Nhà ở giá rẻ: Bao giờ giấc mơ thành hiện thực?

Nghiên cứu của Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM cho thấy nếu lấy hiệu quả của việc giãn cách, cách ly trong đợt dịch thứ 4 để đánh giá thì các khu chung cư cao tầng và khu dân cư tách biệt thành công hơn, tỉ lệ lây nhiễm, số ca lây ít hơn so với các khu nhà đông đúc, các con hẻm chật hẹp, sâu hun hút ở trung tâm thành phố.

Trường hợp điển hình là quận Bình Tân khi có tới 100.000-200.000 người lao động đang sống trong 8.000 đơn vị nhà trọ. Dân số toàn quận gần 900.000 người và là quận có mật độ dân cư đông đúc nhất TP.HCM. Nơi đây cũng là nguồn phát sinh và lây nhiễm cao hàng đầu.

Theo các chuyên gia, thực tiễn của dịch bệnh là động lực để cải tạo không gian đô thị nhằm đối phó tốt hơn với nguy cơ các bệnh truyền nhiễm tương tự xuất hiện trong tương lai. Hậu đại dịch, các đô thị lớn cần vạch ra một phương thức tổ chức mới, quy hoạch lại không gian đô thị mà ở đó, hàng triệu người thu nhập thấp phải có cơ hội tiếp cận với một không gian sống chất lượng và an toàn hơn.

Nhà ở xã hội Nhơn Trạch. Ảnh: TL.

Mới đây, thành phố Thủ Đức đã tổ chức lễ khởi công dự án nhà ở xã hội cho công nhân nằm trên khu đất có diện tích 20.875 m2 gần Khu công nghiệp Cát Lái, phường Thạnh Mỹ Lợi. Dự án có mật độ xây dựng 60% với hơn 1.000 căn hộ. Dự kiến, khu nhà ở này sẽ được hoàn thành vào quý IV/2024, góp phần tạo quỹ nhà ở xã hội cho công nhân.

Ông Hoàng Tùng, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Thủ Đức, cho biết đây là một trong những dự án dành cho công nhân đầu tiên khi thành phố Thủ Đức được thành lập, đáp ứng chủ trương TP.HCM xây 1 triệu căn nhà giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp.

Sở Xây dựng cũng trình Ủy ban Nhân dân TP.HCM về kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, chia thành phố thành 4 khu vực để phát triển nhà ở xã hội. Giai đoạn 2021-2025, chính quyền thành phố dự kiến xây dựng hơn 18.000 căn hộ, tổng vốn hơn 37.600 tỉ đồng, ở các quận huyện đáp ứng nhu cầu công nhân.

Nhìn rộng hơn, theo Bộ trưởng Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội Đào Ngọc Dung, Bộ đã đề xuất trong chương trình phục hồi có một gói hỗ trợ vài chục ngàn tỉ đồng, để xây dựng nhà ở cho công nhân.

Theo bà Nguyễn Xuân Ngọc Hoa, chuyên gia cao cấp Chính sách Quy hoạch của Công ty enCity, trong ngắn hạn, để mở cửa lại các khu sản xuất, việc quản lý nhà máy cần có những giải pháp nhằm đảm bảo sức khỏe cộng đồng. Để làm được điều này, cần phải đảm bảo 5 yếu tố: thiết kế công việc, giãn cách xã hội, chăm sóc y tế, môi trường làm việc và thiết kế không gian.

Về trung hạn, các địa phương có thể thiết kế nhà giá rẻ với các trọng tâm mới về mô hình việc làm mới có tính linh hoạt, đảm bảo sức khỏe, quy hoạch tích hợp, đảm bảo không gian công cộng và thiết kế nguyên đơn. “Cần phải nghĩ ngay đến việc tái phát triển đô thị lâu dài, cần có những chính sách, chiến lược hợp lý nhằm gia tăng nguồn lực để thực hiện một đô thị an toàn, nhân văn”, bà Ngọc Hoa nói.

