Tối ưu hóa giá trị trên mỗi hecta trong mô hình khu công nghiệp sinh thái

Khi Việt Nam tiếp tục củng cố vị thế trong dòng vốn đầu tư toàn cầu, bất động sản công nghiệp đang bước sang một giai đoạn phát triển mới. Giá trị của một khu công nghiệp không còn được quyết định chủ yếu bởi quy mô quỹ đất hay tốc độ lấp đầy, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng dòng vốn, mức độ liên kết chuỗi cung ứng và hiệu quả sử dụng tài nguyên. Từ góc nhìn đó, ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Prodezi Long An, đặt ra một câu hỏi chiến lược: Mỗi nhà máy hôm nay có thể đóng góp gì để nâng cao năng lực của cả hệ sinh thái trong tương lai?

Một lô đất có thể định hình cả hệ sinh thái phía sau

Tính đến ngày 31/8/2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ; vốn thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12%, theo Cục Thống kê. Dòng vốn duy trì tích cực, nhưng khả năng chuyển hóa nhu cầu thành dự án thực tế còn phụ thuộc lớn vào nguồn đất sạch, pháp lý và tiến độ hạ tầng. Báo cáo quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường công nghiệp phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới ở phân khúc đất khu công nghiệp và nhà kho xây sẵn; nguồn cung nhà xưởng xây sẵn chỉ tăng nhẹ. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp toàn thị trường đạt 76,3%.

Trong bối cảnh nguồn cung sẵn sàng khai thác còn hạn chế, lợi thế không chỉ thuộc về đơn vị có quỹ đất, mà thuộc về nhà phát triển có thể bàn giao đúng tiến độ, bảo đảm pháp lý hoàn chỉnh và đồng bộ hạ tầng với lịch trình xây dựng của nhà đầu tư. Đồng thời, quyết định lựa chọn địa điểm ngày càng gắn với khả năng kết nối chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn ESG và mức độ ổn định trong vận hành dài hạn.

Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh, tỷ lệ lấp đầy không đơn thuần là bài toán phủ kín diện tích. Mỗi dự án được tiếp nhận hôm nay sẽ tác động trực tiếp đến phụ tải điện, nhu cầu nước, công suất xử lý chất thải, lưu lượng giao thông và khả năng thu hút các ngành bổ trợ trong nhiều năm sau. Nếu cơ cấu ngành nghề thiếu chọn lọc hoặc thiếu liên kết, một khu công nghiệp có thể đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhưng lại thu hẹp dư địa đón các mắt xích có giá trị lớn hơn trong tương lai.

Vì vậy, “chất lượng lấp đầy” cần được nhìn nhận như một thước đo mới. Giá trị của nhà đầu tư không chỉ nằm ở quy mô vốn hay diện tích thuê, mà còn ở công nghệ, giá trị gia tăng, nhu cầu mua hàng tại chỗ và khả năng bổ trợ cho cộng đồng doanh nghiệp trong khu. Một nhà cung ứng quy mô vừa và nhỏ vẫn có thể tạo hiệu ứng lan tỏa lớn nếu giải quyết được nhu cầu về vật liệu, bảo trì, logistics hoặc dịch vụ kỹ thuật cho nhiều nhà máy lân cận. Đặt các ngành công nghiệp hấp dẫn cạnh nhau chưa đủ để hình thành chuỗi cung ứng; điều quan trọng là tạo được những giao dịch và mối liên kết thực chất giữa họ.

Từ thu hút dự án đơn lẻ đến phát triển hệ sinh thái sản xuất

Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 280/NQ-CP ngày 22/9/2026 của Chính phủ cho thấy định hướng thu hút đầu tư nước ngoài đang chuyển rõ từ mục tiêu về quy mô sang chất lượng, hiệu quả và sức lan tỏa. Trọng tâm mới bao gồm công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi xanh, phát triển nhà cung ứng nội địa và tăng cường liên kết giữa khu vực FDI với doanh nghiệp Việt Nam. Trong cách tiếp cận này, vốn đăng ký là đầu vào; kết quả cuối cùng phải được phản ánh bằng giá trị gia tăng tạo ra trong nước, hiệu quả sử dụng đất và năng lực tham gia chuỗi cung ứng của doanh nghiệp nội địa.

