Sức hút hành lang kinh tế

Trong nhiều thập kỷ, câu chuyện của thị trường bất động sản Việt Nam thường chỉ xoay quanh ánh đèn rực rỡ của các quận trung tâm (CBD) tại TP.HCM hay Hà Nội. Nay một bản đồ mới đang được vẽ lại. 

Từ “bám sông” đến “vươn biển”

Theo báo cáo mới nhất từ JLL, Việt Nam đang trỗi dậy với một lợi thế cạnh tranh khác biệt: một quốc gia mang đến “bộ cơ hội theo định hướng hành lang gắn kết nhất trong khu vực”. Không còn là những điểm sáng đơn lẻ, sức mạnh của thị trường giờ đây nằm ở các hành lang kinh tế - những huyết mạch đang thúc đẩy mô hình phát triển đa cực, đa trung tâm và bền vững hơn.

Chẳng hạn, tại TP.HCM, đầu tàu kinh tế của cả nước, một cuộc chuyển mình mang tính thời đại đang diễn ra. Theo đánh giá của ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, TP.HCM không còn nhìn nhận mình như một đô thị nội địa đơn lẻ, mà là một “siêu đô thị biển” với tầm nhìn 100 năm. Triết lý phát triển đã dịch chuyển mạnh mẽ từ “bám sông, hướng biển” sang “bám sông, vươn biển”, xoay trục từ một thành phố ven sông thành đại đô thị ven biển kết nối trực tiếp với chuỗi giá trị toàn cầu. 

Trong cấu trúc này, các trục chiến lược không chỉ là những con đường, mà là không gian liên kết dòng hàng hóa, vốn, dữ liệu và năng lượng. Điển hình là trục công nghiệp và logistics đa phương thức, kết nối lớp sản xuất phía Bắc với hệ thống cảng biển và logistics Đông Nam thông qua vành đai 3, vành đai 4 và sân bay Long Thành.

Lợi thế cạnh tranh so với khu vực

Ông Michael Glancy, Giám đốc Điều hành JLL Đông Nam Á, nhận định: “Bài toán khó bây giờ không chỉ là chọn thị trường nào, mà là hiểu được vị trí của thị trường đó trong một hệ sinh thái lớn hơn gồm chính sách, hạ tầng, con người và dòng vốn”. Ông khẳng định cần nhìn nhận bất động sản theo góc nhìn cấu trúc thay vì chỉ là các chu kỳ lên xuống đơn thuần.

Khi so sánh với các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đang tạo ra một bản sắc đầu tư riêng biệt. Trong khi Malaysia và Indonesia tập trung vào trung tâm dữ liệu, hay Manila và Jakarta tái định vị tài sản cũ, thế mạnh của Việt Nam nằm ở quy mô công nghiệp và tính liên kết hệ thống.

Các “siêu vùng kinh tế” của Việt Nam, như Tam giác công nghiệp phía Bắc (Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng) và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, hiện được đánh giá có tầm quan trọng tương đương với các mô hình thành công như trục Johor - Singapore hay Hành lang kinh tế phía Đông (EEC) của Thái Lan. 

Chính sự gắn kết này đã biến Việt Nam thành điểm đến hàng đầu cho làn sóng “Trung Quốc +1”, nơi nhu cầu về đất công nghiệp và kho bãi hiện đại luôn ở mức rất cao tại các khu vực có kết nối hạ tầng tốt.

Sự hình thành các hành lang kinh tế cũng đang thúc đẩy dòng vốn chảy mạnh về các tỉnh cấp 2. Khi chi phí tại lõi trung tâm tăng cao, những địa phương có quỹ đất dồi dào và hạ tầng kết nối mạnh mẽ trở thành điểm đến mới cho các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận hấp dẫn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường đang ghi nhận những thay đổi lớn. Đó là nguồn cung mới tại TP.HCM đã bắt đầu dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Xu hướng tương tự cũng đang diễn ra tại Hà Nội khi nguồn cung mở rộng theo các tuyến vành đai, các đại đô thị và những trục kết nối mới. “Khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối”, ông Tuấn cho biết. 

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cũng đánh giá các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm sẽ là động lực quan trọng hình thành mạng lưới liên kết vùng và các cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản.

Có thể thấy, hạ tầng không chỉ giải quyết câu chuyện kết nối, mà còn đóng vai trò tái phân bổ dân cư, dịch chuyển dòng vốn và thiết lập lại mặt bằng giá bất động sản. Vì thế, bất động sản Việt Nam sẽ không còn là một cuộc chơi theo chu kỳ lên xuống đơn thuần. 

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định: “Mô hình mạng lưới các thị trường kết nối không còn là một khái niệm tương lai, mà đang trở thành thực tế định hình các quyết định ngay hôm nay”. Bà cho biết câu hỏi của nhà đầu tư hiện nay đã chuyển từ “Nên vào thành phố nào?” sang “Làm thế nào để định vị trong hành lang kinh tế?”.

Các hành lang kinh tế chính là câu trả lời. Chúng không chỉ tạo ra sự bền vững cho thị trường bất động sản mà còn là chìa khóa để Việt Nam duy trì lợi thế cạnh tranh, biến những dải đất kết nối thành những thỏi nam châm thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.