD giữa Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, Accelerated Infrastructure Capital (AIC) và VietinBank nhằm phát triển khu phức hợp trung tâm dữ liệu trí tuệ nhân tạo SGI-HCM Campus tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung (TP.HCM). Trước đó, Sembcorp Development (Singapore) hoàn tất thương vụ mua lại kho logistics 10.000 m² tại Khu công nghiệp Đình Vũ (Hải Phòng), dự kiến mở rộng thêm 5 kho mới để hình thành tổ hợp Sembcorp Logistics Park, Đình Vũ…

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định, thay vì đầu tư từ đầu, nhiều tập đoàn có tiềm lực tài chính hùng mạnh chọn cách thâu tóm dự án hiện hữu rồi tái cấu trúc, mở rộng và nâng cấp tiêu chuẩn gắn liền với tiêu chuẩn ESG và giá trị dài hạn. 

Cushman & Wakefield dự báo từ năm 2025-2028 thị trường đất công nghiệp miền Nam sẽ đón nhận khoảng 7.000 ha đất mới. Việc sáp nhập diễn ra ở các tỉnh lân cận TP.HCM mới như Tây Ninh sẽ mở rộng không gian phát triển, nâng cao khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp và hạ tầng liên vùng. Theo đó, bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững từ năm 2026 trở đi, bước vào một chu kỳ phát triển mới với chất lượng cao hơn cùng mô hình tập trung vào các dự án có quy mô lớn, tích hợp và đáp ứng tiêu chuẩn bền vững, công nghệ cao để thu hút dòng vốn FDI chất lượng. 

Có thể bạn quan tâm 

Cuộc đổ bộ của khách sạn 5 sao