Bất động sản du lịch: Tại sao là Đà Lạt?

Người dân ở khu vực đường Hùng Vương, phường 11, thành phố Đà Lạt, đã quen thuộc với hình ảnh một phụ nữ Nhật mỗi sáng sớm đi tản bộ và mua vài thứ thực phẩm tươi Đà Lạt. Bà là phu nhân của Giáo sư Vật lý người Nhật Tamikazu Kume, cố vấn cho Viện Nghiên cứu Hạt nhân Đà Lạt. Cách đây hơn 3 năm, sau khi nghỉ hưu, ông bà đi du lịch đến Đà Lạt, yêu nét hoang sơ mang dáng dấp sang trọng của một đô thị vùng cao, họ quyết định về Nhật bán ngôi nhà của mình và đưa cả gia đình sang Đà Lạt sinh sống.

Tại sao là Đà Lạt?

Theo bà Kume, Nhật Bản là một nước phát triển, đô thị hiện đại đã được quy hoạch, sạch sẽ đến tinh tươm từ bồn hoa, bãi cỏ, không còn khe hở nào cho hoa dại mọc. Đà Lạt thì không thế. Sau khi gia đình bà chuyển đến Đà Lạt sinh sống, cũng có nhiều bạn bè ở Nhật ngỏ ý muốn đến đây tìm mua ngôi nhà thứ hai như họ để đến nghỉ dưỡng.

Không riêng gì đôi vợ chồng giáo sư người Nhật, nhiều người Việt đã chọn Đà Lạt như chốn dừng chân, tĩnh dưỡng sau khi nghỉ hưu. Vợ chồng Tiến sĩ Khoa học Trần Hà Anh - Hà Ngọc Mai, Việt kiều Pháp đã hồi hương, là một ví dụ. Họ là chủ nhân ngôi biệt thự có cây phượng trắng nở hoa duy nhất trên đường Phù Đổng Thiên Vương, Đà Lạt, được báo chí nhắc đến trong những ngày qua. Họ đã chọn Đà Lạt làm chốn dừng chân từ mấy năm nay, mặc dù công việc của ông chủ yếu vẫn ở TP.HCM.

Trước khi Hội nghị Bộ trưởng Việt Nam - Singapore lần thứ 5 diễn ta tại Đà Lạt vào ngày 13.3.2010 vừa qua, một số doanh nhân Singapore cũng cho chúng tôi biết, họ thật sự quan tâm đến việc đầu tư vào lĩnh vực giáo dục, y tế và nông nghiệp công nghệ cao tại Đà Lạt. Đây là những lĩnh vực tỉnh Lâm Đồng quan tâm để phục vụ ngành công nghiệp không khói, vốn được Tỉnh chọn làm mục tiêu phát triển kinh tế.

Đại sứ Việt Nam tại Singapore, ông Nguyễn Trung Thành, tham gia trong đoàn cán bộ cấp cao của Chính phủ tại Hội nghị Bộ trưởng, sau một đêm nghỉ tại Dinh II, đã phát biểu: “Không khí dễ chịu ở Đà Lạt tạo cho con người năng lượng dồi dào và tính sáng tạo cao hơn. So với một “ốc đảo” lắm nhà cao tầng như Singapore, đây quả là thiên đường”. Ông Thành cũng không giấu niềm tự hào khi cho biết, ông đang nỗ lực giới thiệu với các nhà kinh doanh tầm cỡ về mảnh đất này.

Đồng quan điểm với ông Thành, chị Phạm Thị Thanh Hằng, Giám đốc Công ty Cổ phần Chánh Đức - Đà Lạt, thành viên của Công ty Đầu tư An Trung tại TP.HCM, đang có dự án xây dựng bệnh viện điều dưỡng, an dưỡng và khu nghỉ dưỡng cho thuê tại Đà Lạt, cho rằng: “Nhìn toàn khu vực Đông Nam Á, Đà Lạt là một trong số rất ít đô thị phố núi, có tiềm năng du lịch nghỉ dưỡng vào loại bậc nhất với khí hậu mát mẻ quanh năm, thực phẩm tươi sạch, con người hiền hòa, thân thiện”. Hơn nữa, theo chị Hằng, không gian và môi trường ở đây có thể kích thích sự sáng tạo cao hơn.