Đối với Prodezi, mô hình khu công nghiệp sinh thái không phải là lớp nhãn bổ sung sau khi dự án đã hình thành, mà là định hướng được tích hợp từ giai đoạn quy hoạch. Việc bám sát khung pháp lý tại Nghị định số 35/2022/NĐ-CP đòi hỏi nhà phát triển phải đồng thời giải quyết 3 bài toán: bố trí ngành nghề phù hợp với năng lực hạ tầng; kiểm soát phụ tải điện, nước và môi trường; đồng thời nhận diện các cơ hội cộng sinh, tái sử dụng tài nguyên giữa các doanh nghiệp. Khái niệm “cộng sinh công nghiệp” chỉ thực sự có ý nghĩa khi được chuyển hóa thành giải pháp kỹ thuật khả thi và giao dịch có lợi cho các bên.

Theo hướng đó, Prodezi chủ động xây dựng phía “cung” của hệ sinh thái bằng cách kết nối các đối tác dịch vụ, kỹ thuật và nhà cung ứng nội địa có năng lực với khách thuê. Song song với hạ tầng và hỗ trợ pháp lý, mạng lưới này giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai, giảm chi phí tìm kiếm nhà cung cấp và nâng cao khả năng dự báo trong vận hành. Những dự án đã ký kết hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, tiêu biểu như nhà máy sữa Be Milk trị giá hơn 100 triệu USD của Swiss Asia Partner SA, cùng các dự án của Leachan Vietnam, Top Asia và doanh nghiệp trong nước, tạo nền tảng ban đầu để hình thành các liên kết đó.

Sự hiện diện của các ngành sản xuất như sữa, dệt sợi, nhựa polycarbonate và hương liệu mở ra nhu cầu đa dạng về bao bì, nguyên liệu, kho vận, bảo trì và xử lý môi trường. Dữ liệu nhu cầu phát sinh từ chính các nhà máy giúp Prodezi xác định chính xác hơn những mắt xích còn thiếu để xúc tiến đầu tư có mục tiêu. Theo thời gian, mỗi dự án mới không chỉ bổ sung diện tích lấp đầy, mà còn có thể gia tăng hiệu quả vận hành và cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp đã hiện diện trong khu.

Toàn cảnh khu công nghiệp Prodezi nhìn từ trên cao.

Giá trị trên mỗi hecta - thước đo của tăng trưởng dài hạn

Bức tranh bất động sản công nghiệp đang thay đổi cùng với tiêu chuẩn lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư. Khi doanh nghiệp tìm kiếm một điểm đến xanh, ổn định và có khả năng kết nối sâu vào chuỗi cung ứng, tỷ lệ lấp đầy chỉ còn là chỉ báo ban đầu. Sức cạnh tranh dài hạn của một khu công nghiệp cần được đánh giá đồng thời qua giá trị gia tăng trên mỗi hecta, mức độ liên kết với doanh nghiệp nội địa, hiệu quả sử dụng tài nguyên và khả năng duy trì vận hành tin cậy.

Với định hướng phát triển sinh thái và cách tiếp cận chủ động đối với mạng lưới cung ứng, khu công nghiệp Prodezi hướng tới một không gian sản xuất nơi mỗi nhà máy mới không đứng riêng lẻ, mà trở thành một mắt xích làm tăng năng lực cho toàn hệ sinh thái. Đó cũng là cách chuyển dịch từ phát triển quỹ đất sang kiến tạo giá trị: tối ưu không chỉ diện tích được cho thuê, mà cả giá trị kinh tế, hiệu quả môi trường và năng lực liên kết chuỗi được tạo ra trên từng hecta đất công nghiệp.