Sếp VinaCapital: Dòng tiền bất động sản không phải là do thị trường thiếu nhu cầu

Các chu kỳ bùng nổ và suy thoái bất động sản thường xảy ở các thị trường mới nổi, đặc trưng chung là do việc xây dựng quá nhiều  nhà ở mới, nhưng thị trường nhà ở Việt Nam lại thiếu nguồn cung, do đó các vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển bất động sản không phải là do thị trường thiếu nhu cầu. Nhu cầu  sở hữu nhà ở mới tại Việt Nam vượt xa nguồn cung hằng năm của các đơn vị cung cấp và mức cho vay mua nhà tại Việt Nam còn khiêm tốn chiếm khoảng 20%/GDP.

Vì vậy, vấn đề  chủ yếu mà các nhà phát triển bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc đảo nợ, điều họ cần phải làm để hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay. Vấn đề “lỗ hổng thanh khoản”này có thể sẽ được giải quyết bằng các chính sách của Chính phủ chứ không phải bằng tiền ngân sách. Ngoài ra, chúng tôi không cho rằngnợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng đáng kể, bởi vì khả năng giảm giá nhà ở là (rất) hạn chế khi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam. 

Thấu hiểu vấn đề và giải pháp tiềm năng

Các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua và một số đang gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu. Phần lớn vấn đề bắt nguồn từ những khó khăn họ đang phải đối mặt để được phê duyệt dự án – bởi vì các ngân hàng yêu cầu phê duyệt/cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.

Thêm vào đó: 1) một số nhà phát triển bất động sản đã xây dựng quá nhiều dự án “cao cấp” không phù hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi, 2) tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng của Việt Nam hiện đang đặc biệt eo hẹp, và 3) các nhà phát triển bất động sản cũng phải đối mặt với các vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản mà chúng tôi đã đề cập trong báo cáo này.

Các nhà phát triển bất động sản Việt Nam không có đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các hoạt động tạo lập “quỹ đất”. Nói cách khác, các miếng đất thô đó không thể dùng đi vay vốn cho đến khi đã được chuyển đổi sang đất ở và dự án đã được phê duyệt. Trong những năm gần đây, các nhà phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầuhuy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn hai năm, phần lớn được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế tiền gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, một số nhà phát triển đã sử dụng số tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu cho các mục đích khác với mục đích được nêu trong bản cáo bạch trái phiếu, dẫn đến một số vụ bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp, cũng như tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cơ chế mới với Nghị định 65.

Vài tuần qua, Chính phủ và lãnh đạo ngành bất động sản đã tăng cường thảo luận nhằm giải quyết các vấn đề với thị trường bất động sản Việt Nam, đưa ra một loạt các sáng kiến ​​và đề xuất như sau: 

Hai tuần trước, Thủ tướng Chính phủ đã tổ chức hội nghị về lĩnh vực bất động sản , tập trung giải quyết các vấn đề đang cản trở ngành bất động sản Việt Nam. Hội nghị này có sự tham dự của các viên chức từ các bộ ngành Chính phủ, chính quyền địa phương cũng như giám đốc điều hành từ các nhà phát triển bất động sản lớn và các ngân hàng. Bên cạnh đó, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM đã có buổi họp được công bố rộng rãi để rà soát 7 dự án của TP.HCM bị chậm triển khai do vướng pháp lý/quy hoạch – trong đó có 2 dự án do Novaland làm chủ đầu tư.

TP.HCM đang rà soát các dự án bị chậm triển khai.

Trong buổi họp đầu tiên, Thủ tướng Phạm Minh Chínhcho rằng các chủ đầu tư đã quá tập trung phát triển nhà ở cao cấp, thay vì cung cấp nhà ở với giá cả hợp lý cho thị trường và yêu cầu các cơ quan Chính phủ “các cấp” tháo gỡ những vướng mắc cản trở quá trình phê duyệt dự án. Hầu hết các chuyên gia bất động sản Việt Nam (bao gồm các chuyên gia bất động sản của VinaLiving ở VinaCapital) tin rằng quy trình phê duyệt chậm là vấn đề lớn nhất mà ngành này hiện đang phải đối mặt, nhưng nhiều cơ quan hiện đang thận trọng trong việc ký duyệt các dự án mới, theo Bloomberg và những trang báo khác.

