Nguồn cung chung cư mới tại TP.HCM tăng mạnh trong quý III

Theo báo cáo mới nhất của CBRE, trong quý III/2025, thị trường nhà ở TP.HCM ghi nhận 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Hầu hết nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo các dự án hiện hữu, chỉ có 1 dự án thấp tầng tại Bình Tân (Sei Harmony) là được chào bán lần đầu ra thị trường.

Căn hộ chung cư

Đối với thị trường căn hộ, tất cả nguồn cung đều đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán hoặc dự án tái khởi động sau khoảng thời gian dài tạm dừng. Chỉ riêng trong quý III nguồn cung mới đã bằng gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm 2025, tăng 143% so với quý trước và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước. Hơn 75% nguồn cung mới tập trung tại khu đông, TP.HCM (cũ). 
 

Tính đến quý III/2025, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Số căn bán được trong quý III tại TP.HCM (cũ) đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, tuy nhiên tính trên giỏ hàng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%). Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, các dự án mở bán mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỉ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua thực. Trong khi đó, chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm, Bình Dương nổi lên với gần 11.000 căn hộ chào bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, trở thành “vùng đệm” cho nhu cầu nhà ở hợp túi tiền và mở ra cơ hội dịch chuyển dòng vốn ra ngoài TP.HCM (cũ).

BĐS thấp tầng

Trái với mảng căn hộ, thị trường bất động sản thấp tầng TP.HCM (cũ) sau một thời gian dài trầm lắng đang có dấu hiệu hồi phục nhẹ trong quý III/2025, với những tín hiệu tích cực từ nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ.

Sự trở lại của nguồn cung mới: nguồn cung mới đạt 220 căn, tăng 197% so với quý trước. Đáng chú ý, hơn 95% nguồn cung mới tập trung tại khu vực phía tây (Bình Tân, Bình Chánh cũ), phản ánh xu hướng phát triển về phía ngoại vi.

Giá sơ cấp thị trường toàn thị trường duy trì ổn định ở mức 303 triệu đồng/m2 so với thời điểm Q2 và giảm 3% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, giá thứ cấp tiếp tục tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn khá hạn chế, tăng 18% so với Quý 3/2024, lên mức trung bình 167 triệu đồng/m2 đất.

Thị trường ghi nhận hơn 170 giao dịch thành công, tăng 108% so với quý trước.

Xu hướng liên kết vùng và triển vọng của thị trường nhà ở bán vào cuối năm

Cửa ngõ là lựa chọn thay thế: Nguồn cung tại TP.HCM (cũ) tiếp tục khan hiếm, trong khi giá nhà tiếp tục tăng cao, điều này khiến các khu vực giáp ranh thành phố nổi lên như lựa chọn thay thế hợp lý hơn, đặc biệt cho người mua để ở.

Triển vọng cuối năm: Thị trường nhà ở TP.HCM (cũ) dự kiến ghi nhận thêm 4.300 căn hộ và 750 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Nếu tính gộp cả Bình Dương (cũ) bà Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), tổng nguồn cung mới trong năm 2025 sẽ đạt quy mô lớn (>2.400 căn thấp tầng, >22.000 căn hộ), khẳng định tầm quan trọng ngày càng tăng của Vùng TP.HCM mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Nhận xét chung về thị trường nhà ở tại TP.HCM (cũ), bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết: “Dù nguồn cung mới tại TP.HCM đã có dấu hiệu cải thiện trong Quý 3, thị trường vẫn trong tình trạng khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Các xu hướng chính sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường sẽ là: pháp lý khơi thông và dịch chuyển ra vùng ven.

Nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã giúp 86 dự án tại TP.HCM (cũ) được khơi thông tính đến tháng 7/2025. Đây là động lực lớn nhất để gia tăng nguồn cung mới trong tương lai gần (Quý 4/2025 và 2026).

Trong khi đó, khu vực TP.HCM mở rộng như Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ) đang ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn, với mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà ở thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với TP.HCM (cũ). Sự chênh lệch rõ rệt về giá, kết hợp với xu hướng phát triển hạ tầng liên vùng và quỹ đất lớn hơn, đang tạo điều kiện thuận lợi để các khu vực này trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi hoặc gia đình trẻ đang tìm kiếm không gian sống rộng rãi, chi phí phù hợp. Đây cũng là lý do khiến dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển ra ngoài TP.HCM (cũ), mở rộng cơ hội phát triển cho các đô thị vệ tinh.”

