GS Đặng Hùng Võ: Nên cho thế chấp bất động sản tại ngân hàng nước ngoài

Chia sẻ tại buổi hội thảo “Triển vọng hồi phục của thị trường bất động sản” do Báo Đầu tư phối hợp cùng Công ty Cushman & Wakefield tổ chức vào sáng 13/06 tại TPHCM, Giáo sư (GS) Đặng Hùng Võ cho rằng việc cho người nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản (BĐS) trong nước là điều cần thiết để giúp giảm bớt hàng tồn kho.

Theo ông, đây là vấn đề rất bình thường trong quá trình hội nhập và phát triển. Ngoài ra Chính phủ nên cho phép thực hiện cơ chế thế chấp tài sản BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài. Điều này sẽ giúp tạo ra dòng vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS, qua đó khơi thông được thế bế tắc trong tình hình khó khăn hiện nay.

Tuy nhiên, khó khăn hiện nay chính là cần thay đổi tư duy của chính nhà làm chính sách để sớm đưa những vấn đề này đi vào thực tiễn, GS Đặng Hùng Võ cho biết.

Ủng hộ quan điểm của Tiến sĩ Alan Phan

Xoay quanh câu chuyện ồn ào bởi tranh luận giữa Tiến sĩ (TS) Alan Phan và Câu lạc bộ BĐS Hà Nội. GS Đặng Hùng Võ cũng đưa ra những quan điểm thú vị.

Theo ông, TS. Alan Phan đã chỉ ra được tính tích cực của khủng hoảng BĐS hiện nay, đừng nhìn chỉ với con mắt tiêu cực. Sự khủng hoảng tất yếu và là cơ hội để thị trường BĐS lột xác thành một cơ thể khỏe mạnh hơn.

Ý kiến của TS. Alan Phan có lý ở một góc nhìn khái quát nhất định khi nói rằng không phải giải cứu thị trường BĐS vì đây là hệ quả tất yếu do chính các nhà đầu tư BĐS tạo ra, khi lãi nhiều thì không ai trợ giúp chính phủ nhưng khi lỗ thì lại kêu Chính phủ phải giải cứu.

Ngược lại, theo GS Võ thì Câu lạc bộ BĐS Hà Nội lại vẽ ra một bức tranh BĐS Việt Nam toàn màu đen như cảnh tượng con tàu BĐS chìm sẽ kéo theo hàng loạt hệ lụy khác và không thể để thị trường BĐS rơi tự do.

GS Võ nhận định, trong tình trạng của thị trường BĐS nước ta hiện nay, không nên dùng từ "giải cứu" mà chỉ nên dùng từ "tháo gỡ khó khăn cho thị trường". Về nguyên tắc, một số nước như Mỹ, Thái Lan, Singapore trước đây cũng đã từng giải cứu thị trường BĐS. Nhưng các quốc gia này chỉ ra tay khi thị trường BĐS tác động xấu, gây nên khủng hoảng tài chính hoặc khủng hoảng kinh tế trên tầm quốc gia, khu vực hoặc toàn cầu. Họ đặt ra vấn đề giải cứu vì hệ lụy phát sinh chứ không phải vì bản thân thị trường BĐS.

Ở Việt Nam hiện nay, mới chỉ có thị trường BĐS chịu khó khăn về vốn khi Nhà nước kiềm chế lạm phát chứ chưa nhìn thấy khả năng thị trường BĐS gây ra khủng hoảng tài chính quốc gia. Tất nhiên mới có một số ít doanh nghiệp mới bước chân vào thị trường BĐS là gặp khó khăn thực sự.

Thị trường là một "cuộc chơi" kinh tế, vào thị trường phải chấp nhận "luật chơi", thắng có tiền bỏ túi, thua phải đành chấp nhận mất tiền. Chúng ta hãy nhìn vào sự thăng trầm của thị trường chứng khoán để tìm hành động cho thị trường BĐS, GS nói thêm.

Phải nhìn thẳng vào vấn đề

Ngoài những chia sẻ trên, GS Đặng Hùng Võ còn chỉ rõ những nghịch lý của thị trường BĐS nước ta hiện nay. Từ kho BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại, nhà đầu tư dự án đã giảm giá hết cỡ nhưng vẫn không có giao dịch; trong khi đó người lao động có nhu cầu rất cao về nhà ở giá rẻ nhưng lại thiếu cung.

Tuy nhiên, theo GS. Võ thì thị trường BĐS Việt Nam đang có hai điểm cần được nhìn nhận thật rõ ràng. Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Nhiều nhà đầu tư kêu ca rất thảm thiết về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu phá giá.

Tình trạng xung đột giữa nhà đầu tư và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến.

Ý kiến của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì cho rằng, nếu đứng ở vị trí chủ đầu tư thì việc cho người nước ngoài mua nhà sẽ mang lợi ích kinh tế hơn, tạo điều kiện để bán được nhà. Còn ở khía cạnh Cơ quan quản lý Nhà nước thì còn rất nhiều vấn đề cần xem xét, trong đó còn có cả những vấn đề về lãnh thổ chính trị, vì thế cần có sự đồng thuận giữa các bộ ngành. Mặc dù vậy, Thứ trưởng cũng cho biết, dự kiến đến tháng 11 năm nay sẽ đưa ra Nghị quyết mới về việc mở rộng hơn đối tượng, giảm nhẹ ràng buộc để tạo điều kiện cho người nước ngoài có mong muốn làm việc, kinh doanh, ở lâu dài, có thể tham gia thị trường BĐS trong nước.

Chính vì vậy mà nợ xấu từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vẫn được ước tính chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng nhưng nhiều ý kiến cho rằng nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều.

Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư BĐS nói rằng lỗ nhiều nhưng số liệu thực lại cho thấy vẫn có tới 80% doanh nghiệp BĐS làm ăn có lãi. Đặc điểm này có thể coi là một nghịch lý của nợ xấu trong BĐS nhà ở và sự thua lỗ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà ở.

Thứ hai, trong nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường ở nước ta thì sự sốt giá của thị trường BĐS trong giai đoạn trước 2004 là do quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế (giá đất từ bằng "0" nâng lên bằng giá trị thị trường khu vực và còn nâng cao hơn do quán tính của thị trường). Sau năm 2004, sự thăng trầm là do quy luật của thị trường tạo nên, trong mối quan hệ giữa thị trường BĐS và các thị trường khác.

Tại sao lại là năm 2004? Đây là năm mà Nhà nước ta thừa nhận giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường. Đặc điểm thứ hai này cho phép ta đánh giá đúng được các quy luật tác động vào thị trường BĐS trong từng giai đoạn, tránh nhầm lẫn trong nhận định và dự báo.

Tất nhiên, việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do Cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước có giá cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ.

Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá cả nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn… Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn. Đây cũng có thể coi như một nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay.

Nguồn Vietstock