Giải quyết các vấn đề thanh khoản 

Tại hội nghị do Thủ tướng chủ trì, khả năng về việc có hai gói cho vay mới do Chính phủ hỗ trợ, mỗi gói sẽ cung cấp khoảng 5 tỉ USD tín dụng mới cho cả nhà phát triển bất động sản và người mua nhà đã được đề xuất. Theo hiểu biết của VinaCapital, chi tiết của các gói tín dụng mới vẫn đang được thảo luận nhưng trọng tâm sẽ là tài trợ cho việc phát triển và mua nhà ở giá rẻ và các chương trình này có thể sẽ được quản lý thông qua các Ngân hàng Thương mại Nhà nước với nguồn tiền được rót  trực tiếp từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Thêm vào đó, các quy định mới của Chính phủ về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Việt Nam vào năm ngoái đã tác động đến khả năng tái cấp vốn/đảo hạn trái phiếu doanh nghiệp của các nhà phát triển bất động sản.

Tuy nhiên, các thảo luận về việc sửa đổi Nghị định 65 có thể giúp giảm bớt một số hạn chế mới, như các nhà phát triển bất động sản sẽ có thể hoàn trả một tỉ lệ đáng kể trong số trái phiếu doanh nghiệp sắp đáo hạn dưới hình thức bất động sản và/hoặc cổ phiếu mới phát hành. Ngoài ra, việc thực hiện các hạn chế đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ (chiếm tỉ lệ lớn những người mua trái phiếu doanh nghiệp) mua trái phiếu mới phát hành có thể sẽ được hoãn lại một năm.

Thiếu hụt thanh khoản trong hệ thống ngân hàng 

Lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện đang trên 12% là quá cao đối với một số người dự định mua nhà, trong khi lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng tư nhân ở Việt Nam hiện là trên 8% đối với tiền gửi 1 năm. Vì vậy, các nhà đầu tư thường mua căn hộ để kiếm lời giờ đây gửi tiền vào ngân hàng.

Chúng tôi tin rằng lãi suất tiền gửi 6-12 tháng giảm khoảng 2% xuống còn ~6%, cùng với sự mất giá 1-2% của giá trị đồng Việt Nam có thể sẽ thúc đẩy những người gửi tiết kiệm chuyển từ tiền gửi ngân hàng sang bất động sản cho thuê và cổ phiếu. Nhưng lượng tiền gửi có thể khó giảm nhiều vào năm 2023 vì tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng tiền gửi khoảng 3% mỗi năm trong ba năm qua, khiến tỉ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR) trên toàn hệ thống tại Việt Nam (như được tính ở hầu hết các quốc gia) gần 100% vào cuối năm 2022.

Chính phủ có thể giúp đẩy nhanh quá trình hạ hệ số LDR trên toàn hệ thống bằng cách bơm thêm thanh khoản vào thị trường bằng cách: 1) xây dựng lại dự trữ ngoại hối của NHNN, điều này có thể bơm khoảng 20 tỉ USD vào nền kinh tế trong năm nay, 2) tài trợ cho các gói cho vay khoảng 10 tỉ USD do Chính phủ hỗ trợ như đề cập ở trên thông qua Ngân hàng Nhà nước, và 3) Chính phủ hiện có hơn 20 tỉ USD để đầu tư cho cơ sở hạ tầng chưa được giải ngân ở Ngân hàng Nhà nước và có thể sử dụng một phần trong số đó để đáp ứng mục tiêu chi 30 tỉ USD cho phát triển cơ sở hạ tầng trong năm nay.

Cuối cùng, VinaCapital kỳ vọng GDP danh nghĩa của Việt Nam (nghĩa là bao gồm cả lạm phát) sẽ tăng khoảng 10% trong năm nay. Điều này có thể thu hút khoảng 40 tỉ USD tiền gửi ngân hàng trong năm nay. Nếu Chính phủ bơm 40-50 tỉ USD thanh khoản vào nền kinh tế, điều này dẫn đến tăng trưởng tiền gửi ngân hàng có thể vượt tăng trưởng cho vay toàn hệ thống khoảng 3% và làm cho lãi suất huy động giảm nhẹ ở Việt Nam (tức là tăng trưởng cho vay đạt 13% so với tăng trưởng tiền gửi đạt 16%).

(*): CFA, Chuyên gia Kinh tế trưởng VinaCapital