Ngoài Viện Nghiên cứu Hạt nhân, Đà Lạt hiện thu hút nhiều dự án nghiên cứu về di truyền giống, cây trồng, giáo dục và y tế do khí hậu và thổ nhưỡng phù hợp. Như vậy, nhu cầu nhà ở cho chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại đây đã được nhiều nhà đầu tư chú ý.

Chiến lược lâu dài của Đà Lạt là thu hút đầu tư cả lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng lẫn nghiên cứu, giáo dục. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, Tỉnh chỉ tập trung vào du lịch nghỉ dưỡng và đặt mục tiêu đưa Đà Lạt trở thành đô thị du lịch, trung tâm du lịch trong khu vực Đông Nam Á vào năm 2012. Năm 2009, Lâm Đồng đón 2,5 triệu lượt khách du lịch. Theo kế hoạch, đến năm 2015, Tỉnh phải đón được 4 triệu lượt khách, trong đó gần 20% là khách nước ngoài, Giám đốc Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Lâm Đồng ông Đỗ Văn Thể cho biết.

Kỹ sư xây dựng James McLachlan là một du khách Canada mà chúng tôi gặp được khi anh đang đạp xe thong dong trên đường La Sơn Phu Tử, Đà Lạt. Dựng xe, ngồi trệt xuống bên vệ đường, vươn tay hít căng lồng ngực, James tươi cười đáp: “Vì tôi yêu vùng đất này”, khi chúng tôi thắc mắc Đà Lạt có gì hấp dẫn để anh ở lại đây lâu vậy.

James kể, năm ngoái, lần đầu tiên anh đến đây và ở lại được 1 tuần. James thích không khí trong lành, mùi thông thơm nồng, không khí se se lạnh và sạch sẽ ở phố núi này. Đặc biệt, những đường phố quanh co uốn lượn thật thích hợp cho sở thích chơi các môn thể thao như đạp xe leo núi, golf và tennis của anh. Năm nay, James quay lại Đà Lạt sống đúng 1 tháng. Lúc chia tay, James hẹn: “Sang năm tôi sẽ sắp xếp làm việc trực tuyến để về Đà Lạt ở 3 tháng, rồi năm tới nữa sẽ là 6 tháng. Biết đâu, khi đó tôi đã có việc làm tại đây rồi”.

Những câu chuyện nhỏ như vậy cho thấy, Đà Lạt không chỉ là vùng đất yên bình cho ngôi nhà thứ hai mà còn hấp dẫn khách du lịch nghỉ dưỡng. James, cũng như những du khách nước ngoài và trong nước, là đối tượng khách hàng mà nhiều nhà đầu tư bất động sản du lịch tại Đà Lạt đang quan tâm.

Biệt thự cổ và nhà nghỉ dưỡng

Thật ra, so với các thị trường biệt thự biển đã xuất hiện vài năm trước đây, thị trường bất động sản du lịch tại Đà Lạt chỉ mới ở giai đoạn khởi động. Song sức sống của nó, theo nhiều nhà đầu tư, là sẽ “đi sau về trước”. Và điều này phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của ngành du lịch tại đây. Lâu nay giới đầu tư và các nhà kinh doanh bất động sản vẫn có thói quen nhắm đến các khu biệt thự nghỉ dưỡng ven biển với giá triệu đô hơn là đầu tư vào các biệt thự ở núi. Hơn nữa, dự án nghỉ dưỡng vùng núi không dễ chọn được nơi có khí hậu, phong cảnh đẹp và quan trọng nhất là phương tiện đi lại thuận tiện. Đà Lạt hội đủ các yếu tố đó nên không khó hiểu khi Đà Lạt bắt đầu hấp dẫn các nhà đầu tư khu nghỉ dưỡng cao cấp.

Ông Nguyễn Tạo, Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Đầu tư và Thương mại tỉnh Lâm Đồng, cho hay, Lâm Đồng hiện không thu hút đầu tư vào bất động sản, bởi không còn quỹ đất sạch để giao cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là thị trường bất động sản ở đây đã khép lại mà thực ra chỉ mới bắt đầu. Hàng loạt dự án đang âm thầm triển khai, song dự báo sẽ tạo “sóng” trong năm tới, khi các dự án vào giai đoạn cuối và các công trình hạ tầng đường cao tốc Liên Khương - Dầu Giây hoàn tất.