Thị trường Văn phòng tại TP.HCM

Thị trường văn phòng TP.HCM trong Quý 3/2025 đã cho thấy những dấu hiệu tích cực, đặc biệt là ở phân khúc Hạng A.

Văn phòng Hạng A:

Thị trường văn phòng TP.HCM đã trở nên sôi nổi hơn trong Q3/2025. Tỷ lệ trống trung bình của văn phòng Hạng A giảm 4,2 điểm phần trăm so với quý trước, giảm từ 22,8% xuống còn 18,6%. Sự cải thiện này phản ánh diện tích hấp thụ mạnh mẽ, với hơn 27.000 m2 NLA chỉ tính riêng trong Q3/2025. Tổng diện tích cho hấp thụ văn phòng Hạng A trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 46.000 m2 NLA, cao hơn 7.000m2 so với cả năm 2024. Dấu hiệu khả quan này phần lớn từ nhu cầu dịch chuyển đến các tòa nhà có chất lượng hay vị trí thuận tiện. 

Văn phòng Hạng B:

Trái lại, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng Hạng B trong quý này tăng 1,2 điểm phần trăm so với quý trước và cùng kỳ năm 2024, lên mức 13,7%. Nguyên nhân chính là do thị trường đón một tòa nhà mới tại Quận 7 – Tân Thuận Tower vừa hoàn thành vào cuối Q3/2025 với hơn 13.000 m2 diện tích cho thuê (NLA). Nếu không tính nguồn cung mới, tỷ lệ trống văn phòng Hạng B vẫn duy trì ở mức 12,5% tương tự quý trước.

Về giá thuê, cả  hai phân khúc đều duy trì ở mức tương đối ổn định. Giá thuê trung bình Hạng A giảm nhẹ 0,3% so với quý trước, tương tự với Hạng B điều chỉnh giảm 0,8%. Mức giá thuê lần lượt được ghi nhận là 46,3 và 26,6 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT). Mặc dù có sự điều chỉnh nhẹ theo quý, so với cùng kỳ năm 2024, giá thuê ở cả hai phân hạng đều ghi nhận mức cải thiện, lần lượt là 1,9% (Hạng A) và 1,7% (Hạng B).

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc BP. Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam: “ 80% số giao dịch diễn ra trong quý xảy ra tại các toà nhà Hạng A. Trong đó, 36% đến từ các công ty có nhu cầu mở rộng và 44% đến từ các công ty di dời, tìm kiếm các mặt bằng chất lượng. Đặc biệt trong quý này, ngành Logistics chiếm đến 40% tỷ trọng, dẫn đầu về diện tích giao dịch, tiếp theo đó là nhóm ngành Công nghệ thông tin và Bán lẻ/Thương mại/Thương mại dịch vụ. Phần lớn khách thuê thuộc các nhóm ngành trên đều cần diên tích lớn, từ 600 – 1.000m2 NLA, thậm chí nhóm khách ngành Công nghệ thông tin và Logistics có thể yêu cầu diện tich thuê lên đến 3.000m2 hoặc 4.000m2. Vì vậy, những tòa nhà hạng A có chất lượng bao gồm chất lượng xây dựng, diện tích sàn lớn và liền mạch cùng các tiêu chí xanh được kỳ vọng sẽ tiếp tục ưu tiên bởi khách thuê.”

Thị trường Bán lẻ tại TP.HCM

Theo báo cáo mới nhất từ CBRE về thị trường mặt bằng bán lẻ TP.HCM Quý 3/2025, thị trường ghi nhận sự ổn định về nhu cầu thuê và tỷ lệ trống nhẹ, bất chấp việc bổ sung nguồn cung mới.

