Bất động sản cho thuê còn hấp dẫn?

Big Invest Group (BIG) - doanh nghiệp đầu tư bất động sản từng gây chú ý với tuyên bố muốn IPO tại Mỹ với giá trị 200 tỉ USD - vừa được Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội chấp nhận niêm yết trên sàn UpCOM. Giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 10.900 đồng/cổ phiếu.

Trái với những thông tin gây ồn ào, BIG có quy mô và lợi nhuận khá khiêm tốn. Vốn điều lệ chỉ ở mức 50 tỉ đồng, trong khi kết quả hoạt động chưa thật sự ấn tượng trong những năm qua, với lợi nhuận biên chỉ khoảng 3-3,5%.

BIG gắn liền với nhà sáng lập Võ Phi Nhật Huy có xuất phát điểm là công ty chuyên mua bán vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị công trình được thành lập vào cuối năm 2017. Sau 2 lần tăng vốn, BIG mở rộng hoạt động kinh doanh và chính thức bước chân vào lĩnh vực bất động sản, cụ thể là cung cấp cho thuê mặt bằng làm văn phòng, nhà ở. Hiện nay, Công ty hoạt động theo mô hình cộng đồng đầu tư. Công ty cho biết đến nay đã có hơn 500 nhà đầu tư và cổ đông trên cả nước với Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Lào Cai. Các tòa nhà của BIG đến từ việc trực tiếp đầu tư hay thuê lại của người dân. Tính đến tháng 9/2021, tổng nguồn vốn của BIG là 117 tỉ đồng. Trong đó, tổng nợ vay ở mức 27 tỉ đồng, chủ yếu vay từ ngân hàng.

Ngoài lĩnh vực bất động sản, BIG tham gia thương mại, cho thuê máy móc thiết bị nhằm phục vụ trong lĩnh vực thi công công trình và mua bán thép xây dựng.  Liệu mô hình bất động sản cho thuê của BIG có còn hiệu quả trong bối cảnh dịch bệnh khiến nhiều thứ đang định hình lại theo cách khác hẳn so với trước đây?

Xây dựng để cho thuê (Build To Rent - BTR) là một mô hình bất động sản trong đó các chủ đầu tư xây dựng nhà riêng hoặc chung cư để cho thuê thay vì để bán. BTR có thể mang lại lợi tức đầu tư chắc chắn, chi phí xây dựng rẻ hơn và đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng.

Nhưng thị trường cho thuê bất động sản đang gặp áp lực cạnh tranh rất cao do ngày càng có nhiều đơn vị tham gia và hành vi thay đổi của người dân sau đại dịch. Trên phân khúc văn phòng, Savills nhận định một trong những xu hướng có thể dễ dàng nhận thấy nhất hiện nay là mô hình làm việc kết hợp tại nhà và văn phòng (hybrid working).

Khách thuê cũng như nhân viên văn phòng sẽ ngày càng có xu hướng tìm kiếm cơ hội và những nơi làm việc kết hợp cho phép làm việc tại nhà nhiều hơn và đồng thời được linh hoạt làm việc trong các văn phòng chất lượng cao với cơ sở vật chất phục vụ cho hội nghị, hội thảo, có không gian đẹp và nội thất như phòng họp, có khu vực hợp tác giữa các bộ phận, thời gian làm việc linh động. Nhìn chung, các tòa cao ốc muốn hấp dẫn khách thuê như vậy cần đảm bảo công năng sử dụng đa dạng trong khi giá cho thuê khó lòng tăng theo vì các công ty đang nỗ lực tiết giảm chi phí.

Ở phân khúc nhà ở cho thuê, hàng trăm ngàn căn hộ và nhà phố đến hạn bàn giao gây áp lực đáng kể đến mặt bằng giá cho thuê. Số liệu quý III/2021 của Bộ Xây dựng cho thấy giá mặt bằng thương mại cho thuê, căn hộ, nhà ở cho thuê giảm khoảng 2-3%. Ở phân khúc cao cấp hơn là căn hộ dịch vụ, sau tác động của dịch COVID-19, xu hướng của dòng sản phẩm này là chú trọng hơn đến nhu cầu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe như tích hợp trung tâm tập gym, yoga, spa...

Đáng chú ý, công ty có quy mô nhỏ và vừa đang tận dụng thị trường với mức giá thuê giảm để tìm mặt bằng mới có thể sử dụng được ngay trong quý tới. Còn đối với các khách thuê là tập đoàn lớn, đa quốc gia lại chú trọng nghiên cứu thị trường trong giai đoạn 5-10 năm tới  nhằm đưa ra những thay đổi phù hợp mang tính tái cấu trúc cho hệ thống văn phòng.

Sau 2 lần tăng vốn, BIG mở rộng hoạt động kinh doanh và chính thức bước chân vào lĩnh vực bất động sản, cụ thể là cung cấp cho thuê mặt bằng làm văn phòng, nhà ở. Ảnh: Quý Hòa.

Do đó, các tài sản đầu tư và cho thuê của BIG tuy tiềm năng nhờ nhu cầu lớn nhưng đang gặp áp lực không nhỏ do khẩu vị thay đổi sau dịch COVID-19. Để cải thiện tỉ suất sinh lợi, sắp tới, BIG có thể sẽ đẩy mạnh mảng kêu gọi vốn từ cộng đồng để đầu tư theo hình thức mua chung, đầu tư chung bất động sản dựa trên nền tảng công nghệ.
Năm 2021, lãnh đạo BIG cho biết đã hợp tác với một số doanh nghiệp công nghệ nước ngoài để ứng dụng công nghệ blockchain vào việc số hóa các dự án bất động sản. Đây là một bước đi trong việc giúp nhà đầu tư và khách hàng có thể sở hữu bất động sản theo hình thức chia nhỏ và có thể dùng các điểm thưởng điện tử là các token để đổi lấy sản phẩm đất nền hoặc các dịch vụ thuê nhà trong hệ thống. 

Nhưng mô hình mua chung cũng xuất hiện khá nhiều đơn vị tham gia có tiềm lực tài chính mạnh mẽ đi cùng danh mục tài sản trải rộng từ đất nền, căn hộ, nhà trọ cho thuê đến văn phòng, như Infina, Cen Group, Houze Invest... “Nếu đảm bảo được các yếu tố pháp lý và công nghệ, cách làm này có thể giúp thị trường gọi vốn linh hoạt hơn trước đây. Tuy nhiên, cũng có không ít cảnh báo rủi ro khi đưa thị trường bất động sản vào một môi trường kinh doanh mới”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cảnh báo.