Chị Lê Ngọc Khánh Tâm, Tổng Giám đốc KhanhTam Development, chủ đầu tư dự án 7 ngôi biệt thự La Vallée de Dalat có diện tích 9.600 m², cho biết: “Bỏ ra 120.000 - 200.000 USD để mua thêm ngôi nhà thứ 2 tại Đà Lạt không phải chuyện khó khăn đối với những người Việt Nam có thu nhập cao”. Riêng đối với La Vallée de Dalat, giá mỗi căn biệt thự vào khoảng 1,3-1,5 triệu USD. “Nhưng cũng có khá nhiều người Việt từ Bắc chí Nam hỏi mua”, chị Tâm cho biết.

Dự án La Vallée de Dalat là đất tư nhân và người mua có thể sở hữu quyền sử dụng đất, nên có thể bán hoặc cho thuê lại. Theo chị Tâm, từ đầu năm đến nay, có nhiều khách hàng người Việt quan tâm đến dự án, trong đó có 2 khách hàng đang trong quá trình thỏa thuận giá. Chị cho biết thêm, khi đầu tư sản phẩm cao cấp này, nhiều nhà đầu tư thường nhắm đến khách hàng là người nước ngoài hoặc Việt kiều. Tuy nhiên, từ khi tung sản phẩm ra thị trường, khách hàng trong nước lại quan tâm nhiều hơn khách Tây.

Ngoài xây dựng biệt thự cao cấp để bán, xu hướng thuê lại các biệt thự cổ, trùng tu làm nơi lưu trú cho khách cũng đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Ngoài cụm 17 biệt thự cổ nằm trên đường Lê Lai do Six Senses (Singapore) quản lý mấy năm qua, cuối năm 2009, Công ty Cổ phần Đào tạo - Nghiên cứu Cadasa đã thành công trong việc cải tạo chuỗi 13 biệt thự cổ thành khu resort cao cấp nằm trên đường Trần Hưng Đạo.

Ông Nguyễn Thế Hùng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị, Tổng Giám đốc Cadasa, không giấu tự hào khi kể lại câu chuyện thắng thầu dự án này.

13 biệt thự cổ nói trên nằm trong số 14 biệt thự cổ mà Liên doanh DRI (Dalat Resort Inc.) giao lại cho Ủy ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồng vào năm 2004, sau 13 năm hoạt động không hiệu quả. Liên doanh DRI được thành lập năm 1991 với vốn đầu tư 40 triệu USD, đến năm 2004 được chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài. Thực tế, trong 13 năm hoạt động, DRI đã thua lỗ 33 triệu USD và hầu như đã bỏ bê không bảo dưỡng các biệt thự này. Sau khi tiếp nhận, Tỉnh đã tổ chức đấu giá cho thuê công khai với điều kiện nhà đầu tư phải trùng tu bảo dưỡng nghiêm ngặt.

Sau 19 phiên đấu giá, cuối cùng, Cadasa đã thắng quỹ đầu tư bất động sản Indochina Land với tiền thuê gần 20 tỉ đồng trong vòng 5 năm và trả ngay sau khi thắng thầu. Tiếp đó, Cadasa đã bỏ ra hơn 10 triệu USD để trùng tu 13 ngôi biệt thự này từ năm 2006 đến cuối năm 2009. Hiện Cadasa Resort có 65 phòng, nhắm đến khách nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp với hội nghị, hội thảo và các hoạt động mang tính học thuật.

Bên cạnh những dự án đã nên hình nên khối này, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Lạt cũng đang chứng kiến hàng loạt công trình đã được khởi công hoặc đang triển khai lập hồ sơ xin làm dự án.

