Dubai & giá đất ở Việt Nam

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng có một câu chuyện ấn tượng về thủ tục, quy định xây dựng. “Người ta chỉ mất 5 năm để xây dựng được thành phố Dubai với 500 tòa nhà, trị giá 20 tỉ USD. Trong khi đó, mỗi khách sạn 5 sao ở Việt Nam phải mất 3 năm làm thủ tục. Nếu Dubai được xây dựng với một rừng quy định ở ta thì phải mất… 1.500 năm”, ông Dũng nói và cho hay Dubai giờ đã trở thành nơi để cả thế giới đến học tập, chiêm ngưỡng.

Câu chuyện ở Dubai tưởng xa xôi nhưng lại rất liên quan đối với Hà Vy, 30 tuổi, một nhân viên văn phòng. Đi làm đã gần 10 năm nhưng cô không biết bao giờ mới mua được căn hộ tại TP.HCM dù nỗ lực tiết kiệm được mỗi tháng 10 triệu đồng. 

Liên quan là vì các nhà quản lý chỉ ra hàng loạt yếu tố khiến giá nhà tăng không ngừng nghỉ như biến động đất đai, thiếu nguồn cung, hiện tượng thổi giá… Nhưng tại nhiều diễn đàn, doanh nghiệp bất động sản một mực cho rằng, do thủ tục khó khăn nên nguồn cung bất động sản gần như bất động, sự khan hiếm chính là nguyên nhân khiến giá căn hộ liên tục tăng trong thời gian qua.

Về vấn đề này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills TP.HCM, giải thích, khoảng cách thu nhập và giá nhà ngày càng lớn khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết đối với nhiều người dân. Những rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở cũng khiến tình hình trở nên phức tạp hơn. Và đây là con số Sở Xây dựng TP.HCM mới công bố: Mỗi m2 căn hộ trung cấp năm 2015 có giá 35-50 triệu đồng, đến năm 2023 lên 50-70 triệu đồng, căn hộ cao cấp tăng từ 50 triệu đồng/m2 lên 70-100 triệu đồng.

Đây cũng chính là điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản khi cung không gặp cầu. Nguồn cung thứ cấp có giá vượt xa nhu cầu của người mua. Cung - cầu không gặp nhau là một phần nguyên nhân khiến thanh khoản thực trên thị trường bất động sản ảm đạm kéo dài. 

Thực tế, giá đất đã tăng nhiều năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Theo số liệu cập nhật năm 2024 của nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, tỉ số giá nhà trên thu nhập (HPR) của Việt Nam ở mức 23,7 lần, nhích nhẹ so với năm 2023. Con số này đưa Việt Nam nằm trong Top đầu về tỉ lệ giá nhà trên thu nhập, chỉ sau một số thị trường trong khu vực như Thái Lan, Trung Quốc hay Hong Kong (Trung Quốc).

Trong bối cảnh như vậy, những người mua nhà như Hà Vy đều đang chờ nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gia tăng và cũng chờ giá nhà giảm. Thế nhưng, từ năm 1990 đến nay, chưa bao giờ bất động sản xuống giá, thậm chí vẫn đang tiếp tục tăng ngay cả khi thị trường này đóng băng trong thời gian dài vừa qua.

Cùng với những nguyên nhân trên, thị trường đang lộ ra một thực tế là việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao, kéo dài nhiều năm, gối đầu trên nhiều dự án khiến cho chi phí lãi vay của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản phình to. Đây là rào cản lớn khiến họ khó giảm giá bán.

Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vào khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ. Bất chấp lời kêu gọi về phát triển “nhà ở xã hội”, “nhà giá rẻ”, tình trạng thiếu hụt nhà ở vẫn diễn ra và trở nên tồi tệ hơn, cho thấy sự không bền vững của thị trường bất động sản. 

“Mặc dù trong 9 tháng qua đã có vài chục ngàn căn hộ mới đưa ra thị trường, nhưng đây là con số rất khiêm tốn, chỉ bằng 10% so với thời kỳ phát triển trong giai đoạn 2018-2019,” Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh.

Một thập kỷ qua, việc quản lý lỏng lẻo khiến giá bất động sản nhiều khu vực biến động mạnh, gây hệ lụy không chỉ cho thị trường bất động sản mà cho cả nền kinh tế. Từ những hệ lụy về kinh tế, sẽ kéo theo hệ lụy xã hội. Nhìn ra vấn đề này, các nhà quản lý đang siết lại bằng nhiều chính sách mới với mục tiêu kiểm soát giá bất động sản. Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp lý, góp phần giúp thị trường sớm phục hồi và điều chỉnh hợp lý hơn. Cũng có nhiều kiến nghị có thể sớm được thực thi như hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời; chính sách đánh thuế đối với nhà, đất thứ 2, nhà, đất bỏ hoang, không sử dụng…

Phó Giáo sư - Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, cho biết thị trường bất động sản từ năm 1986 đều có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện luật đất đai. 

Có vẻ như thị trường bất động sản đang đứng trước một biến động lớn. Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025-2030, ông Chung cho rằng sẽ có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản. Trong đó, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất. 

Song, dù kịch bản nào diễn ra thì Hà Vy cho biết: “Chỉ mong sớm sở hữu một căn hộ nhỏ để ổn định cuộc sống. Sống thì phải có nhà”. 

Có thể bạn quan tâm 

Khu công nghiệp cộng sinh