Người nước ngoài sở hữu condotel được hay không?

Trên cơ sở nghiên cứu ý kiến cảnh báo của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng chưa nên cho phép người nước ngoài mua và sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (condotel). Thay vào đó, người nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực này thì thực hiện theo phương thức đầu tư tài chính theo quy định của Luật Đầu tư.

Sụt giảm không phanh

Đề xuất này đang tạo ra những tranh luận trái chiều. Bởi vì, ở chiều ngược lại, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch. Mục đích là nhằm cứu thị trường bất động sản du lịch đang tuột dốc không phanh vì dịch bệnh làm giảm lượng du khách, chính sách khó khăn...

Thực tế, theo CBRE Vietnam, trong nửa đầu năm 2020, số lượng condotel mới mở bán ở các điểm du lịch lớn như Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc, cũng như lượng giao dịch ở phân khúc này đã giảm mạnh 90% so với cùng kỳ năm trước. Điều đáng lo ngại hơn là nguồn cung căn hộ condotel có thể tăng mạnh trong thời gian tới. Điển hình, tại thị trường Khánh Hòa, dự kiến từ 3-5 năm nữa, sẽ đưa ra thị trường khoảng 17.000 sản phẩm nghỉ dưỡng (trong đó có khoảng 15.500 căn hộ condotel). Nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra, tạo thách thức rất lớn cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam ngày càng tăng. Chẳng hạn, HoREA thống kê sơ bộ về tình hình bán nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài trong 5 năm (2015-2020) của 17 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn.

Trong đó, top 5 doanh nghiệp dẫn đầu được nhiều người nước ngoài lựa chọn mua nhà với lượng giao dịch 10.571 căn, chiếm 85,7% tổng số nhà đã bán cho người nước ngoài.

Lâu nay, condotel thu hút nhiều nhà đầu tư khi chào được mức lợi nhuận khá cao. Thường các nhà đầu tư công bố rằng đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho chủ sở hữu khoảng 12% trong 8 năm đầu. Sau thời gian đó, chủ căn hộ và chủ đầu tư dự án chia tỉ lệ lợi nhuận 80-20 mặc dù chủ sở hữu không cần trực tiếp quản lý cũng như lo tìm khách.

Một trong những lý do HoREA đề xuất chưa cho phép người nước ngoài mua và sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, condotel là tình trạng một số người nước ngoài "mua chui" bất động sản, kể cả dùng thủ đoạn nhờ doanh nghiệp hoặc cá nhân người Việt đứng tên mua tại một số địa điểm nhạy cảm, có ảnh hưởng đến quốc phòng và an ninh.

Nền tảng cho hạ tầng du lịch

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng: “Chỉ cần tránh những khu vực ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng là đủ”. Việt Nam vẫn rất thiếu hạ tầng du lịch cho mục tiêu đứng ở top 3 ASEAN về năng lực cạnh tranh du lịch, đón từ 35-50 triệu lượt khách quốc tế vào năm 2030. Hiện mới có khoảng 100.000 phòng nghỉ dưỡng từ 3-5 sao trở lên (bao gồm cả căn hộ condotel), còn thiếu khoảng 300.000 phòng nghỉ dưỡng nữa. Vì vậy, nên mở cửa thu hút đầu tư trong mảng còn thiếu này, trong đó có cấp quyền sở hữu. Bởi lẽ, các nhà đầu tư nước ngoài cũng chỉ là nhà đầu tư thứ cấp, vì thế thu hút nguồn vốn này để hoàn thiện hạ tầng cho ngành du lịch.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cũng cho rằng: “Việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam còn tăng thêm chi tiêu tiêu dùng, dòng tiền ngoại hối đổ về các lĩnh vực kinh tế khác như du lịch, dịch vụ, tài chính cũng tốt theo”.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhìn nhận, hiện người nước ngoài được đầu tư vào dự án du lịch dưới dạng condotel, mặc dù pháp luật còn chưa rõ ràng nhưng nhà đầu tư nước ngoài đồng ý với thời hạn sử dụng đất 50 năm và họ có tiền đầu tư thì không có gì cản trở. "Điều này tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu sản phẩm như ngôi nhà thứ 2 để từ đó, họ tham gia vào kinh doanh với tư cách cá nhân, khai thác lợi nhuận từ sản phẩm mà mình sở hữu, đó là điều pháp luật cần mở rộng”, Giáo sư Đặng Hùng Võ đề xuất.

Tranh luận trên cho thấy rõ thêm mức độ phức tạp của thị trường có liên quan đến các sản phẩm bất động sản mới như condotel.Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dự án đa năng kết hợp lưu trú và nghỉ dưỡng được cấp phép, trong khi hệ thống pháp luật liên quan đến các loại hình bất động sản mới như condotel, hay officetel chưa đầy đủ, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua.

Nguồn ảnh: Quý Hòa

Dù Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương về chế độ sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có condotel, nhưng nội dung hướng dẫn vẫn còn chung chung, chưa làm sáng tỏ được vấn đề người mua condotel liệu có được cấp giấy chứng nhận sở hữu hay không.

Để khắc phục tình trạng người Trung Quốc "lách luật" mua đất, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi theo hướng bổ sung quy định nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở các vùng nhạy cảm về an ninh quốc gia thì phải thực hiện thủ tục đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh. Tuy nhiên, theo đánh giá chung của các chuyên gia, để làm rõ tính pháp lý hay xác lập quyền sở hữu của các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel, cần xem lại tổng thể hệ thống pháp luật về đầu tư kinh doanh, trong đó có Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, các quy định liên quan tới cư trú, đi lại của người nước ngoài... Mô hình condotel được nhiều nước thực hiện rất thành công nên sản phẩm này cần được đánh giá đúng vị thế, tiềm năng và tính pháp lý buộc phải rõ ràng.