Công ty Cổ phần Đầu tư Gia Tuệ đến từ miền Bắc đã khởi công dự án Galaticos Living nằm ở phía Đông Nam Hồ Tuyền Lâm rộng hơn 23 ha, gồm 9 biệt thự hạng sang có giá thấp nhất 2,8 triệu USD vào tháng 12.2009. Dự án thứ hai của Gia Tuệ tại phố núi này cũng nằm trong khu du lịch Hồ Tuyền Lâm gồm 20 ha rừng nguyên sinh có tên gọi là Hotel De Royale. Đây là tổ hợp khách sạn 5 sao, biệt thự nghỉ dưỡng và khu du lịch sinh thái xây dựng trên diện tích đất 190,08 ha.

Tháng 7.2009, Công ty Cổ phần Cáp và Vật liệu Viễn thông (Sacom) cũng tham gia thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Lạt với dự án Sacom Resort gồm 230 biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn 5 sao và sân golf 18 lỗ trên diện tích 278 ha, cũng nằm trong khu vực Hồ Tuyền Lâm. Tổng vốn đầu tư cho dự án là 2.250 tỉ đồng. Theo ông Đỗ Văn Trắc, Tổng Giám đốc Sacom, Công ty sẽ tập trung cho dự án sân golf 18 lỗ trước, dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2011. Còn nhà nghỉ dưỡng sẽ được tiến hành sau khi xin được giấy phép cho đốn rừng thông để xây dựng, theo quy định của Chính phủ.

Ngoài 2 dự án nghỉ dưỡng lớn của Gia Tuệ và Sacom, Công ty Cổ phần Chánh Đức - Đà Lạt đang triển khai dự án trung tâm điều trị, dưỡng bệnh quốc tế. Sau đó, Công ty có kế hoạch xây dựng một khu biệt thự cho thuê, phục vụ khách du lịch chữa bệnh, nghỉ dưỡng nằm phía sau trung tâm này. Đây là mô hình du lịch chữa bệnh đầu tiên tại thành phố này.

Đi sau về trước

Có một thực tế khiến các nhà đầu tư tâm huyết băn khoăn là tốc độ phát triển hạ tầng tại Đà Lạt và liên quan đến Đà Lạt còn khá chậm, làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc kinh doanh của họ. Tuy nhiên, Đà Lạt nói riêng và Lâm Đồng nói chung đã bắt đầu đẩy mạnh đầu tư hạ tầng. Cảng hàng không Quốc tế Liên Khương trước mắt sẽ mở các tuyến bay đến các nước trong khu vực Đông Nam Á. Dự án này, theo Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồng, ông Huỳnh Đức Hòa, nằm trong chiến lược phát triển Lâm Đồng thành trung tâm chủ lực của cả khu vực Tây Nguyên, nơi đang có mục tiêu nâng tổng sản phẩm du lịch dịch vụ chiếm 73-75% GDP trong năm tới.

Trao đổi với chúng tôi, đại diện Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Lâm Đồng cho rằng, với đường bộ, dự án đường cao tốc Liên Khương - Dầu Giây do 2 tỉnh Đồng Nai và Lâm Đồng phối hợp thực hiện sẽ sớm kết nối với tuyến đường Xuyên Á để khai thác tuyến du lịch Việt Nam - Campuchia - Thái Lan. Tuy nhiên, chỉ một sân bay quốc tế và một con đường cao tốc chưa đủ để thành phố cao nguyên này cất cánh. Những dự án hạ tầng ngổn ngang trên tuyến đường đèo Bảo Lộc và đường mới mở về hướng Nha Trang từ hơn một năm qua đã làm chùn lòng du khách.

Ngoài ra, trong năm 2009, Lâm Đồng đã chính thức rút giấy phép đầu tư 50 dự án du lịch do chậm triển khai. Và tính đến tháng 3.2010, có nguồn tin cho rằng 4 dự án khác trong khu vực hồ Tuyền Lâm cũng đang được xem xét thu hồi.

Vì thế, nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm đã chia sẻ bài học: đầu tư ở Đà Lạt không nên đầu tư “trọn gói”, ồ ạt ngay từ đầu mà nên đầu tư từ từ, lớn lên cùng thị trường.