Trong tháng 8, khối đế thương mại của toà nhà Saigon Marina IFC tại Quận 1 được đi vào hoạt động với khoảng 60% diện tích được lấp đầy bởi các thương hiệu quen thuộc như Highlands Coffee, Tuệ House, Starbucks, Bắc Kim Thang. Khối đế thương mại này có diện tích cho thuê không quá lớn, 9.683 m2, chủ yếu phục vụ cho nhân viên văn phòng của tòa nhà. Với nguồn cung mới này, giá thuê trung bình khu vực trung tâm giảm 4% so với quý trước và 2,4% so với năm ngoái, ghi nhận ở mức 267,6 USD/m2/tháng. Giá chào thuê ở khu vực ngoài trung tâm là 53,7 USD/m2/tháng, tăng 1,5% so với quý trước và 0,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Làn sóng gia nhập và mở rộng của các thương hiệu Trung Quốc vẫn đang là điểm nổi bật của thị trường. CBRE ghi nhận sự mở rộng mặt bằng của hàng loạt thương hiệu như Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, Polarpopo, BanTianYao, Wayjie, Xian Niu Lau, Colorist… Trước áp lực các thương hiệu Trung Quốc mở rộng hàng loạt, các nhãn hàng trong nước cũng đang nổ lực gia tăng sự hiện diện của mình trên thị trường, có thể kể đến sự mở rộng từ các thương hiệu như Hapas, Every Half, Highlands, Phuc Long, Cheese Coffee.

Nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM khá ổn định, và đặc biệt cao tại các dự án chất lượng tốt. Theo báo cáo tình hình kinh tế xã hội trong 9T/2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành ước đạt 1.759,1 nghìn tỷ đồng, tăng 2,6% so với quý trước và tăng 10,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhu cầu tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ, du lịch trong nước tăng mạnh, đặc biệt trong thời gian diễn ra nhiều hoạt động chào mừng các ngày lễ lớn của dân tộc đã đóng góp tích cực vào tăng trưởng của ngành thương mại dịch vụ. Bên cạnh đó, bắt đầu từ Q1/2025, chính phủ Việt Nam đã thực hiện các biện pháp ngăn chặn hàng giả trên thị trường, củng cố niềm tin của người tiêu dùng. Ngoài ra, Việt Nam áp dụng chính sách miễn thị thực cho hầu hết các quốc giá trong khu vực ASEAN cũng thúc đẩy sự gia tăng của lượng khách du lịch nước ngoài.

Nhờ vậy, tỷ lệ trống của thị trường được cải thiện. Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ trống ghi nhận ở mức 3,4% giảm 1,8% so với quý trước và 2,0% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực ngoài trung tâm, tỷ lệ trống là 7,5%, giảm lần lượt 0,4% và 0,2% so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Tính đến Q3/2025, các thương hiệu thuộc ngành hàng Ăn uống tiếp tục chiếm đa số chiếm 35% tổng số lượng giao dịch thuê. Mặc dù phải chịu áp lực cạnh tranh từ thương mại điện tử, Thời trang vẫn giữ vững vị trí với 20%; và Phong cách sống là 16%.

Về xu hướng của ngành bán lẻ và cơ cấu ngành hàng trong TTTM, Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, nhận định: “Đến năm 2030, Gen Z (sinh năm 1997-2012) sẽ trở thành lực lượng tiêu dùng chủ lực. Khi thế hệ này bước vào giai đoạn thu nhập ổn định, các Trung tâm Thương mại phải chuyển đổi mạnh mẽ, lấy ‘Trải nghiệm’ làm yếu tố cốt lõi. Xu hướng thuê mặt bằng không còn tập trung vào mua sắm thuần túy, mà hướng đến điểm đến phức hợp tích hợp ẩm thực (F&B) và giải trí, tạo ra những giá trị kết nối xã hội mà kênh thương mại điện tử không thể thay thế.”

Thị trường BĐS Công nghiệp Miền Nam
(TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, BR-VT)

Thị trường đất công nghiệp miền Nam: Chậm lại do tâm lý thận trọng

Trong 9T/2025, thị trường đất công nghiệp tại miền Nam Việt Nam đã chứng kiến sự chậm lại về tình hình hoạt động, chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư và doanh nghiệp sản xuất trước những mối quan ngại về chính sách thuế quan và thương mại đang diễn ra giữa Hoa Kỳ và Việt Nam. Sự bất ổn này đã ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định đầu tư và mở rộng sản xuất. Cụ thể, tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ tại khu vực phía Nam trong chín tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 80 ha, thấp hơn 70% so với diện tích hấp thụ được ghi nhận trong cùng kỳ năm 2024.

