Siêu dự án đổ bộ

Nếu đã từng kẹt xe hàng giờ đồng hồ tại ngã tư Hàng Xanh hay hít đủ khói bụi ở khu trung tâm thành phố, bạn sẽ hiểu tại sao TP.HCM đang khao khát những không gian thở thoáng đãng đến thế. Bạn có thể lạc quan hơn khi đầu tàu kinh tế của Việt Nam không chỉ đang mở rộng địa giới mà còn đang thực hiện một cuộc đại tu thực sự về cấu trúc với sự xuất hiện của các siêu dự án (megaproject), nơi những “thành phố trong lòng thành phố” đang trở thành xương sống cho một thị trường bất động sản bền vững và chuyên nghiệp hơn. 

Quên đi cái thời mua một căn hộ chỉ để có cái sổ hồng và 4 bức tường. Xu hướng hiện nay là đô thị đa trung tâm (multi-centric city). Các siêu dự án không còn dồn nén vào trung tâm cũ mà đang tự tạo ra những đô thị riêng biệt. 

Lấy khu Đông (thành phố Thủ Đức) làm ví dụ. Với những đại dự án như Vinhomes Grand Park hay The Global City, cư dân có thể sống, làm việc, đưa con đi học và khám bệnh mà không cần bước chân ra khỏi ranh giới dự án. Như bà Ngọc Lê, Giám đốc Cho thuê thương mại tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định, các dự án quy mô lớn này cho phép tích hợp mọi tiện ích “trong một bước chân”, đáp ứng nhu cầu sống xanh và chất lượng cao của tầng lớp trung lưu mới. 

“Thành phố đang đứng trước cơ hội để vươn mình thành một đô thị hàng đầu khu vực với không gian phát triển cực kỳ rộng mở... hướng đến đô thị đa trung tâm và quản lý đô thị thông minh”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đánh giá. Sự xuất hiện đồng loạt của các đại đô thị cho thấy xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của thị trường bất động sản sang mô hình đô thị tích hợp quy mô lớn. Các siêu dự án hiện nay đang bám theo mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng). Chiến lược này đang biến những vùng đất xa xôi thành “đất vàng”. Vành đai 3 và 4 không chỉ giải tỏa kẹt xe mà còn là mạch máu của các đô thị vệ tinh. Trong khi đó, cùng với sự trỗi dậy của khu Tây là cuộc đổ bộ của các chủ đầu tư lớn như Vingroup với Vinhomes Green City hay Eco Retreat của Ecopark tại Bến Lức đang định nghĩa lại giá trị bất động sản khu vực này. 

Sun Group đã khởi công cụm dự án An Tây, phường Tây Nam và phường Phú An. Dự án có quy mô 724 ha, tổng vốn đầu tư 51.160 tỉ đồng, định hướng hình thành trung tâm đô thị - cảng hiện đại, góp phần mở rộng không gian phát triển cho TP.HCM. Tại phía Nam (Long An cũ), liên danh Vinhomes cũng đang rục rịch triển khai dự án Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây rộng khoảng 1.090 ha, sơ bộ tổng chi phí thực hiện khoảng 80.079 tỉ đồng. 

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, so sánh cấu trúc phát triển của TP.HCM mới với Seoul (Hàn Quốc) - một đại đô thị “3 cực” gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, trong đó TP.HCM giữ vai trò đầu não, điều tiết cả chuỗi cung ứng miền Nam. Còn theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các tuyến cao tốc và đường vành đai đóng vai trò là “khung xương”, tạo ra các hành lang vật chất để mở rộng không gian kinh tế, kết nối các trung tâm sản xuất với thị trường tiêu thụ và các cửa khẩu quốc tế. 

Các chủ đầu tư lớn tập trung vào những khu đô thị hàng trăm đến hàng ngàn ha, vốn đầu tư từ vài trăm ngàn tỉ đồng đến xấp xỉ cả triệu tỉ đồng, được quy hoạch đồng bộ và phát triển theo nhiều giai đoạn dài hạn. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho rằng mô hình này chỉ phù hợp với những tập đoàn có kinh nghiệm, có năng lực tài chính vững vàng, am hiểu pháp lý và có chiến lược dài hạn. 

Giữa lúc thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ, các siêu dự án đóng vai trò như những chất xúc tác mới. Sự ổn định về tiến độ và tiện ích giúp các siêu dự án trở thành thước đo giá trị thực cho toàn khu vực. Cuối cùng, không còn là những lời hứa suông, những đô thị vệ tinh đang thu hút người dân về sinh sống, giảm áp lực dân số cho lõi trung tâm.  

Theo báo cáo mới đây của CBRE, trong các tháng cuối năm 2025, 80% nguồn cung thấp tầng vẫn tập trung chủ yếu ở các khu vực vệ tinh TP.HCM, trong đó Tây Ninh chiếm số lượng lớn. Tốc độ giãn dân nhờ động lực phát triển từ hạ tầng, sáp nhập tỉnh, thành trở thành lực đẩy của thị trường. 

“Đại đô thị chỉ thành công khi chủ đầu tư nhìn được chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10-20 năm, thay vì lệ thuộc vào vài năm đầu bán hàng”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận xét. 

Tất nhiên, cuộc chơi tỉ USD của siêu dự án không chỉ có hoa hồng. Rủi ro tăng nóng giá ảo theo hạ tầng và khả năng lấp đầy thực tế luôn là bài toán đau đầu. Một dự án dù xa hoa đến đâu mà thiếu đi hơi thở của cộng đồng, thiếu bệnh viện, trường học hay việc làm tại chỗ thì cũng dễ dàng trở thành những “thành phố ma” đã từng xuất hiện trong quá khứ. Khi phát triển đại đô thị, nếu chủ đầu tư chỉ tập trung phát triển biệt thự, nhà phố trung và cao cấp, hướng đến nhóm khách mua để đầu tư thì rủi ro dư cung có thể xảy ra ở những dự án chỉ thu hút nhà đầu tư mà không có cư dân thật. 

Bà Ngọc Lê nhấn mạnh rằng, thành công của một đại đô thị phụ thuộc vào khả năng thu hút dân cư thực và quản trị tài chính dài hạn, chứ không chỉ là việc bán xong những căn hộ.