Chẳng hạn, Cadasa Resort được coi như dự án mặt tiền của Đà Lạt, song cũng có không ít nhà đầu tư quan ngại khả năng khó có lãi, bởi thói quen kinh doanh phụ thuộc vào tính mùa vụ du lịch của các khách sạn tại đây. Các đơn vị kinh doanh lưu trú ở Đà Lạt hầu như chưa chú trọng chính sách khuyến mãi, thu hút du khách vào các mùa thấp điểm để tăng hiệu quả kinh doanh. Vào các mùa lễ hội hoa, lễ tết hoặc hội nghị hội thảo lớn các khách sạn ở Đà Lạt mới có công suất phòng cao, còn lại tỉ lệ lấp đầy vẫn khá khiêm tốn.

10 triệu USD để đầu tư và trả gần 20 tỉ cho Tỉnh là một số tiền không nhỏ đối với nhà đầu tư tư nhân như Cadasa. Tuy nhiên, vẫn tỏ ra lạc quan, ông Hùng, Tổng Giám đốc Công ty, cho biết, Công ty sẵn sàng hợp tác với các nhà đầu tư khác để cùng khai thác khu nghỉ dưỡng hiệu quả nhất.

Trái với quan ngại trên, chị Hằng, Công ty Chánh Đức - Đà Lạt, phân tích, du lịch nghỉ dưỡng biển thì có Vũng Tàu, Mũi Né, Nha Trang, Hội An, Đà Nẵng, Lăng Cô hay xa hơn là Sầm Sơn…, nhưng khí hậu phù hợp cho du lịch nghỉ dưỡng trên núi thì chỉ có một Sapa và một Đà Lạt. “Đà Lạt thu hút đầu tư chậm hơn các nơi khác một chút nhưng là nơi thực sự độc đáo, vì thế sẽ ổn định hơn”, chị nhận định.

Theo chị, chính năng lực phát triển dự án không hiệu quả của nhà đầu tư mới làm “chết” dự án. Thực tế, có không ít dự án du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Lạt đã ngưng hoạt động hoặc im hơi lặng tiếng chỉ sau thời gian ngắn rầm rộ quảng bá. Chẳng hạn, dự án khu du lịch Dankia Suối Vàng ban đầu do một nhà đầu tư Singapore phát triển; sau nhà đầu tư Singapore bỏ, nhà đầu tư Nhật nhảy vào. Hiện tại nhà đầu tư Nhật cũng đã ra đi, chính quyền Tỉnh đang tìm nhà đầu tư khác thay thế. Vậy đối với Đà Lạt, nhà đầu tư nên làm thế nào?

Chị Hằng chia sẻ: Đà Lạt cần thêm nhiều cơ sở hạ tầng để phát triển du lịch nghỉ dưỡng lâu dài, cũng như kéo thêm nhà đầu tư về địa phương với các hạng mục bệnh viện, phòng khám theo tiêu chuẩn quốc tế, trường học quốc tế... Tuy nhiên, nếu xét hiệu quả kinh tế, đầu tư vào những lĩnh vực này cũng phải từng bước, chứ không thể phát triển ồ ạt như các thành phố lớn. Đà Lạt sẽ là nơi lý tưởng để phát triển và khai thác du lịch MICE (du lịch nghỉ dưỡng kết hợp hội nghị, hội thảo).

Về kế hoạch kinh doanh, các biệt thự nghỉ dưỡng cho thuê nhắm đến khách nước ngoài và Việt kiều, song đối với biệt thự để bán có giá trên triệu đô chủ đầu tư lại khá tự tin vào đối tượng khách trong nước.

Bà Tâm, Công ty KhanhTam Development, nói: “Khách hàng tìm mua biệt thự triệu đô ở đây đa số là người Việt”. Hiện KhanhTam Development còn có 2 khu đất rộng 3.500 m² và 9.000 m² ở Đà Lạt. Theo khảo sát của CBRE, đơn vị tiếp thị dự án 7 biệt thự cho KhanhTam Development, sau biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ cao cấp cũng là phân khúc đang có nhu cầu cao tại Đà Lạt. Vì vậy, bà Tâm cho biết sẽ dành khu đất 3.500 m² để xây dựng khu căn hộ. Còn khu đất 9.000 m² nằm tại vị trí cao nhất của Đà Lạt trên đồi Robin, gần đèo Prenn, sẽ được phân thành 6 lô nền xây biệt thự. Giá khởi điểm của các lô nền này là 680 USD/m².