Việt Nam thiếu hụt nguồn cung văn phòng xanh

Khi cầu vượt cung

Theo Avision Young Việt Nam, bất động sản văn phòng Việt Nam từ lâu là phân khúc cầu vượt cung. Quy mô thị trường văn phòng Việt Nam nhỏ hơn so với các nước trong khu vực. Tại thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế lớn nhất nước, quy mô thị trường văn phòng ở đây bằng khoảng 1/3 thị trường Bangkok và Jakarta, ¼ so với Manila trong khi mật độ nhân viên văn phòng tại TP.HCM gấp 3 lần so với ba thủ đô nói trên.

Khi nguồn cung eo hẹp, lợi thế đàm phán thuộc về chủ nhà. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP.HCM cao gấp hai đến ba lần so với Bangkok, Jakarta và Manila. “Người Việt Nam thích cộng tác trực tiếp, đào tạo tại chỗ và môi trường làm việc gắn kết.”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định, “Đây là lý do khiến nhu cầu mặt bằng văn phòng vật lý chiếm ưu thế trên thị trường, không chỉ bây giờ mà còn nhiều năm sau nữa”.

Trong khi phân khúc văn phòng tại các thị trường quốc tế lớn đang chật vật vì công suất thuê giảm, thì hầu hết tòa nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85% hàng quý, kể từ đầu năm 2023. Tỷ lệ trống thậm chí còn thấp hơn 5% tại một số tòa nhà đạt chứng nhận LEED ở khu vực trung tâm TP. HCM (Ngôi nhà Đức TP.HCM, Friendship Tower...).

Tuy nhiên, sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng xanh tại Việt Nam không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Nghĩa là, một mặt, khách thuê sẽ tiếp tục chịu áp lực giá. Mặt khác, doanh nghiệp sẽ còn vất vả tìm mặt bằng vừa thỏa tiêu chí bền vững, vừa giúp họ đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng của nhân viên về sức khỏe và an sinh tại nơi làm việc. 

“Xanh hóa” những dự án văn phòng hạng A

Thông thường, khi nói đến “thuê văn phòng”, hầu hết mọi người đều nghĩ đó là quá trình tìm mặt bằng phù hợp với ngân sách và vị trí cho nhân viên làm việc, họp hành… Nhưng bấy nhiêu đó thì không đủ nữa. Khách thuê ngày càng chú trọng vào các dự án chất lượng cao, không gian đổi mới sáng tạo và có dịch vụ vận hành tốt nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chí bền vững.

Ở góc độ thị trường, các động thái như cung cấp những gói ưu đãi mới hoặc thậm chí đưa vào hợp đồng các điều khoản phạt nếu chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu ESG của khách thuê có thể sẽ xuất hiện trong thời gian tới. Thực tế, điều khoản thuê đang dần linh hoạt hơn, chẳng hạn như thêm thời gian hoàn thiện văn phòng, thêm các điều kiện ưu ái nhằm giữ chân khách thuê…

Đã qua rồi thời mà việc định giá bất động sản văn phòng chỉ dựa trên các chỉ số về nhu cầu thuê, mức lấp đầy và giá thuê. Văn phòng có thể tạo ra nhiều giá trị hơn cả tài chính cho bên thuê và bên cho thuê, tất cả dựa trên chiến lược phát triển và vận hành. Nếu xác định đúng chiến lược và tối ưu quá trình vận hành, bất động sản văn phòng là khoản đầu tư hoàn hảo đem lại nguồn thu nhập hấp dẫn và lợi ích dài hạn.

Tại Việt Nam, nguồn cung văn phòng mới ở các thành phố trọng điểm đang tăng dù tốc độ vẫn chậm hơn kỳ vọng. Điều này, theo cách nào đó, giúp duy trì lợi thế cho các chủ đầu tư, nhưng áp lực cạnh tranh cũng đang tăng lên. Công nghệ mới và sự phổ biến của các loại vật liệu xây dựng hiện đại đang góp phần “xanh hóa” những dự án văn phòng hạng A mới. Giờ đây, các đơn vị quản lý văn phòng hướng tới chất lượng dịch vụ để nâng cao trải nghiệm làm việc cho cộng đồng bên trong tòa nhà đó.

Mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê văn phòng đã thay đổi. “Khi xem vận hành bất động sản như một loại hình dịch vụ và đặt con người làm trọng tâm, chúng ta có thể xác định nhu cầu và mong muốn của người trực tiếp sử dụng nhằm thay đổi và áp dụng những phương thức vận hành mới, từ đó đáp ứng tốt hơn những yêu cầu và kỳ vọng của họ.”, vị Tổng Giám đốc của Avison Young phân tích.

“Điều này không chỉ giúp tăng doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư, mà còn tạo ra giá trị thật về kinh tế, xã hội và môi trường cho cộng đồng.”, ông kết luận.