Sức hút hạ tầng còn hấp dẫn?

Khu trung tâm cũ (quận 1, quận 3) dù có vị trí đẹp nhưng hạ tầng tại đây rất khó thay đổi do quy hoạch 300 năm dẫn đến dư địa tăng trưởng về giá không còn nhiều”, ông Vũ Quốc Việt Nam, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Đất Xanh, nói. Ông Nam cho rằng khi cơ sở hạ tầng đồng bộ tại các khu vực mới được kết nối sẽ giúp giá trị bất động sản có nhiều dư địa tăng trưởng hơn.

Theo báo cáo gần đây của Batdongsan.com.vn,  tình trạng cơ sở hạ tầng hiện tại của TP.HCM có sự tương đồng đáng kể với Seoul trước năm 1982. Thời điểm đó, Seoul chỉ có 7,4 km metro và dưới 100 km cao tốc. Tương tự, TP.HCM hiện tại sở hữu 19,7 km metro (tuyến Bến Thành - Suối Tiên) và khoảng 96 km cao tốc (dưới 100 km). Theo kế hoạch, TP.HCM phải đạt được mục tiêu có 648 km cao tốc vào năm 2030 và thêm 600 km trước năm 2035. Việc này nhằm lặp lại kỳ tích của Hàn Quốc, quốc gia đã tăng hệ thống metro lên 1.000 km và cao tốc lên 1.000 km trong vòng 30 năm (1982-2010).

Thực tế, TP.HCM đang chứng kiến một làn sóng đầu tư hạ tầng mới dẫn đến hình thành các khu vực trung tâm mới ở khu Đông (Thủ Thiêm, An Phú, Nam Rạch Chiếc) với ưu điểm là cơ sở hạ tầng đồng bộ. Có thể thấy rõ qua việc xây dựng nút giao An Phú (được đánh giá là quy mô lớn nhất và hiện đại nhất Việt Nam), các tuyến metro và các tuyến đường kết nối giữa trung tâm cũ (quận 1) với trung tâm mới. Nhiều cầu mới và hệ thống metro kết nối sân bay cũng đang được xây dựng để đảm bảo sự thông suốt.

Điểm cộng thứ 2 là sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại Thủ Thiêm. Kinh nghiệm quốc tế như Yeouido (Seoul) và Phố Đông (Thượng Hải) cho thấy các trung tâm tài chính mới đã thu hút hàng ngàn công ty và tạo ra hàng trăm ngàn việc làm, là động lực chính thúc đẩy giá trị bất động sản khu vực này. Theo phân tích của Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm tài chính mới như Yeouido sau khi được xây dựng đã tăng 2,5 lần từ năm 2012-2025 và cao hơn 15% so với khu vực trung tâm cũ.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của CBRE cũng ghi nhận sự dịch chuyển dần sang Bình Dương vì giá khu trung tâm cao. Cụ thể, số căn hộ bán được trong quý III tại TP.HCM (cũ) đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, nhưng tính trên giỏ hàng mở bán mới, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%). 
Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định. Các dự án mở bán mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỉ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua ở thực. 

Trong khi đó, chỉ trong 9 tháng đầu năm, Bình Dương nổi lên với gần 11.000 căn hộ chào bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, trở thành “vùng đệm” cho nhu cầu nhà ở hợp túi tiền và mở ra cơ hội dịch chuyển dòng vốn ra ngoài TP.HCM (cũ). “Thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) dự kiến có thêm 4.300 căn hộ mở bán mới. Nếu tính gộp cả Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), tổng nguồn cung mới trong năm 2025 sẽ đạt trên 22.000 căn hộ, khẳng định tầm quan trọng ngày càng tăng của vùng TP.HCM mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở”, báo cáo ghi.

Hạ tầng luôn là động lực chính để bất động sản tăng giá. Tuy nhiên, thời gian thi công quá lâu cùng với biến động về đòn bẩy cho vay giai đoạn COVID-19 đã khiến nhiều nhà đầu tư vỡ trận. Vì thế, sự háo hức với làn sóng hạ tầng mới đang là dấu hỏi lớn. Lấy ví dụ về các dự án ăn theo tuyến metro số 1, dù có nhiều nhà đầu tư hưởng trái ngọt nhưng cũng không ít người gặt trái đắng khi mua ở mức giá cao (do tâm lý FOMO), lại dùng đòn bẩy tài chính lớn mà thời gian triển khai lại chậm khiến họ chật vật với bài toán tài chính.

Các diễn giả tham gia buổi tọa đàm Diễn đàn Bất động sản TP.HCM 2025: Hạt nhân trung tâm cũng thừa nhận, để đạt được khả năng phát triển như đại đô thị Seoul, TP.HCM phải quyết liệt giải ngân đầu tư công. Nếu không sẽ rất khó đạt được các kịch bản tăng trưởng tiềm năng cho bất động sản ở TP.HCM giai đoạn tới.

Trả lời NCĐT, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết đã có sự thay đổi trong chiến lược của nhà đầu tư trong sóng hạ tầng mới. Đầu tiên là về kỳ vọng với hạ tầng. Giai đoạn 2016-2019 các dự án hạ tầng lớn (như metro số 1 hay đường vành đai) thường được triển khai lâu và nhiều lần điều chỉnh, khiến giá bất động sản tăng trước cả tiến độ nhưng sau đó kỳ vọng của nhà đầu tư bị “treo” trong thời gian dài. Hiện nay các nhà đầu tư đã thay đổi cách tiếp cận, không còn mua dựa trên thông tin khởi công nữa mà chỉ đầu tư vào những dự án hạ tầng đã triển khai 20-40% công việc hoặc đã diễn ra. 

Thứ 2 là việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Giai đoạn trước (đặc biệt là năm 2022), nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá tay (vay tới 70-80%, thậm chí hơn). Khi lãi suất tăng mạnh và dòng tiền bị nghẽn, nhiều người đã phải cắt lỗ. “Phần lớn nhà đầu tư tại thị trường Việt Nam đang tỏ ra thận trọng hơn, phản ánh qua mức độ sử dụng đòn bẩy chỉ còn khoảng 45% thay vì 70-80% như trước kia”, ông Tuấn nói. 

Cũng theo ông Tuấn, giới đầu tư bắt đầu hình thành các tiêu chí mới để đón đợt sóng đầu tư hạ tầng hiện nay. Đầu tiên là yếu tố pháp lý và uy tín của chủ đầu tư, thể hiện qua năng lực tài chính và pháp lý đầy đủ. Đối với các dự án đi theo hạ tầng, nhà đầu tư có xu hướng tìm những hạ tầng có khả năng hoàn thành trong thời gian ngắn, đã có chủ trương, vốn đã được bố trí, mặt bằng đã được giải phóng và nhà thầu đã triển khai, đồng thời tránh những hạ tầng chưa có gì, có thời gian hoàn thành 5-10 năm vì rủi ro quá lớn. 

Một yếu tố mới xuất hiện trong giai đoạn này là tính quyết liệt của chính quyền địa phương. Những địa phương có tính quyết liệt cao trong việc giải phóng mặt bằng và đưa hạ tầng vào hoạt động nhanh chóng sẽ có tốc độ phát triển hạ tầng nhanh hơn. “Chiến lược đầu tư đã thay đổi hoàn toàn. Trước đây nhà đầu tư từ ngoài đi vào (đầu tư vào thị trường vùng ven nhờ các quy hoạch). Bây giờ, xu hướng là sóng từ trong đi ra khi nhà đầu tư ưu tiên những giá trị có thật, tài sản có thật”, ông Tuấn nói.