AI không xóa sổ văn phòng

Sự trỗi dậy của AI đang viết lại quy luật định giá, tái cấu trúc chuỗi cung ứng và định hình lại dòng vốn của các nhà đầu tư tổ chức trong bối cảnh khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) tiếp tục củng cố vị thế là trung tâm toàn cầu về sản xuất và đổi mới sáng tạo. 

Hóa giải nỗi lo tòa nhà bỏ trống
Một trong những nỗi lo sợ lớn nhất trên thị trường tài chính là AI sẽ tự động hóa hàng loạt công việc cổ cồn trắng, từ đó bỏ trống các tòa nhà văn phòng tại các khu thương mại trung tâm (CBD). Tuy nhiên, dữ liệu thực tế lại chỉ ra một xu hướng hoàn toàn trái ngược. “Có một quan điểm sai lầm cho rằng AI sẽ làm giảm nhu cầu về không gian vật lý. Phân tích của chúng tôi cho thấy điều ngược lại - AI mở rộng hoạt động kinh tế và từ đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản trên nhiều phân khúc”, Tiến sĩ Dominic Brown, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Quốc tế khu vực APAC, EMEA của Cushman & Wakefield, nhận định. 

Thay vì triệt tiêu không gian làm việc, AI đang đóng vai trò bổ trợ cho nhu cầu. Dù AI sẽ tự động hóa một số công việc mang tính lặp lại, tổng thể việc làm tại khu vực APAC vẫn được kỳ vọng tăng lên, với mức tăng ròng dự kiến lên tới 58,5 triệu việc làm trong giai đoạn 2026-2030. Theo Cushman & Wakefield, hệ quả là tổng diện tích hấp thụ ròng của không gian văn phòng cao cấp được dự báo sẽ đạt hơn 96,15 triệu m2 trong thập kỷ tới. 

Tác động rõ nét nhất của AI đối với bất động sản nằm ở mảng trung tâm dữ liệu và kho vận công nghiệp. Ngành logistics và công nghiệp sẽ là những lĩnh vực hưởng lợi chính, với nhu cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi tự động hóa và sự phức tạp ngày càng cao của chuỗi cung ứng. Tổng hấp thụ ròng của phân khúc này dự kiến đạt con số khổng lồ 236,16 triệu m2 vào năm 2030. 

Trong đó, trung tâm dữ liệu đang vươn lên trở thành một loại hình tài sản trọng tâm trong danh mục đầu tư tổ chức. Johor của Malaysia và Batam của Indonesia đang chứng kiến một cơn sốt đất công nghiệp chưa từng có, khi các tập đoàn công nghệ như Microsoft, Google và Amazon Web Services đổ hàng tỷ USD để gom đất xây dựng các cụm trung tâm dữ liệu phục vụ AI.

Hiện nay, Đông Nam Á có hơn 2.000 trung tâm dữ liệu trải khắp Indonesia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Việt Nam và Philippines, trong đó hàng trăm trung tâm khác đang được xây dựng và hơn 1.000 trung tâm đang trong giai đoạn lập kế hoạch. 

Dòng vốn đổ về phương Đông
Trong khi đó, sự bùng nổ của các startup AI và việc các tập đoàn truyền thống thành lập bộ phận chuyển đổi số đang tạo ra một làn sóng hấp thụ diện tích văn phòng mới, đặc biệt là tại các trung tâm công nghệ hàng đầu như Thâm Quyến, Seoul, Bangalore và Singapore. Những khách thuê này không tìm kiếm các không gian làm việc truyền thống. “AI đang làm thay đổi cách thức lựa chọn và triển khai hạ tầng trong khu vực”, ông Matt Madden, Giám đốc Điều hành Cấp cao phụ trách giải pháp trung tâm dữ liệu khu vực châu Á - Thái Bình Dương của CBRE, nhận định.

Dưới góc nhìn tài chính, bất động sản AI đang trở thành một kênh trú ẩn an toàn và hấp dẫn. Khi thị trường bất động sản văn phòng truyền thống tại Mỹ và châu Âu đang chìm trong khủng hoảng do xu hướng làm việc từ xa và lãi suất cao, dòng vốn từ các quỹ hưu trí, quỹ tài sản có chủ quyền và các công ty quản lý tài sản lớn như Blackstone, KKR hay Bain Capital đang lũ lượt chảy về phương Đông, nhắm thẳng vào hạ tầng kỹ thuật số.

Chia sẻ về bức tranh tại Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhấn mạnh sự cần thiết của việc thích ứng: “Các thị trường mới nổi như Việt Nam có vị thế thuận lợi để nắm bắt tiềm năng tăng trưởng từ sự mở rộng kinh tế nhờ AI”. 

Dòng vốn đang tìm kiếm các cơ hội có lợi suất cao hơn và Việt Nam nổi lên với những lợi thế đặc thù. Theo đó, AI sẽ đào sâu khoảng cách chất lượng giữa các tòa nhà và trung tâm thương mại, thu hút nhu cầu sử dụng mặt bằng thực tế cao hơn cho các dự án đạt chuẩn…

Mặc dù triển vọng chung là tích cực, thị trường vẫn tiềm ẩn rủi ro về mức tăng năng suất thấp hơn kỳ vọng hoặc sự gián đoạn nghiêm trọng của thị trường lao động. Như Tiến sĩ Dominic Brown lưu ý: “Trong khi kịch bản cơ sở mang tính tích cực, phạm vi kết quả vẫn rất rộng. Việc hiểu rõ các kịch bản khác nhau là yếu tố quan trọng đối với cả khách thuê và nhà đầu tư trong quá trình lập kế hoạch cho thập kỷ tới”. 

Sự ngốn điện của AI đang đặt ra thách thức cực lớn về lưới điện quốc gia tại nhiều nước châu Á. Cùng với đó là sức ép từ các tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị). Các công ty công nghệ lớn đều đã cam kết đạt mức phát thải ròng bằng 0 (Net Zero) vào năm 2030 hoặc năm 2040. Do đó, họ không chỉ cần điện, mà phải là năng lượng xanh (điện mặt trời, điện gió, thủy điện).

AI không phá hủy nhu cầu về không gian vật lý, mà chỉ định hình lại chúng theo những tiêu chuẩn khắt khe, đắt đỏ và thông minh hơn. “AI sẽ là động lực quan trọng trong việc duy trì câu chuyện tăng trưởng dài hạn của khu vực APAC,” Tiến sĩ Brown kết luận.