Co-working space cạnh tranh văn phòng truyền thống

Theo ghi nhận của Công ty Tư vấn CBRE Việt Nam, tính đến 04/2018, đã có tổng cộng 19 không gian làm việc chung (co-working space) ở Hà Nội và 15 không gian làm việc chung ở TP.HCM đến từ 23 đơn vị điều hành – trong đó có 2 đơn vị điều hành đến từ nước ngoài. Như vậy, số lượng không gian làm việc chung tăng lên 62% và ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng trung bình 55% trong vòng 5 năm qua.

Dự kiến đến cuối năm 2018, Hà Nội và TP.HCM sẽ chiếm lần lượt 56% và 44% của tổng nguồn cung 45 không gian làm việc chung cả nước.

Nóng bỏng cuộc đua giành "location"

Các đơn vị điều hành trong nước như Toong, UP, Circo và Dreamplex đều đang mở rộng thị phần mạnh mẽ thể hiện qua việc các nhà vận hành này đang chia lẻ thị phần khi so sánh với năm 2017. Tuy nhiên, khi thị trường đang phát triển cả về các cơ sở và đơn vị điều hành – các đơn vị nhỏ lẻ với chỉ duy nhất 1 cơ sở cũng đang phát triển nhanh chóng, dự kiến tăng lên từ 30% tổng thị phần của năm ngoái lên đến 42% vào cuối năm 2018; các đơn vị vận hành lớn chiếm trung bình khoảng 12% thị phần.

Các đơn vị điều hành như NakedHub từ Trung Quốc hay Hive từ Hồng Kông đều đang khẳng định thương hiệu của mình trên thị trường, với Hive lên kế hoạch mở thêm một cơ sở nữa trong trung tâm TP.HCM cuối năm 2018 hay Nakedhub lên kế hoạch khai trương tổng cộng 2 cơ sở trong TP.HCM và Hà Nội trong Quý 2/2018. Các đơn vị điều hành Không gian làm việc chung khác cũng đang tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường Việt Nam trong 2 năm sắp tới.

Trước đây, các cơ sở Không gian làm việc chung thường không nằm tại các tòa nhà hạng A hoặc vị trí trung tâm, do đơn vị vận hành cần giữ giá thuê ở mức hợp lý. Không gian làm việc chung thường thấy tại các tòa nhà sử dụng dưới hiệu suất ở khu vực ngoài trung tâm. Cả Toong và Up, hai thương hiệu Không gian làm việc chung tại Việt Nam, cũng đặt địa điểm tại các tòa nhà hạng B hoặc thấp hơn.

Ở cả Hà Nội và Tp. HCM, Không gian làm việc chung có xu hướng tập trung ở các khu vực cận trung tâm thành phố. Ngoài ra tại Hà Nội, một số Không gian làm việc chung gần đây chọn địa điểm tại quận Cầu Giấy, là một khu vực tập trung văn phòng và thương mại mới nổi. Không gian làm việc chung tại TP.HCM có xu hướng rải rác khắp thành phố tại các quận ven trung tâm như Quận 1, 2, 3, 4, Quận Bình Thạnh và Quận Phú Nhuận.

Tuy nhiên, các đơn vị điều hành Không gian làm việc chung đang có xu hướng thay đổi khi họ đang tập trung vào các nhóm khách thuê chuyên biệt của họ, điều sẽ ảnh hưởng to lớn đến việc họ đặt cơ sở ở đâu. Toong đang ngày càng cung cấp các không gian của họ cho nhiều đối tượng khách thuê, khi mỗi cơ sở của họ đang dần có nét khác biệt trong thiết kế.

Circo khá cụ thể hơn khi họ chuyên tập trung vào việc mở rông các cơ sở của họ tại các vị trí đắc địa dễ dàng di chuyện đến khu vực trung tâm nhằm khai thác sự tiện lợi về vị trí cho khách thuê của họ. UP có xu hướng thu hút các công ty khởi nghiệp tương đối mới và non trẻ, do đó họ chọn các vị trí sẽ có các doanh nghiệp khởi nghiệp trẻ - UP hợp tác với Trường Đại Học Bách Khoa TP.HCM để hình thành một không gian làm việc chung và vườn ươm doanh nghiệp khởi nghiệp trẻ có các dịch vụ hỗ trợ pháp lý và nhân sự.

