Mở khóa nhà ở công

Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, khiến người trẻ kết hôn muộn và sinh ít con, nhà ở không chỉ còn là câu chuyện an cư cá nhân mà đã trở thành vấn đề chiến lược quốc gia. 

Góc nhìn từ đảo quốc

Đây là bài toán cốt lõi để tạo lực lượng lao động tri thức, hình thành tầng lớp trung lưu và giữ ổn định xã hội trong dài hạn. Bí quyết đến từ mô hình kiểm soát cấu trúc của Singapore. 

Sự thành công của đảo quốc sư tử với mô hình HDB (Housing Development Board) không xuất phát từ việc nhà nước vung tiền trợ giá căn hộ. Điểm mấu chốt nằm ở năng lực kiểm soát đồng thời 3 trụ cột: quỹ đất, chi phí xây dựng và dòng tiền dài hạn của người dân. 

Nhà nước chủ động tích lũy quỹ đất quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ quanh các tuyến giao thông công cộng MRT, trường học và trung tâm thương mại. Trên nền tảng đó, họ phát triển nhà ở bằng phương pháp công nghiệp hóa xây dựng và lắp ghép module để kiểm soát giá thành. 

Nhờ vậy, hơn 80% dân số Singapore sống trong hệ thống HDB với quyền sở hữu 99 năm, đủ dài cho nhiều thế hệ nhưng vẫn mở ra dư địa tái phát triển đô thị. Đáng chú ý, hành trình nhà ở tại đảo quốc sư tử được thiết kế như một “thang nâng” đi cùng vòng đời con người. Các cặp đôi trẻ đăng ký căn hộ theo chương trình BTO (xây theo nhu cầu thực) nhằm hạn chế đầu cơ. 

Trong 5-7 năm chờ nhận nhà, họ làm việc và tích lũy qua quỹ tiết kiệm trung ương CPF. Quãng thời gian này giúp định hình trách nhiệm gia đình và thói quen tài chính dài hạn. HDB không chỉ là chỗ ở, mà là cấu trúc hỗ trợ xã hội: giữ liên kết gia đình, giảm áp lực chăm sóc người già và trẻ nhỏ, đồng thời kiểm soát nghiêm ngặt việc chuyển nhượng để ngăn chặn dòng vốn đầu cơ quốc tế.  

Quỹ đất đi trước và cơ chế dòng tiền

Nhìn lại hiện trạng trong nước, Việt Nam đang bước vào chu kỳ đô thị hóa mạnh mẽ nhất lịch sử hiện đại. Tỷ lệ đô thị hóa hiện chỉ khoảng 44%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 92% của Nhật hay 81% của Hàn Quốc. 

Điều này dự báo một dòng dịch chuyển dân cư khổng lồ sẽ tiếp tục đổ về các đô thị lớn trong 20-30 năm tới. Thế nhưng, tốc độ tăng giá bất động sản đang bỏ xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Nguồn cung nhà ở thương mại tại trung tâm phần lớn phục vụ giới đầu cơ hoặc nhóm có sẵn tích lũy, đẩy lực lượng lao động trẻ ra khỏi khả năng tiếp cận. 

Hệ quả là một “nút thắt cấu trúc” ngày càng lộ rõ: nơi có cơ hội việc làm thì quá đắt để ở, nơi có chi phí thấp lại thiếu vắng dịch vụ y tế, giáo dục và cơ hội nghề nghiệp. Nếu không tháo gỡ được khoảng chênh lệch này, Việt Nam sẽ đối mặt với hệ lụy nhãn tiền như kết hôn muộn, suy giảm tỷ lệ sinh và sự thu hẹp của tầng lớp trung lưu đô thị.  

Gần đây, Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã mang lại những tín hiệu tích cực như kéo dài thời hạn vay lên 25 năm hay yêu cầu dành 20% quỹ đất dự án thương mại cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, về dài hạn, nền kinh tế cần một chiến lược mang tính cấu trúc toàn diện hơn.  

Để chuyển đổi, nhà ở cần được ứng xử như một dạng hạ tầng quốc gia thiết yếu, ngang hàng với giao thông hay điện nước. Trọng tâm đầu tiên là quỹ đất phải đi trước đầu cơ. Nhà nước cần chủ động quản lý quỹ đất quanh các tuyến metro, ga đường sắt và khu công nghiệp. Nếu hạ tầng đi trước mà quỹ đất bị buông lỏng, giá trị đầu tư công sẽ nhanh chóng bị dòng tiền đầu cơ địa ốc nuốt trọn. 

Bên cạnh đó, mô hình phát triển manh mún cần được thay thế bằng công nghiệp hóa xây dựng. Ứng dụng công nghệ module và lắp ghép tiêu chuẩn không chỉ giúp rút ngắn thời gian thi công mà còn đảm bảo chất lượng vận hành lâu dài. Về mặt tài chính, Việt Nam cần nghiên cứu quỹ tiết kiệm nhà ở, nơi người lao động và doanh nghiệp cùng đóng góp trong suốt quá trình làm việc. Cơ chế này biến việc mua nhà từ một “cú sốc tài chính” thành một hành trình tích lũy tự nhiên.  

Đặc biệt, triết lý xây dựng chính sách cần dịch chuyển từ việc “hỗ trợ theo nhu cầu xã hội” sang “đầu tư cho năng lực phát triển quốc gia”. Đối tượng trung tâm của chiến lược nhà ở phải là lực lượng lao động trẻ, kỹ sư và chuyên gia - những người trực tiếp tạo ra tăng trưởng kinh tế. 

Một yếu tố quan trọng là kiến tạo không gian phát triển đa trung tâm. Khác với các quốc gia phải dồn dân vào vài siêu đô thị, Việt Nam sở hữu lợi thế địa lý trải dài Bắc - Nam cùng dư địa phát triển rộng lớn dọc các hành lang giao thông ven biển và cao tốc. Đây là cơ sở để tổ chức lại không gian dân cư theo mô hình đa trung tâm.  

Khi việc làm, y tế, giáo dục và công nghệ được kéo về các đô thị vệ tinh và vùng nông thôn thế hệ mới, áp lực lên Hà Nội và TP.HCM sẽ tự nhiên hạ nhiệt. Trong kỷ nguyên mới, chiến lược nhà ở không đơn thuần là đếm số lượng căn hộ được xây thêm, mà là kiến tạo một cấu trúc hạ tầng bệ phóng, đủ sức nâng đỡ lực lượng lao động và định hình một Việt Nam phát triển bền vững trên toàn bộ chiều dài đất nước.