Thuê giấc mơ an cư

Khoảng cách giữa thu nhập trung bình và giá nhà đã bị kéo giãn đến mức kỷ lục. Đối với một bộ phận lớn giới trẻ và tầng lớp trung lưu mới nổi, giấc mơ sở hữu một căn hộ nội đô đang dần được thay thế bằng một thực tế thực dụng hơn: đi thuê dài hạn. 

Cú sảy chân của “tài sản nhẹ”
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một nghịch lý: nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất, trong khi các dự án cao cấp lại vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Giá trị một căn hộ trung cấp hiện đã vượt quá 20 lần thu nhập bình quân năm của một lao động trẻ. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở cho thuê tại trung tâm kinh tế như TP.HCM đang rơi vào tình trạng thiếu cung trầm trọng và chưa được khai thác đúng mức.

Nếu như 10 năm trước, thị trường chủ yếu là các khu nhà trọ công nhân xập xệ hoặc căn hộ do cá nhân tự cho thuê thì nay cuộc chơi đã chuyển hướng sang “thương hiệu hóa”. Các startup và nhà điều hành chuyên nghiệp như M Village, CityHouse hay JinJoo Home đang định hình lại thị trường bằng mô hình “tài sản nhẹ” (asset-light). Thay vì bỏ vốn mua đứt bất động sản, các công ty này thuê lại toàn bộ tòa nhà hoặc hợp tác với chủ nhà theo tỷ lệ chia sẻ doanh thu. Sau đó, họ ứng dụng nền tảng công nghệ (PropTech) để tối ưu hóa quản lý và tìm kiếm khách hàng. Cách tiếp cận này đáp ứng chính xác nhu cầu của thế hệ Millennials và Gen Z - những người không chỉ cần một chỗ ngủ, mà khao khát một không gian sống có thiết kế, có cộng đồng. Nhưng quản lý nhà cho thuê là một ngành kinh doanh có biên lợi nhuận mỏng. Sự thành bại không nằm ở việc sở hữu bao nhiêu tòa nhà, mà ở khả năng kiểm soát tỷ lệ lấp đầy. Ranh giới giữa thành công và thảm họa là rất mong manh.

Tại Singapore và Indonesia, mô hình co-living đi trước Việt Nam khoảng 5 năm và đã nếm đủ trái đắng của giai đoạn tăng trưởng nóng. Các công ty từng thu hút hàng chục triệu USD từ các quỹ đầu tư mạo hiểm (VC) đã sử dụng chiến lược “đốt tiền” để giành thị phần. Họ mạnh tay ký các hợp đồng master-lease dài hạn với giá cao nhằm thâu tóm tài sản. 

Tuy nhiên, khi đối mặt với các cú sốc vĩ mô, mô hình này lộ rõ tử huyệt: sự mất cân đối về kỳ hạn và dòng tiền. Tiền thuê cố định phải trả cho chủ nhà trở thành gánh nặng khi tỷ lệ lấp đầy sụt giảm. Khu vực Đông Nam Á đã chứng kiến một làn sóng thanh lọc khắc nghiệt. Các nhà điều hành co-living sống sót hiện từ chối các hợp đồng thuê lại tòa nhà rủi ro cao, chuyển sang mô hình hợp đồng quản lý thuần túy. Trong mô hình này, nền tảng chỉ thu phí quản lý cố định hoặc chia sẻ phần trăm doanh thu, đẩy rủi ro dòng tiền về phía chủ sở hữu.

Bài toán vốn dài hạn
Tại Việt Nam, rào cản lớn nhất không chỉ nằm ở bài toán quản trị doanh nghiệp, mà còn ở cấu trúc vốn và quy hoạch vĩ mô. Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM cho thấy trong tổng cầu về nhà ở xã hội, nhu cầu thuê mua chiếm tới 68,1% và nhu cầu mua chiếm 26%, trong khi nhu cầu thuê thuần lại chỉ ở mức 5,9%; 96% nhóm đối tượng có thu nhập ổn định hoàn toàn có đủ khả năng chi trả nếu mặt bằng giá thuê được kiểm soát hợp lý.

Dù vậy, dòng vốn tổ chức vẫn đang do dự. Theo Tiến sĩ Nguyễn Duy Phương, Giám đốc Đầu tư Tài chính DG Capital, điểm nghẽn cốt lõi nằm ở chi phí vốn. Khác với bất động sản thương mại thu hồi vốn nhanh, dự án cho thuê đòi hỏi chu kỳ từ 15-20 năm và cực kỳ nhạy cảm với lãi suất. Với mức lãi suất vay thương mại 10-14%/năm, chi phí tài chính sẽ bào mòn hoàn toàn lợi nhuận của doanh nghiệp. Hơn nữa, định mức lợi nhuận 10% áp dụng cho nhà ở xã hội hiện hành bị đánh giá là chưa đủ sức hấp dẫn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng chỉ ra rằng quy chuẩn diện tích tối thiểu 25 m2 đối với nhà ở xã hội đang trở thành gánh nặng. Tại Việt Nam, chi phí thuê nhà đang tiệm cận mức 25% thu nhập, một ngưỡng đắt đỏ so với nguyên tắc 20-25% của thế giới. Để giải quyết bài toán nhà ở, ngay trong tháng 6, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình và Hưng Yên đặt mục tiêu khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê. Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhà ở cho thuê lâu nay vẫn là mảnh ghép bị thiếu của thị trường bất động sản. 

Để đánh thức phân khúc này, Nhà nước cần có các gói tín dụng dài hạn lãi suất thấp, kết hợp với các ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế sử dụng đất đối với những dự án cam kết cho thuê dài hạn. Về phía các doanh nghiệp, muốn phát triển bền vững cần tuân thủ 3 nguyên tắc: không sử dụng các nghiệp vụ tài chính rủi ro hay tiền đặt cọc của khách hàng để đầu tư chéo; tránh các hợp đồng thuê cố định giá trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao; chuẩn hóa các hợp đồng thuê dài hạn, mang lại cho người thuê cảm giác ổn định, an cư thay vì mang nặng tâm lý “ở tạm” như hiện nay.

Trong thập kỷ tới, thị trường bất động sản sẽ không thuộc về những tay chơi sở hữu nhiều đất đai nhất, mà thuộc về những người biết cách khai thác tối đa giá trị dòng tiền từ mỗi mét vuông không gian sống. Nhưng hành trình đó đòi hỏi cả kỷ luật thị trường lẫn trợ lực thiết thực từ chính sách vĩ mô.