Giá thật chờ người mua thật

Ghi nhận cho thấy thị trường bất động sản đã có những chuyển biến khả quan hơn. Theo dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quý I, nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, giao dịch chỉ có hơn 1.000; sang quý II đã có khoảng 3.700 giao dịch thành công; sang đến quý III, trong 2 tháng đầu, đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán.

Thị trường qua đáy 

Nguồn cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn nhưng chủ yếu là các dự án cũ. Tuy nhiên, đáng chú ý là các dự án đều tái cấu trúc sản phẩm, điều chỉnh giá nên giao dịch thực tế tăng lên. Trong đó, 70% giao dịch đến từ các căn hộ chung cư, còn phân khúc đất nền giao dịch ít hơn do giá cả chưa có nhiều điều chỉnh mạnh. Dù giao dịch hiện nay ở con số vài ngàn so với vài chục ngàn ở thời điểm 2018-2019 nhưng theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “những con số này tạo động lực cho quý IV/2023 và quý I/2024”.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, cũng cho rằng thị trường bất động sản hiện nay đã phục hồi bằng 20-30% so với thời điểm hoàng kim năm 2021. Sự hồi phục đến từ nhiều chính sách hỗ trợ; đặc biệt, chính sách tài khóa tiếp tục mở rộng nhằm giãn, hoãn thuế, giảm phí, hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn về dòng tiền, thanh khoản.

Thị trường bất động sản được cho là đã “qua đáy” và đang trên đà phục hồi. Theo Ngân hàng Nhà nước, 6 tháng đầu năm 2023, tín dụng bất động sản tăng trưởng 4,68%, tương đương với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung (4,73%). Đáng chú ý nhất là dấu hiệu rõ ràng của xu hướng tái cấu trúc sản phẩm, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Sau thời gian đình trệ, nhiều chủ đầu tư đang tập trung nguồn lực vào những dự án có tính thanh khoản cao, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Các chuyên gia đánh giá, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra nhiều hơn. Đặc biệt đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có thể tạo ra cú hích lớn cho thị trường khi rút ngắn chênh lệch cung cầu nhà ở.

Giải nghịch lý thị trường

Theo Savills Việt Nam, trong quý III, hơn 2.500 căn hộ mới được đưa ra thị trường, phần nào giải tỏa được sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài tại thị trường bất động sản TP.HCM. Nổi bật trên thị trường là phân khu The Glory Heights thuộc Vinhomes Grand Park hoặc các dự án mới mở bán hoặc bung hàng giai đoạn tiếp theo như Akari City, Mizuki Park, Conic Boulevard, Urban Green, Masteri Centre Point, The Global City, MT Eastmark City, The Privia hay Salto Residence... Các chủ đầu tư đồng loạt đưa ra nhiều chương trình bán hàng hấp dẫn như thanh toán linh hoạt, giảm hoặc miễn lãi suất vay nhằm tạo ra lực cầu mạnh đủ để thị trường tan băng vào những tháng còn lại của năm.

Đây chính là điểm mấu chốt để giải nghịch lý tồn tại nhiều năm qua: không thiếu nhà ở nhưng lại thiếu nguồn cung giá hợp lý. Sự lệch pha này khiến thị trường méo mó khi nguồn cung giảm đẩy giá bất động sản tăng vọt kể từ đầu năm 2021. Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Căn hộ chung cư bình dân hiện có mức giá 25-30 triệu đồng/m2, chung cư trung cấp có mức giá 30-50 triệu đồng/m2, chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2... bắt đầu vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Về vấn đề này, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nhận định: “Khủng hoảng của thị trường là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Phải tập trung vào phân khúc này vì đây mới là tử huyệt để thị trường bất động sản đi lên”.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng dự báo thị trường phục hồi theo xu hướng hình chữ V từ giữa quý II/2024. Trong đó, nguồn cung căn hộ chung cư dự kiến tăng trung bình 20-25% mỗi năm trong giai đoạn phục hồi 2024-2026. Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ giai đoạn 2024-2026 sẽ khôi phục mức 70.000-85.000 căn mỗi năm, tương đương thời điểm trước dịch bệnh.

Trong giai đoạn 2023-2030, các chuyên gia nhìn nhận thị trường vẫn gặp một số thách thức do chưa có chiến lược quốc gia về phát triển thị trường bất động sản với tầm nhìn dài hạn đến năm 2030. Những thách thức cần có giải pháp về dài hạn bao gồm cơ chế chính sách, pháp luật chồng chéo, nguồn vốn, áp lực lạm phát và tăng lãi suất, công tác quy hoạch, chất lượng hạ tầng... Có thể thấy, thị trường chỉ có thể phục hồi, phát triển khi trở nên lành mạnh, minh bạch và chuẩn mực hơn.