Đường một chiều của Proptech Việt

Giữa tháng 12 năm ngoái, MGi Proptech công bố sản phẩm mua bán nhanh bất động sản RealXInvest với nhà đầu tư chiến lược Next Vision Capital (NVC). Theo đó, MGi Proptech sẽ kết nối bên bán, bên mua và dịch vụ tài chính nhằm thúc đẩy việc mua bán trong 45 ngày.

Hết nạc vạc tới xương

Điểm nhấn trong dịch vụ này là đối tác tài chính sẽ ứng khoản tín dụng, tối đa 20% giá trị bất động sản rao bán (không quá 2 tỉ đồng) để chủ sở hữu trang trải các khoản phí khác trong khi chờ đợi giao dịch hoàn thành. Ông Trần Ngọc Anh, sáng lập MGi Proptech, cho biết đang hướng đến các bất động sản trị giá dưới 10 tỉ đồng, vì đây là phân khúc có nhu cầu cao hiện nay.

Dù chịu ảnh hưởng của nền kinh tế nhưng bất động sản vẫn luôn là khoản đầu tư ưa thích. Theo báo cáo  “Xu hướng bất động sản và quỹ đầu tư tín thác (REIT) năm 2022 và xa hơn” của Morgan Stanley Research, lịch sử đã chứng minh các quỹ REIT (quỹ chuyên đầu tư bất động sản) luôn công bố lợi nhuận tích cực trong hầu hết các giai đoạn lạm phát gia tăng.

Điều này là do lạm phát thường diễn ra đồng thời với tăng trưởng kinh tế mạnh hơn và các nhà đầu tư coi bất động sản là hàng rào kiềm chế lạm phát. Khi giá cả tăng, giá trị tài sản có xu hướng tăng theo dẫn đến dòng tiền cũng được hưởng lợi.

Ở Việt Nam, theo báo cáo “Tâm lý người tiêu dùng bất động sản” gần đây của Batdongsan.com.vn, tuy chỉ số về triển vọng tăng giá bất động sản trong tương lai không còn cao như đầu năm 2022, nhưng 80% người tham gia khảo sát vẫn nhận định giá địa ốc sẽ tăng trong 1-5 năm tới, với 40% dự báo mức tăng là 5-10% và 23% cho rằng giá nhà, đất sẽ tăng trên 10%.

Thực vậy, bất động sản vẫn được người tiêu dùng quan tâm. 68% người tham gia khảo sát cho biết sẽ mua nhà trong vòng 1 năm tới. Trong đó, càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà đất càng tăng. Tỉ lệ người dự định mua bất động sản trong năm 2023 là 46% với đối tượng chưa có bất động sản nào, 79% với những người đang sở hữu 2 bất động sản và lên đến 87% ở những người đã có trên 3 sản phẩm địa ốc. Đầu tư là lý do hàng đầu khi mua bất động sản của người tham gia khảo sát.

Hãy quay trở lại với MGi Proptech, dù mục tiêu là phục vụ toàn bộ thị trường nhưng không khó để hiểu đây là sản phẩm MGi Proptech dành cho thị trường thứ cấp. Bởi lẽ, bức tranh sơ cấp, trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh mạnh, chứng kiến sắc màu ảm đạm trong ngắn hạn và vẫn chưa có dự báo chính xác thời điểm phục hồi.

Trong thời gian dài, sơ cấp luôn dẫn dắt thị trường bất động sản Việt Nam vì nguồn cung dồi dào, tiềm lực các chủ đầu tư, dịch vụ ngân hàng hỗ trợ cùng mức hoa hồng hấp dẫn (3% trên mỗi sản phẩm bán ra) nên thu hút cả công ty môi giới bất động sản truyền thống lẫn các công ty proptech. Điều này cũng làm thị trường thứ cấp, dù quy mô lớn nhưng mức hoa hồng thấp hơn (1% trên mỗi sản phẩm) và nguồn cung phân mảnh đã bị các công ty proptech lãng quên hoặc chưa muốn tập trung giải quyết trong thời gian qua.

“Hết nạc vạc tới xương” là hoàn cảnh của những công ty proptech hiện nay. Nhưng cần phải nhìn nhận rằng các công ty proptech ở Mỹ hay Trung Quốc chỉ có thể cất cánh khi thị trường sơ cấp chững lại nên đây cũng có thể xem là cơ hội cho các proptech Việt Nam.

Cuộc đua mới

Mặc dù thành công của các proptech trong việc khai phá thị trường thứ cấp là khác nhau do khác biệt về luật lệ, chính sách bất động sản ở từng quốc gia, nhưng điểm chung của các proptech dẫn đầu thị trường là họ nắm trong tay dữ liệu bất động sản chính chủ, từ đó tạo được vị thế với lực lượng môi giới địa phương.