Yêu cầu chất lượng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chắc chắn phải được nâng cao hơn nữa. Không vì định danh là nhà ở giá rẻ mà chất lượng không đảm bảo. Ngược lại, dù giá bán thấp song chất lượng nhà ở vẫn phải đảm bảo khi trao tay người sử dụng.

Thực tế, các quốc gia khác cũng đẩy mạnh kế hoạch phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp bằng những cách khác nhau. Singapore có các dự án nhà ở xã hội do Chính phủ xây và cho các đơn vị kinh doanh bất động sản thuê lại. Trong 2 năm tới, nước này dự kiến xây thêm 7 khu nhà ở công nhân, chứa được 60.000 lao động với diện tích tối thiểu 6,1 m2/người.

Hàn Quốc đã triển khai các giải pháp như Chính phủ cung cấp 50% tiền bảo dưỡng, sửa chữa nhà đã xuống cấp, xây thêm hơn 100.000 căn nhà xã hội trong 2 năm qua việc mua lại các khách sạn hay văn phòng cũ. Chính phủ cũng phát triển các khu nhà ở có diện tích 16-20 m2, cho thuê lại ở mức dưới 30 USD/tháng, đồng thời xây dựng hệ thống thông tin địa lý nhằm nắm được tình hình tại các nơi đông dân cư, xuống cấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, ách tắc nguồn vốn chính là điểm nghẽn lớn nhất trong những năm qua, chậm bố trí nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Cho đến nay, một số chủ đầu tư và địa phương đã tiên phong phát triển mô hình nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hướng tới số đông khách hàng. Bình Dương phát triển các khu nhà ở xã hội từ khá lâu. Công ty Nam Long thì có dòng sản phẩm Ehome, EhomeS. Đó còn là câu chuyện Tập đoàn Foxconn chi hơn 325 triệu USD cho kế hoạch xây dựng nhà ở công nhân tại 3 tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và Vĩnh Phúc ngay cạnh các khu công nghiệp của Tập đoàn. Thuận lợi cho phân khúc nhà ở giá thấp là nhu cầu rất lớn, khách hàng luôn có mặc dù biên lợi nhuận có thể không cao như các phân khúc khác.

Nhưng thách thức trong chiến lược phát triển nhà ở giá rẻ, nhà công nhân không hề nhỏ. Ông Nguyễn Tùng Lâm, Giám đốc Quy hoạch và Nghiên cứu thị trường của Capital House, cho rằng do đặc thù các dự án giá rẻ thường xa trung tâm và thiếu tiện nghi, vì vậy chính sách hỗ trợ của Nhà nước là rất quan trọng. Cụ thể là yêu cầu cần đồng bộ cả về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Ví dụ, khu nhà ở xã hội trong khu đô thị, nhà ở xã hội tập trung gần khu công nghiệp có thể là 2 xu thế phù hợp. Các chủ dự án còn cần phát triển những tiện ích cơ bản sao cho phù hợp hay ngang với các dự án thương mại.

Quay trở lại với tham vọng xây dựng triệu căn nhà ở xã hội của TP.HCM, ông Lâm cho rằng đô thị này cần quỹ đất bố trí, xác định đúng đối tượng mua. Trường hợp nhà đầu tư thiếu vốn thì Nhà nước cần có cơ chế ưu đãi cho vay. Cuối cùng, bài toán tài chính của người mua nhà cần được tính đến. 

Ví dụ, 2 vợ chồng có tổng thu nhập hằng tháng là 20 triệu đồng. Với số tiền tích lũy ban đầu 150-200 triệu đồng và được ngân hàng hỗ trợ trả góp 2-3 triệu đồng/tháng với lãi suất thấp, họ có thể mua được sản phẩm nhà ở xã hội tầm 300-500 triệu đồng ở nhiều địa phương và khoảng 500 triệu đồng đến 1 tỉ đồng ở TP.HCM.