Các Không gian làm việc chung thường tính giá thuê trên đầu người hoặc trên chỗ ngồi, hơn là trên m2 như cách thuê văn phòng thông thường. Các gói dịch vụ chính bao gồm ghế linh hoạt, ghế cố định, và phòng làm việc riêng. Đối với ghế linh hoạt, tiền thuê được tính theo ngày hoặc theo tháng trong khi các lựa chọn còn lại được áp dụng thuê theo tháng. Một vài nơi thậm chí còn cung cấp gói thuê theo giờ đối với người sử dụng không phải là thành viên.

Chi phí thuê Không gian làm việc chung rất khác nhau giữa các thành phố. So sánh với một số thành phố trong khu vực, Không gian làm việc chung ở Hà Nội và Tp. HCM hiện có giá thuê thấp hơn, phản ánh mặt bằng giá thuê văn phòng ở Hà Nội và Tp. HCM hiện đang rẻ hơn tại các thành phố nghiên cứu khác. Ở TP.HCM, một số đơn vị điều hành Không gian làm việc chung đã mở rộng vào khu vực trung tâm đầu năm 2018, giá thuê văn phòng làm việc riêng đã tăng lên từ 30 – 50% tại một số cơ sở trong các quận trung tâm.

Các tiện ích tại không gian làm việc chung thường bao gồm quầy lễ tân phục vụ chung cho tất cả các khách thuê, phòng họp, Internet tốc độ cao, máy in và photocopy, quầy cà phê/ canteen v.v. Hầu hết các tiện ích này (như Internet, lễ tân với dịch vụ trả lời điện thoại, phòng ăn với đồ uống miễn phí đi kèm như cà phê, trà, nước) thường đã được tính trong giá thuê. Đối với phòng họp và máy in, thành viên được sử dụng tới một hạn mức nhất định và chỉ phải trả phí khi vượt hạn mức.

Các tiện ích gia tăng như đồ ăn, thức uống có thể là nguồn lợi nhuận phụ trợ cho hoạt động của không gian làm việc chung. Các tiện ích này có thể do đơn vị vận hành không gian làm việc chung cung cấp, hoặc thuê ngoài. Một số Không gian làm việc chung cung cấp các tiện ích và dịch vụ đặc biệt như phòng tranh, phòng games, giường ngủ, phòng biểu diễn v.v. như là một điểm nhấn khác biệt. Những tiện ích mang tính cộng đồng này đề cao yếu tố linh hoạt, hợp tác, và đa dạng theo sở thích của các thành viên.

Thế hệ trẻ là đối tượng khách hàng chính

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, 91% người sử dụng Không gian làm việc chung đều là Thế hệ Y, những người có độ tuổi dưới 35. Tỷ lệ này cao hơn so với trung bình thế giới là 67%. Con số này cũng phản ánh lượng dân số trẻ của Việt Nam so với nhiều nước trong khu vực.

Theo khảo sát của Deskmag trong năm 2012, hơn 50% thành viên Không gian làm việc chung trên toàn thế giới là những freelancer – người làm việc tự do. Ở Việt Nam, khảo sát của chúng tôi cho thấy rằng 54% người sử dụng là người sáng lập hoặc nhân viên của các công ty khởi nghiệp và gần 14% là người làm việc tự do hoặc tự kinh doanh. Các doanh nghiệp khởi nghiệp này bao gồm cả công ty trong nước và nước ngoài.

Khảo sát này cũng cho thấy hơn 55% người sử dụng làm việc trong ngành CNTT, phần còn lại phân bố ở các ngành du lịch, tài chính kinh tế, giáo dục, marketing, bất động sản...

Nhìn về tương lai, Không gian làm việc chung tại Việt Nam sẽ tiếp tục đà tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn loại hình đặc thù hướng đến nhóm khách thuê trọng điểm của họ. Các đơn vị điều hành Không gian làm việc chung vẫn đang tiếp tục tìm kiếm mặt bằng, đặc biệt là tại các tòa nhà Hạng A cũng như các tòa nhà Hạng B cao cấp trong khu vực trung tâm nhằm khẳng định thương hiệu cũng như thị phần của họ ở Việt Nam.

TP.HCM và Hà Nội đều ngang ngửa nhau về nguồn cầu, khi các đơn vị điều hành đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 75 – 80% trong Tháng Tư, 2018. Nguồn cầu cao, cũng như thị trường còn trẻ khi so sánh với các nước khác trong khu vực, tạo nên tiền đề cho các hoạt động mua bán và sát nhập giữa các Không gian làm việc chung trong nước và nước ngoài.