Giá nhà di cư

Cuối tháng 7, căn nhà tại khu vực quận 9 cũ (nay là thành phố Thủ Đức) của gia đình anh Quốc Hải ngập trong các thùng carton đóng gói. Vợ chồng anh đang hoàn tất những thủ tục cuối cùng để chuyển trường cho con, chuẩn bị cho một cuộc sống mới định cư tại Bình Dương.

Siêu đô thị quá tải 

Thực trạng trên đang phản ánh một cuộc di dân khỏi TP.HCM từ thầm lặng đến mức báo động. Năm 2023, Chi cục Dân số - Kế hoạch hóa gia đình TP.HCM lần đầu tiên công bố tỷ lệ phát triển dân số cơ học (tính trên số người di cư đến và rời đi) ở mức 0,68%. Con số này thấp hơn tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên (dựa trên sinh tử) là 0,74%. Lượng nhập cư đã sụt giảm nghiêm trọng từ mức gần 180.000 người/năm giai đoạn 2015-2021 xuống chỉ còn 65.000 người vào năm 2023 và chưa hề có dấu hiệu tăng kể từ đó.

Sự tập trung dân số quá đông đúc trong nhiều năm trời đã đẩy mật độ sống tại nhiều khu vực lên mức rất cao: quận 4 cũ (42.200 người/km²), quận 11 cũ (41.200 người/km²), quận 10 cũ chạm mốc 40.000 người/km² và quận 3 cũ là 38.600 người/km². Ngay cả quận 3 với mức thấp nhất trong nhóm này, mật độ vẫn cao gấp 5 lần Dĩ An, Thuận An và gấp 10 lần Vũng Tàu.

Sự quá tải không chỉ hiện diện trên bản đồ mật độ. Diện tích nhà ở bình quân tại TP.HCM cũ chỉ đạt 23,23 m²/người, thấp hơn Bình Dương (23,97 m²), Đồng Nai (29,94 m²) và Bà Rịa - Vũng Tàu (32,53 m²). Khi đất không “nở” kịp để đáp ứng nhu cầu ở, chi phí sống và giá cả buộc phải tăng cao.

Chia sẻ tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, nhận định điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện không nằm ở tín dụng bất động sản mà ở cơ cấu sản phẩm. Ông cho biết giá nhà hiện tương đương khoảng 30 năm thu nhập trung bình của người dân, một mức được đánh giá là rất cao so với nhiều quốc gia. Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục lệch pha: dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và nhà thương mại có mức giá phù hợp với số đông.

Hệ quả tất yếu, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn, là tỷ lệ di cư thuần tại TP.HCM cũ hiện chỉ đạt khoảng 0,91%, trong khi Bình Dương lên tới 2,07%. “Điều này cho thấy dân cư đang có xu hướng dịch chuyển tới những khu vực có quỹ đất rộng hơn, chi phí phù hợp hơn và khả năng tạo việc làm tốt hơn”, ông Quốc Anh phân tích.

Bản đồ đa cực về hạ tầng

Với quy hoạch mới, xu hướng dời dân khỏi TP.HCM sẽ còn tiếp diễn. Theo phân tích của ông Quốc Anh, nếu như trước năm 2025, không gian phát triển của TP.HCM chủ yếu tập trung chức năng tài chính, sản xuất, logistics, hành chính và dân cư dồn vào một đô thị trung tâm thì mô hình đề xuất hiện nay vẽ ra một sự phân vai rõ rệt.

Trong mô hình mới, TP.HCM cũ sẽ đóng vai trò “bộ não”: tập trung tài chính, công nghệ, R&D, điều phối chuỗi cung ứng và dịch vụ cấp cao. Bình Dương trở thành “đầu vào”: tập trung công nghiệp chế biến, chế tạo và chuỗi cung ứng. Cuối cùng, Bà Rịa - Vũng Tàu đảm nhận vị trí “đầu ra”: tập trung cảng biển, kinh tế biển, năng lượng và logistics quốc tế.

Chính vì thế, hạ tầng trở thành yếu tố chủ chốt quyết định thành bại của quy hoạch này. Tuyến vành đai 3 (dài khoảng 76 km) dự kiến hoàn thành cuối năm 2026 và đã đạt khoảng 78% tiến độ. Vành đai 4 (dài khoảng 207 km) đang được triển khai. Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đã thông xe tạm toàn tuyến, trong khi Bến Lức - Long Thành đang hướng tới hoàn thiện.Các tuyến metro được khởi động hoặc dự kiến triển khai cũng sẽ đóng vai trò điều phối nguồn lao động. Bức tranh chung đang mang lại kỳ vọng: một kỹ sư sẽ cân nhắc sống ở Bình Dương nếu thời gian đến nơi làm việc ngắn, trường học đủ tốt và dịch vụ đầy đủ. Một doanh nghiệp logistics sẽ chọn Bà Rịa - Vũng Tàu nếu các nút thắt giao thông không cản trở việc cảng biển kết nối với thị trường tiêu dùng. Và một công ty công nghệ sẽ chọn ở lại lõi TP.HCM.

Về giá trị bất động sản, theo ông Quốc Anh, quy hoạch đa cực không làm nhà rẻ đi một cách thần kỳ mà khiến giá trị được phân bổ rộng rãi hơn. Một kịch bản tương tự hoàn toàn có thể xảy ra với TP.HCM, với điều kiện hạ tầng kết nối tới Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu phải thật sự tốt. Yếu tố thứ 2 là giá nhà ở phải hợp lý. Việc giãn dân sẽ thất bại nếu giá nhà ở các cực mới tăng nhanh hơn mức tăng tiền lương. Nếu điều đó xảy ra, người thu nhập trung bình sẽ bị đẩy ra xa hơn nữa và đô thị mới sẽ tiếp tục biến thành nơi để đầu tư thay vì chốn an cư.

Nhìn chung, để một tập hợp đô thị có thể vận hành trơn tru như một siêu đô thị đa cực, mốc thời gian hợp lý là từ 15-20 năm. Nếu lấy Seoul (Hàn Quốc) làm thước đo, sự trưởng thành hoàn toàn có thể mất đến vài thập niên.

Có thể nói, trong bối cảnh hiện nay, việc di dân khỏi TP.HCM là điều không thể tránh khỏi. Xu hướng này đang mang lại nhiều mặt tích cực hơn khi phân bố lại mức sống và nghề nghiệp cho cả TP.HCM, Vũng Tàu và Bình Dương. Sau nhiều năm bế tắc, dường như lời giải cho bài toán mua nhà an cư đã có những gợi ý mới sáng sủa hơn.