Hay nói cách khác, bất động sản thứ cấp ở Việt Nam hiện nay được chủ nhà đưa cho nhiều môi giới để đẩy nhanh quá trình giao dịch, các công ty proptech muốn tạo được lợi thế phải là đơn vị thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh nhất.

Dịch vụ tài chính là một trong những cách như vậy. Thật ra không phải một mình MGi Proptech nhận ra điều này. Homebase, chẳng hạn, đang giải quyết bài toán thanh khoản bất động sản bằng dịch vụ khai thác vốn sở hữu. Đại diện Công ty cho biết hiện nhiều trường hợp chủ doanh nghiệp xoay vòng vốn bằng cách thế chấp bất động sản có thể sử dụng dịch vụ này bên cạnh ngân hàng.

Hay nói cách khác, bất động sản thứ cấp ở Việt Nam hiện nay được chủ nhà đưa cho nhiều môi giới để đẩy nhanh quá trình giao dịch, các công ty proptech muốn tạo được lợi thế phải là đơn vị thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh nhất. Ảnh: Quý Hòa

Theo đó, công ty sẽ định giá bất động sản, mua lại một phần căn nhà và thống nhất giá trị mua lại căn nhà đó với khách hàng trong tương lai. Khách hàng sẽ có thể mua lại phần của Homebase trong thời hạn tối đa là 10 năm. “Quy trình giải ngân nhanh nhất là 1 tuần và chậm nhất là 3 tháng”, vị đại diện này cho biết.

Không chọn giải pháp tài chính như MGi Proptech hay Homebase, ứng dụng Houze Group bắt đầu thử nghiệm chức năng kết nối môi giới và chủ căn hộ. Theo thông tin tự công bố, ứng dụng này đang quản lý 50.000 căn hộ chính chủ. Ông Phạm Lâm, sáng lập Houze Group, cho biết triển khai thí điểm trên một dự án đã có 81 tin rao và 6 giao dịch thứ cấp.

Nhìn về dài hạn, mảng thứ cấp sẽ tiến đến các quy định (luật quy định) rõ ràng hơn cho bên bán, bên môi giới để đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản. Nhưng trước mắt, theo ông Phạm Lâm, thị trường bất động sản thứ cấp ở Việt Nam là một thành trì và công nghệ không dễ thâm nhập trong một sớm một chiều; cần phải có thêm nhiều điều kiện mới có thể tiến đến được cách vận hành như Mỹ hay các quốc gia khác, do yếu tố thị trường phát triển sau.

“Hiện nay, mảng thứ cấp đang phân mảnh, chủ yếu do các môi giới địa phương (xung quanh khu vực họ sinh sống hoặc làm việc) thực hiện. Dữ liệu có thể liên kết để chia sẻ cho người mua hoặc môi giới khác tiếp cận nhằm gia tăng cơ hội kinh doanh cho bên bán chưa tối ưu”, ông Phạm Lâm nói.

Cũng dựa vào dữ liệu chính chủ dồi dào như Houze Group là Nhà Tốt, mảng kinh doanh mới tách từ dịch vụ bất động sản của Chợ Tốt nhưng kết hợp với giải pháp tài chính hỗ trợ người bán quảng cáo. 

Cụ thể, trong quý I/2023, Công ty sẽ đưa ra dịch vụ mua trước trả sau dành cho khách hàng đăng tin quảng cáo trên nền tảng Chợ Tốt. Theo đó, khách hàng có thể sử dụng dịch vụ quảng cáo trước, trả tiền sau trên các công ty trực thuộc Chợ Tốt như Nhà Tốt, Việc Làm Tốt, Chợ Tốt Xe... 

Ông Nguyễn Trọng Tấn, Giám đốc Điều hành Chợ Tốt, đơn vị chủ quản Nhà Tốt, cho biết điều cần thiết trong bối cảnh hiện nay là một nền tảng tập trung, nơi kết nối người bán và người mua bất động sản tiện lợi, đồng thời đưa tài sản đó vào vận hành trong thời gian ngắn nhất. “Tính chính chủ của dữ liệu bất động sản sẽ quyết định việc thành bại. Đây là thế mạnh của Chợ Tốt và chúng tôi muốn gia tăng lợi thế bằng giải pháp có lợi về dòng tiền cho người bán nhà”, ông Nguyễn Trọng Tấn nói.

Báo cáo của Morgan Stanley Research cũng cho rằng  đây là thời điểm công nghệ bắt đầu phát huy thế mạnh. Có vẻ như cuộc đua mới của các công ty proptech ở Việt Nam đã bắt đầu.