Giá thuê tăng nhẹ nhờ vào nguồn cung tiếp tục hạn chế ở những vị trí giao thông thuận tiện

Về phía nguồn cung, sau giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới kéo dài từ cuối năm 2023, thị trường đất công nghiệp miền Nam đã bắt đầu đón nhận sự bổ sung đáng kể từ Quý 3 năm 2025 với khoảng 853 ha, tập trung chủ yếu từ các dự án tại TP.HCM, Bình Dương và Long An. Tuy nhiên, do phần lớn nguồn cung mới này nằm ở các vị trí xa trung tâm và không sở hữu lợi thế kết nối vượt trội, nên sự tăng giá chào thuê của toàn thị trường duy trì ở mức tăng nhẹ. Cụ thể, giá chào thuê trung bình toàn thị trường chỉ tăng khoảng 2% so với Quý 2/2025. Mức giá thuê trung bình đạt khoảng 183 USD/m²/kỳ hạn thuê còn lại.

Kho xưởng xây sẵn duy trì tỷ lệ lấp đầy khả quan với sự dẫn dắt chính từ nhóm ngành logistics và e-commerce

Nhu cầu thuê RBF/RBW khả quan hơn thị trường đất công nghiệp là do xu hướng ngày càng tăng của các khách thuê tìm kiếm giải pháp linh hoạt và tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu khi thiết lập cơ sở sản xuất tại Việt Nam. Xu hướng này đặc biệt nổi bật khi các doanh nghiệp đối diện với bất ổn thương mại, khiến họ ưu tiên tính linh hoạt và giảm thiểu rủi ro đầu tư vốn lớn vào đất đai.

Nhu cầu thuê RBF/RBW tại khu vực này chủ yếu đến từ các doanh nghiệp thuộc các ngành trọng điểm như Logistics, Thương mại điện tử (E-commerce), và Sản xuất Nội thất.

Xưởng Xây Sẵn duy trì tình hình hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy đạt 96%. Với nguồn cung hiện hữu gần như đã được lấp đầy, tổng diện tích hấp thụ cho nhà xưởng trong chín tháng đầu năm 2025 giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm trước, đạt 570.000 m².

Kho Xây Sẵn ghi nhận sự tăng trưởng tích cực trong chín tháng đầu năm 2025. Cụ thể, tổng diện tích hấp thụ trong chín tháng đầu năm đạt hơn 400.000 m², tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng trong Quý 3 năm 2025, hoạt động hấp thụ duy trì ở mức tốt với hơn 136.000 m² được ghi nhận. Nhu cầu thuê mạnh mẽ này chủ yếu đến từ các công ty logistics đang tìm kiếm giải pháp phân phối và lưu trữ hiệu quả. Về nguồn cung, mặc dù thị trường đã có sự bổ sung đáng kể 161.000 m² diện tích mới trong Quý 3 năm 2025, tỷ lệ lấp đầy của toàn thị trường vẫn giữ mức ổn định 74%, không thay đổi so với quý trước, cho thấy sự cân bằng giữa nguồn cung mới và gia tăng nhu cầu thuê của thị trường.

Giá chào thuê trung bình của kho đạt 5,0 USD/m2/tháng và xưởng đạt 5,2 USD/m2/tháng, không thay đổi nhiều so với quý trước.

Bà Thanh, Giám đốc BP. Nghiên cứu & Tư vấn nhận định: "Loại hình kho, xưởng xây sẵn sẽ ngày càng phổ biến hơn trong thời gian tới, là giải pháp giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng chi phí ban đầu, giảm rủi ro về chi phí xây dựng và tiến độ. Về phía nguồn cung, thị trường dự kiến sẽ đón nhận hơn 600.000m2 nguồn cung kho và xưởng xây sẵn mới trong năm 2026. Với lượng nguồn cung tương đối dồi dào này, giá chào thuê kho và xưởng sẽ duy trì ổn định, dự đoán sẽ không có đợt tăng giá đột biến. Các chính sách ưu đãi thuê có thể sẽ giảm dần do bối cảnh kinh tế trong nước và quốc tế dần đi vào ổn định.”