Thêm thật, bớt ảo

Không ít địa phương điều chỉnh bảng giá đất lên mức “trên trời” với giải thích là để sát với giá thị trường theo quy định. Tuy nhiên, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng giá đất hiện nay “rất ảo”, có dấu hiệu bong bóng. Khi đưa bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, các địa phương đang vô hình trung hợp lý hóa bong bóng bất động sản. “Điều này cực kỳ nguy hiểm, làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuê đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao”, ông Đính nhận định.

Giá đất ảo không phải là một hiện tượng mới, mà đã bùng phát mạnh mẽ hơn trong khoảng 5-7 năm trở lại đây. Đó là khi tại nhiều khu vực, đặc biệt là các vùng ven đô, những nơi có quy hoạch hạ tầng (sân bay, đường cao tốc, khu công nghiệp) hoặc thông tin về dự án lớn, giá đất có thể tăng gấp đôi, gấp 3, thậm chí gấp nhiều lần chỉ trong thời gian ngắn, đôi khi chỉ vài tháng, thậm chí vài tuần.

Thay vì mua để ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh, phần lớn giao dịch đất đai trong các đợt sốt đất là để đầu cơ, chờ giá lên bán lại kiếm lời. Nhà đầu tư thứ cấp, thậm chí là các “cò đất” đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra và duy trì sóng tăng giá. Lãi suất ngân hàng thấp, các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn khiến dòng tiền nhàn rỗi trong dân đổ vào đất, góp phần đẩy giá lên cao. Tín dụng bất động sản cũng có thời điểm được nới lỏng, lại trở thành “lực đẩy” cho các hoạt động đầu cơ. Giá đất tăng cao khiến giấc mơ sở hữu nhà đất của người dân có thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời, làm trầm trọng thêm vấn đề nhà ở đô thị. Nhiều diện tích đất bị bỏ hoang, không được đưa vào sản xuất kinh doanh do giá quá cao hoặc do chờ tăng giá, gây lãng phí tài nguyên đất. Chi phí thuê đất, mua đất để mở rộng sản xuất kinh doanh tăng cao, làm giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Chính phủ đang dành sự quan tâm lớn cho thị trường bất động sản trong mục tiêu tạo động lực cho hồi phục và tăng trưởng. Hàng ngàn dự án đang được tập trung tháo gỡ vướng mắc, cùng với việc ưu tiên nguồn vốn và đẩy nhanh giải ngân cho các dự án hạ tầng lớn, tạo thuận lợi cho kết nối và phát triển. Đáng chú ý, tổ chức lại không gian phát triển, sáp nhập tỉnh, thành đang tạo ra thời cơ mới chưa từng có cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. 

Theo Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, sự sáp nhập tỉnh, bỏ huyện sẽ mở ra không gian cơ hội rộng lớn, đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải tham gia sâu hơn vào quá trình quy hoạch phát triển. “Chủ trương sáp nhập tỉnh hứa hẹn sẽ tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước”, ông Nghĩa cho biết.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Cen Group, thì dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sắp trải qua một giai đoạn hoàn toàn mới: bùng nổ nguồn cung, dẫn đến trạng thái dư thừa sản phẩm thay vì khan hiếm như trước đây. “Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ thừa nguồn cung bất động sản. Trước đây nguồn cung khan hiếm khiến giá nhà bị đẩy lên rất cao, bây giờ sẽ đảo ngược. Khi nguồn cung dư thừa, thị trường sẽ trở về giá trị thực”, ông Vũ nhận định. “Hiện nay, thị trường xuất hiện rất nhiều siêu đô thị với quy mô vài ngàn hecta thậm chí 10.000 ha, tạo ra cuộc chơi hoàn toàn khác biệt do chủ đầu tư lớn dẫn dắt”, ông nói thêm.

Giai đoạn lãi suất thấp, tín dụng bất động sản được nới lỏng đã bơm một lượng tiền lớn vào thị trường, kích thích nhu cầu mua bán. Hiện nay, tín dụng cho bất động sản đang quay trở lại, với mức tăng 7,49% trong quý I/2025, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung toàn thị trường là 3,91%, theo số liệu từ Bộ Xây dựng. Đà tăng này phản ánh sự cải thiện đồng thời từ cả phía cung và cầu, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường địa ốc có dấu hiệu phục hồi nhẹ và mới vượt qua thời điểm khó khăn nhất, nhưng giá nhà vẫn đang neo ở mức cao, chưa có dấu hiệu giảm rõ rệt. Dự kiến đến năm 2026-2027 mới có thêm nguồn cung nhà ở thương mại phân khúc trung bình. Tại nhiều khu vực, giá vẫn cao hơn đáng kể so với thu nhập bình quân của người dân đô thị, đặc biệt là người mua nhà lần đầu. Nếu không được kiểm soát hợp lý, sự chênh lệch giữa giá cả và khả năng chi trả có thể dẫn đến nguy cơ mất cân đối cung - cầu trong trung hạn. Do đó, cơ cấu thị trường cần được điều chỉnh theo hướng tập trung vào nhu cầu thực, với mặt bằng giá hợp lý và sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán.

Theo ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, thị trường đang được điều chỉnh để bước sang giai đoạn phát triển minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Đây là thời điểm phù hợp nhất để phát triển các loại hình nhà ở phù hợp với túi tiền của người dân (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ), tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu thực. Khái niệm “nhà là để ở, không phải để đầu cơ” cần được thấm nhuần và cụ thể hóa bằng các chính sách pháp luật. Khi giá trị sử dụng được đề cao hơn giá trị đầu cơ, thị trường sẽ tự điều chỉnh để phản ánh đúng cung - cầu thực tế.

Ngân hàng Nhà nước có thể điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản, đặc biệt là những dự án không phục vụ nhu cầu ở thực hoặc những khoản vay đầu tư thứ cấp, để các ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro nhiều hơn, từ đó hạn chế cho vay. Việt Nam cần một chiến lược dài hạn và đồng bộ, kết hợp các công cụ tài chính, pháp lý và hành chính để kiểm soát hiệu quả giá đất ảo, hướng tới một thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Có thể bạn quan tâm 

Chuyển động lợi nhuận quý II