Vốn ngoại vẽ lại bản đồ bất động sản

Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang trải qua một cuộc tái cấu trúc mạnh mẽ, Việt Nam đang củng cố vị thế là một thị trường ổn định, thu hút các nhà đầu tư quốc tế dịch chuyển từ những thị trường rủi ro cao sang các nền kinh tế có tăng trưởng thực chất. So với các quốc gia trong khu vực ASEAN, Việt Nam được đánh giá nổi bật ở 3 yếu tố then chốt: tăng trưởng, ổn định và dư địa phát triển. 

Từ “lướt sóng” sang “hệ sinh thái”

“Việt Nam đang hình thành lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với các nền kinh tế như Thái Lan, Indonesia hay Malaysia”, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, nhận định. “Nếu xu hướng này tiếp diễn, khoảng cách phát triển giữa Việt Nam và các nước trong khu vực có thể được rút ngắn nhanh hơn so với các dự báo trước đây”.

Điểm khác biệt lớn nhất của Việt Nam so với các đối thủ cạnh tranh như Malaysia là nền tảng chính trị ổn định và sự quyết liệt trong đầu tư hạ tầng. Chính phủ Việt Nam hiện cam kết dành khoảng 7% GDP cho phát triển hạ tầng - tỷ lệ thuộc hàng cao nhất khu vực, tạo ra một “hành lang an toàn” cho dòng vốn ngoại đổ về.

Với giá trị vốn hóa ước tính khoảng 1.500 tỷ USD, gấp 3 lần GDP, thị trường bất động sản Việt Nam trở thành “kênh trú ẩn an toàn” và “sinh lời hiệu quả” của các nhà đầu tư quốc tế. Dòng tiền ngoại đổ vào Việt Nam hiện nay không còn mang tính đầu cơ ngắn hạn như chu kỳ 2010-2012 mà đã chuyển sang đầu tư trực tiếp vào tài sản với tiêu chí khắt khe hơn.

Theo ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT, dòng vốn này có thể phân loại thành 4 nhóm chủ lực. Nhóm Đông Bắc Á (Nhật, Hàn Quốc) chú trọng mô hình vận hành, thường “đi theo chuỗi cung ứng” sản xuất và logistics. Nhóm Singapore có  tầm nhìn dài hạn, sẵn sàng “đi lớn” vào các dự án có lộ trình minh bạch. Nhóm chiến lược “Alpha” tìm kiếm lợi nhuận vượt trội thông qua liên doanh và tái cấu trúc tài sản. Nhóm quỹ đầu tư cơ hội tận dụng giai đoạn thị trường điều chỉnh để tích lũy tài sản chất lượng cao. Đối với nhà đầu tư Âu - Mỹ, họ sẵn sàng tham gia các dự án có độ phức tạp cao, bao gồm tái cấu trúc hoặc phát triển các tài sản có tiềm năng gia tăng giá trị. 

Khác với giai đoạn 2013-2014 khi dòng vốn ngoại tập trung vào việc thâu tóm tài sản giá rẻ, xu hướng hiện nay là đầu tư dài hạn, có chọn lọc và gắn với quá trình phát triển đô thị. “Dòng vốn ngoại hiện nay không chỉ tìm kiếm tài sản, mà còn tìm kiếm hệ sinh thái để phát triển”, ông Huấn nhấn mạnh. Các nhà đầu tư không đơn thuần mua một tòa nhà. Họ đang tham gia xây dựng các đại đô thị, khu công nghiệp thông minh và hạ tầng dữ liệu (data center).

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết, Việt Nam đang có lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút các trung tâm năng lực toàn cầu (GCC). Việt Nam còn có lợi thế chi phí đầu tư ban đầu cạnh tranh hơn so với Ấn Độ và Philippines. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, chi phí đầu tư văn phòng ban đầu trung bình có thể lên tới 1.033 USD/m² tại Manila hoặc 785 USD/m² tại Mumbai và New Delhi, trong khi tại TP.HCM, chi phí này chỉ khoảng 656 USD/m².

Vốn ngoại đổi khẩu vị 

Trong cuộc đua thu hút vốn, tiêu chuẩn ESG (môi trường - xã hội - quản trị) đã không còn là “tùy chọn” mà trở thành điều kiện tiên quyết để tiếp cận dòng vốn quốc tế. Các báo cáo cho thấy những dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG tại Việt Nam có khả năng tăng giá cao hơn 25-30% so với khu vực xung quanh. 

“Khoảng 10 năm trở lại đây, chúng tôi quan sát thấy tiêu chuẩn lựa chọn bất động sản của các tập đoàn đa quốc gia, đặc biệt là khối FDI công nghệ cao, đã thay đổi rất mạnh. Nếu trước đây, yếu tố được cân nhắc đầu tiên thường là vị trí, kết nối hạ tầng và chi phí thì nay trọng số đánh giá đã dịch chuyển rõ rệt sang chất lượng dự án. Trong đó, tiêu chí xanh và các yêu cầu ESG gần như trở thành thước đo cốt lõi để khẳng định mức độ phù hợp của một khu công nghiệp hoặc tòa nhà văn phòng”, ông Thuận nói.

Ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn tại Cushman & Wakefield Nhật, lưu ý rằng các nhà đầu tư từ những nền kinh tế phát triển đang ngày càng ưu tiên các dự án bền vững để đảm bảo hiệu suất khai thác dài hạn. Họ không còn chấp nhận mức lợi suất 5-6% tại các thị trường đã phát triển mà kỳ vọng tỷ suất sinh lời từ 10% trở lên tại Việt Nam. 

Việt Nam đang hình thành hàng loạt siêu dự án đô thị quy mô hàng ngàn hecta, tập trung ở Hà Nội, Quảng Ninh và TP.HCM, dẫn đầu bởi các nhà phát triển lớn như Vingroup và Sun Group... Nổi bật nhất là khu đô thị sinh thái “all-in-one” quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (2.870 ha), Khu đô thị thể thao Olympic (hơn 9.000 ha) tại Hà Nội, Khu phức hợp Hạ Long Xanh (4.000 ha) tại Quảng Ninh và Khu đô thị Cam Lâm (hơn 10.000 ha) tại Khánh Hòa… đang thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam Công ty Vinhomes, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, cho biết, sự thay đổi của dòng vốn ngoại đang đặt ra tiêu chuẩn mới cho thị trường. Nhà đầu tư, đặc biệt là khối ngoại, không còn tìm kiếm những sản phẩm mang tính đầu cơ mà tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác lâu dài và tạo dòng tiền ổn định. Điều này buộc chủ đầu tư phải chuyển hướng phát triển sang những dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng. 

Có thể bạn quan tâm 

Chứng khoán Maybank: Nghị quyết 16, "cú huých" cho các dự án BT