Lực hút data center

Các trung tâm dữ liệu (data center - DC) không cần mặt tiền thương mại, không cần hàng chục ngàn người qua lại mỗi ngày. Thứ nó cần trước tiên là điện, cáp quang, đất và khả năng mở rộng. Nhưng phía sau những nhà máy dữ liệu này vẫn là một lực lượng kỹ sư, chuyên gia công nghệ và cả một hệ sinh thái doanh nghiệp. Điều này dẫn đến một câu hỏi khác: hình thái đô thị nào sẽ hình thành khi đầu tư DC ở Việt Nam đang nằm trong top đầu về khả năng sinh lời?

Khoảng trống nguồn cung

Theo Cushman & Wakefield, Việt Nam hiện nằm trong nhóm những thị trường thiếu hụt nguồn cung DC lớn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Một chỉ dấu là tỷ lệ dân số trên mỗi MW công suất DC đang vận hành tại Việt Nam vào khoảng 1,4 triệu người/MW, thuộc nhóm cao nhất khu vực, cho thấy năng lực hạ tầng dữ liệu hiện vẫn thấp đáng kể so với quy mô thị trường và nhu cầu dài hạn.

Khoảng trống này càng đáng chú ý khi nền kinh tế bước sâu hơn vào quá trình số hóa. Điện toán đám mây, trí tuệ nhân tạo (AI) và các nền tảng số đang làm tăng nhu cầu lưu trữ và xử lý dữ liệu của doanh nghiệp. Bên cạnh nhu cầu trong nước, yêu cầu về độ trễ, kết nối khu vực và lưu trữ dữ liệu cũng có thể mở rộng vai trò của Việt Nam trong chuỗi hạ tầng số khu vực.

Động lực đầu tư còn đến từ bài toán chi phí. Theo Cushman & Wakefield, Việt Nam thuộc nhóm có chi phí phát triển DC thấp nhất châu Á - Thái Bình Dương và đứng thứ 2 toàn khu vực về tỷ suất lợi nhuận trên chi phí đầu tư. “Khi đặt cạnh tình trạng thiếu cung hiện tại, đây là một tổ hợp tương đối hấp dẫn đối với các nhà phát triển đang tìm kiếm những thị trường tăng trưởng mới”, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn Chiến lược tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nói.

Điểm nổi bật của làn sóng này không nằm ở việc một DC có thể tạo ra một khu đô thị mới trong bối cảnh hiện tại ở Việt Nam. Trên thực tế, một cơ sở riêng lẻ thường có mức độ tự động hóa cao, số lượng nhân sự tại chỗ hạn chế và việc tiếp cận được kiểm soát nghiêm ngặt. Vì vậy, nó khó tạo ra ngay nhu cầu lớn đối với nhà ở, bán lẻ hay F&B như một trung tâm thương mại hoặc khu đô thị. Trong giai đoạn đầu, bà Ngọc cho rằng Hà Nội, TP.HCM và các địa phương lân cận được dự báo tiếp tục thu hút phần lớn dự án nhờ tập trung đông doanh nghiệp, người dùng và hạ tầng viễn thông. 

Vẽ lại bản đồ đô thị

Các DC biên hoặc cơ sở phục vụ nhu cầu kết nối độ trễ thấp có thể cần hiện diện gần hơn với các khu vực tập trung người dùng và hoạt động kinh tế. Nhưng những khu có quy mô lớn, nhu cầu điện cao thường phù hợp hơn với khu vực ven đô hoặc các khu công nghiệp có quỹ đất và hạ tầng kỹ thuật tốt. “Điều này cũng khiến bản đồ phát triển DC có thể khác với bản đồ phát triển đô thị truyền thống vì tiêu chí lựa chọn địa điểm của DC khác đáng kể so với nhiều loại hình bất động sản khác”, bà Ngọc nói.

Cụ thể, khi nhiều cơ sở tập trung tại một khu vực, chúng có thể tạo ra nhu cầu đối với cả một hệ sinh thái hạ tầng và dịch vụ chuyên biệt: trạm điện và hệ thống truyền tải, mạng cáp quang, cơ sở kết nối viễn thông, nhà cung cấp thiết bị, dịch vụ vận hành và bảo trì, an ninh mạng, điện toán đám mây cùng các doanh nghiệp công nghệ liên quan. 

Tác động đô thị của DC nằm ở một tầng khác. Theo quy mô của cụm DC, khu vực xung quanh còn có thể phát sinh nhu cầu về kho linh kiện, không gian kỹ thuật, văn phòng vận hành và cơ sở đào tạo nhân lực. Bà Ngọc cho rằng, nếu DC trở thành một cấu phần của khu công nghệ hoặc hệ sinh thái đổi mới sáng tạo lớn hơn, tác động này có thể rõ nét hơn. Sự hiện diện của doanh nghiệp công nghệ, trung tâm R&D, trường đại học cùng các ngành công nghiệp số có thể thu hút kỹ sư, chuyên gia công nghệ, nhân sự an ninh mạng và lao động trình độ cao. Khi đó, nhu cầu về nhà ở, văn phòng và dịch vụ mới bắt đầu hình thành.

Ở Đông Nam Á, bang Johor (Malaysia) gần Singapore có thể là một ví dụ. Từ trung tâm Johor Bahru, các dự án đầu tiên phát triển về phía Tây tại Iskandar Puteri, trong khi một cụm lớn hình thành ở Kulai-Sedenak, cách Johor Bahru khoảng 35 km về phía Bắc. 

Quy hoạch tại Sedenak không chỉ dành cho DC. Cơ quan Phát triển Đầu tư Malaysia (MIDA) dẫn nghiên cứu Maybank năm 2024 cho biết Ibrahim Technopolis sẽ phát triển thêm các chức năng nhà ở và thương mại ở những giai đoạn sau. Johor dù chưa phải là thành phố về DC nhưng trường hợp của Sedenak cho thấy khi DC tập trung tại vùng ven, nó có thể trở thành một phần của một hệ sinh thái công nghiệp - công nghệ rộng hơn. 

Việt Nam thực tế đã bắt đầu xuất hiện những hạt giống đầu tiên của mô hình này. Viettel phát triển DC công suất 140 MW tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung, Củ Chi; CMC phát triển DC tại Khu công nghệ cao TP.HCM với công suất ban đầu 30 MW và khả năng mở rộng lên 120 MW. FPT cũng đặt DC tại Khu công nghệ cao TP.HCM.

Nếu các dự án riêng lẻ tiếp tục tăng lên và tập trung thành cụm, tác động cũng có thể chuyển từ một công trình hạ tầng đơn lẻ sang một hệ sinh thái rộng hơn gồm doanh nghiệp công nghệ, R&D, logistics kỹ thuật và đào tạo nhân lực. Khi đó, câu chuyện không còn chỉ là xây thêm DC mà là khu vực nào sẽ trở thành cực kinh tế mới xung quanh những DC đó.

Mô hình giao thông công cộng TOD vì vậy có thể không phải là tiêu chí cốt lõi trong quyết định lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư DC. Nó có thể hỗ trợ khả năng tiếp cận của lực lượng lao động nhưng không phải là động lực chính quyết định đầu tư. “Nguồn điện công suất lớn và ổn định, kết nối viễn thông đa tuyến, quỹ đất, khả năng mở rộng, nước và giải pháp làm mát, an toàn cũng như nguồn nhân lực kỹ thuật mới là những yếu tố quyết định”, bà Ngọc nói.