Trung tâm thương mại đổi màu hậu COVID-19

Dấu hỏi về hiệu suất kinh doanh của các trung tâm thương mại ở Việt Nam trong thời gian tới khi dịch bệnh vẫn chưa kiểm soát và đánh giá về nền kinh tế đã bớt lạc quan hơn.

Tín hiệu lạc quan từ Việt Nam

Báo cáo gần đây của Real Capital Analytics cho thấy doanh số toàn cầu của bất động sản bán lẻ năm 2020 giảm 35% so với năm 2019. Đây là mức giảm khá cao so với mức 29% của các ngành khác.

Đối với các thị trường dư nguồn cung như Anh và Mỹ, sức ép căng thẳng hơn. Theo CoStar, có hơn 12.000 cửa hàng đã đóng cửa tại Mỹ trong năm ngoái.

Dịch bệnh bùng phát lần thứ 4 ở Việt Nam kéo theo cảnh hàng loạt trung tâm thương mại toàn quốc phải đóng cửa. Infocus Mekong nhận định nền kinh tế Việt Nam đã kém lạc quan hơn trước, với mức giảm thương mại xấp xỉ 50% trong 6 tháng qua.

Tuy nhiên, bất động sản bán lẻ ở Việt Nam được đánh giá là chỉ chịu tác động ngắn hạn của dịch bệnh, từ 2-5 năm. Có 2 lý do các chuyên gia đánh giá lĩnh vực này vẫn tiềm năng ở Việt Nam. Thứ nhất, không như Mỹ hay Anh, Việt Nam vẫn thiếu nguồn cung. Theo CBRE Việt Nam, hết quý I/2021 cả TP.HCM và Hà Nội đều không có nguồn cung mới. Tình trạng này phải đến năm 2025 mới cải thiện.

Tỉ lệ lấp đầy ở Hà Nội và TP.HCM ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Ảnh: Qúy Hòa.

Chính vì thế, tỉ lệ lấp đầy ở Hà Nội và TP.HCM ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Quý I/2021, ở TP.HCM, tỉ lệ trống ở các trung tâm thương mại ngoài trung tâm thành phố cải thiện 1,6%, còn ở trung tâm là 0,45% so với quý trước. Trung bình toàn thị trường, giá cho thuê đã trở lại giai đoạn trước dịch bệnh. Tương tự ở Hà Nội, khu vực trung tâm ghi nhận tỉ lệ trống trung bình 10,8%, giảm 3,5% so với quý trước. Giá chào thuê trung bình ở tầng trệt tăng 0,4% theo quý và 10,2% theo năm. 

Sự tăng trưởng của tầng lớp người siêu giàu và người giàu ở Việt Nam là một trong những động lực chính thúc đẩy sự phục hồi của các trung tâm thương mại. Theo Knight Frank, dự kiến tới năm 2025, Việt Nam sẽ có 511 người có tài sản trên 30 triệu USD và 25.812 người sở hữu tài sản hơn 1 triệu USD.

Thứ 2, theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, trung tâm thương mại đang dần chiếm một vị trí không thể thay thế đối với người dân Việt Nam nói riêng và châu Á nói chung. Đây không còn chỉ là nơi để mua sắm mà đã trở thành trung tâm sinh hoạt cộng đồng, đặc biệt đối với các gia đình sống trong những căn hộ nhỏ và không đầy đủ tiện nghi vui chơi, giải trí. “Xu hướng phát triển các trung tâm thương mại trong tương lai cũng được cân nhắc tích hợp trong các dự án phức hợp nhà ở hoặc kết nối trực tiếp vào tuyến tàu điện ngầm của đô thị”, bà Minh nói.

Vì thế, dù đợt dịch thứ 4 đang diễn ra với quy mô và tốc độ lớn hơn 3 đợt trước, nhưng theo ông Nguyễn Anh Dũng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Retail Intelligence của Nielsen Việt Nam, thị trường bán lẻ vẫn sẽ tiếp tục bật tăng giống như các lần trước đó khi làn sóng dịch được đẩy lùi.

Bài học từ Trung Quốc 

Dự báo sức mua sẽ tăng vọt do tâm lý “mua sắm trả thù” - điều đã diễn ra tại Trung Quốc và các nước châu Âu sau khi mở cửa trở lại. Đây là hiệu ứng tâm lý khi người tiêu dùng gia tăng nhu cầu chi tiêu, hưởng thụ bù lại cho quãng thời gian giãn cách. Tuy nhiên, thách thức dành cho chủ sở hữu các trung tâm thương mại vẫn có, theo Savills Việt Nam, các mặt bằng cho thuê bán lẻ cần đa dạng để tồn tại và phát triển. So với 10 năm trước, các trung tâm thương mại ở Việt Nam đã nâng cấp khi có các gian hàng lớn của Uniqlo, Zara hơn 5.000 m2 xuất hiện, các khu giải trí, ăn uống và thậm chí là trung tâm thể thao điện tử cũng được tích hợp vào.

Nhưng trong tương lai cần nhiều dịch vụ hơn nữa, việc bổ sung thêm ngành hàng ăn uống không phải là giải pháp mà thay vào đó là cung cấp các dịch vụ đột phá hơn, như việc tích hợp không gian làm việc chung vào trung tâm thương mại. Tùy vào quy mô, vị trí, mô hình các trung tâm thương mại sẽ có cách thay đổi khác nhau. 

“Nhìn chung, các trung tâm thương mại nên tư duy trở thành trung tâm tiêu dùng, vì trong tương lai, khó có thể thấy các trung tâm thương mại tồn tại chỉ với 100% khách thuê bán lẻ và giải trí”, bà Minh nói. Trung Quốc là một trong các quốc gia chứng kiến bất động sản bán lẻ phát triển mạnh mẽ khi các lệnh giãn cách được gỡ bỏ. Nhờ vào ứng dụng công nghệ, các trung tâm thương mại ở đây đã đưa ra nhiều dịch vụ mới.

Dalian Wanda, chẳng hạn, đã đưa hệ thống nhận dạng khuôn mặt vào các trung tâm thương mại, thông qua đó có thể xác định và phân tích độ tuổi, giới tính, hành vi mua sắm của khách hàng để bố cục cửa hàng phù hợp. Hành vi mua sắm của khách hàng sẽ được lưu lại để gợi ý cho họ trong lần mua sắm tiếp theo. Có hơn 280 trung tâm thương mại của Dalian Wanda được triển khai công nghệ này, với hơn 10.000 cảm biến ở mỗi trung tâm.

Một ví dụ khác là Jingteng Technology. Công ty này cung cấp giải pháp công nghệ, như bản đồ nhiệt của người mua sắm để các chủ trung tâm thương mại có thể đo lường được dòng người di chuyển và đặt các chương trình khuyến mãi, tiếp thị một cách có tính toán.

Trong khi đó, nhiều trung tâm thương mại đưa vào các robot để tuần tra, sát trùng thay thế cho lực lượng lao động phổ thông sau khi thấy robot làm việc ở Bệnh viện Leishenshan (Vũ Hán). Báo cáo của Altus Group cho biết đến 75% giám đốc điều hành các trung tâm thương mại tin rằng tự động hóa sẽ giúp họ tiết kệm chi phí tốt hơn. Theo JLL, có đến 47% giám đốc điều hành các công ty bất động sản bán lẻ cho biết sẽ tăng kinh phí đầu tư công nghệ lên 10-30% trong 2 năm tới.