Đói vốn, nhà đất xoay xở

Gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, trong khi lãi suất tăng mạnh từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất động sản đã nỗ lực sáng tạo ra các chiêu huy động vốn mới. Tất nhiên, đằng sau đó có thể đi kèm một số rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân nếu quá ham vào lãi suất hấp dẫn mà sản phẩm tài chính này mang lại.

Mới đây, một thương hiệu phát triển nhà ở tại TP.HCM bất ngờ giới thiệu đến người mua nhà sản phẩm trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ trong tương lai. Theo đó, ngoài được hưởng mức lãi suất hằng năm 8%, thanh toán 6 tháng/lần trong 2 năm, thì trái chủ sẽ có quyền được mua căn hộ theo giá được xác định trước. Dòng tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu sẽ được chủ đầu tư rót vào một dự án cao cấp tại Thủ Thiêm (quận 2).

Có thể thấy tương tự như hợp đồng quyền chọn mua (call option) trên thị trường chứng khoán, việc sở hữu trái phiếu dạng này đặt người mua vào vị trí có thể gia tăng tỉ suất sinh lợi nếu giá căn hộ lúc bàn giao vượt qua mức giá được thỏa thuận trước trong hợp đồng mua trái phiếu. Ngược lại, nếu thị trường diễn biến tiêu cực, họ cũng có cơ hội nhận lãi suất 8%/năm, đồng thời, không cần thực hiện cam kết mua nhà.

Thực tế, viễn cảnh sinh lợi là khả quan nếu nhìn vào xu thế của thị trường. Theo ghi nhận của Công ty Savills, năm 2018, giá bán trung bình ở TP.HCM là 1.600 USD/m2 (hơn 37 triệu đồng/m2), tăng trung bình 10%/năm trong 5 năm qua do giá tăng trên tất cả các phân khúc. Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn; hạng B và C cũng ghi nhận mức tăng giá nhưng với tốc độ chậm hơn. Từ đầu năm đến nay, tuy thanh khoản sụt giảm đáng kể nhưng mặt bằng giá vẫn tiếp tục leo thang, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam.

Các chủ đầu tư cũng hưởng lợi khi chi phí vay chỉ 8% - mức thấp hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng hiện vào khoảng 10,5-11%. Trong bối cảnh kênh tín dụng ngày càng bị siết chặt theo chính sách kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, trái phiếu kèm theo quyền mua nhà có thể trở thành một kênh huy động vốn hứa hẹn cho các doanh nghiệp địa ốc khai thác trong thời gian tới.

Tất nhiên, người mua trái phiếu từ các chủ đầu tư không phải không có rủi ro. Chính sách đảm bảo lợi nhuận phải trả hằng năm, tiến độ dự án, chất lượng pháp lý, uy tín của chủ đầu tư cũng như mức độ cam kết thực hiện quyền được mua căn hộ mà không trả thêm phí là những yếu tố quan trọng cần xem xét kỹ trước khi đặt mua các lô trái phiếu hàng tỉ đồng. “Để phát hành trái phiếu thành công, doanh nghiệp bất động sản phải bảo đảm sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để bảo đảm lợi ích của doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định.

Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện cả nước có trên 10.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (bao gồm cả chủ đầu tư và các sàn giao dịch). Hầu hết các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng vốn vay đều đang lấy từ nguồn tín dụng Nhà nước thông qua các ngân hàng. Trong thời gian qua, một số quỹ đầu tư tín dụng bất động sản đã đi vào hoạt động như Quỹ tín thác bất động sản (REIT), Quỹ TechReit của Techcombank (vốn điều lệ khoảng 50 tỉ đồng); và một số quỹ đầu tư bất động sản của nước ngoài nhưng phần lớn có nguồn tín dụng không lớn, chưa trở thành kênh cung cấp vốn chủ lực cho thị trường bất động sản.

Ngoài kênh phát hành trái phiếu, gần đây thị trường xuất hiện thêm một mô hình huy động vốn khá hiệu quả là chủ đầu tư thành lập các quỹ đầu tư tư nhân (private equity) ở nước ngoài. Điển hình như mô hình gây quỹ của Công ty Bất động sản EZ Land.

Theo chia sẻ của lãnh đạo EZ Land, để hút vốn cho một dự án phát triển tại Việt Nam, Công ty nhận được sự hỗ trợ từ các quỹ đầu tư tư nhân đứng sau lưng. Chúng được thành lập tại các thị trường nước ngoài như Luxembourg và các quốc gia khác.

Các công cụ tài chính này sẽ đóng vai trò quảng bá và hút vốn đầu tư từ châu Âu và khắp nơi trên thế giới để rót về Việt Nam. Hoạt động theo mô hình quỹ với tầm nhìn dài hạn giúp Công ty không chịu áp lực sinh lãi trong ngắn hạn quá lớn, đồng thời có điều kiện để thẩm định kỹ một dự án trước khi thâu tóm từ các đối tác khác. Hiện EZ Land có trong tay khoảng 7-8 lô đất, đủ đảm bảo để phát triển trong vòng 5 năm tới tại TP.HCM.

Một lối đi khác giúp các chủ đầu tư giảm bớt áp lực huy động vốn là chính sách mở bán đợt đầu tiên chỉ dành cho người nước ngoài có sẵn tiền. Hướng đi này là khả khi trong bối cảnh bất động sản Việt đang trở thành hấp lực lớn tại khu vực Đông Nam Á. Theo ghi nhận của Savills, việc nới lỏng chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài đã thu hút được một số lượng người mua nhất định trên thị trường quốc tế. Trong năm 2018, thị trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận một nguồn cầu lớn từ khách hàng quốc tế, trong đó một số lượng lớn dự án nhà ở hạng A đã nhanh chóng đạt ngưỡng 30% định trước ở thời điểm mở bán.

Theo giới phân tích, dù gặp nhiều thách thức trong ngắn hạn nhưng nhìn về lâu dài, triển vọng của thị trường bất động sản là khả quan do tốc độ tăng trưởng kinh tế khả quan, mức FDI cao và các chính sách tiền tệ phù hợp tạo cơ sở niềm tin rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển.

Đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TP.HCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C, còn hạng B dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội. “Với quy mô dân số 94 triệu người, lớn số 3 ASEAN nhưng tỉ lệ đô thị hóa thấp nhất khu vực - 36% (năm 2018), nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm năng vượt lên trên các nước láng giềng”, báo cáo của Savills nhận định.