Lực đẩy hạ tầng

Những tiếng gầm của máy xúc trên đại công trường không chỉ dọn đường cho những tuyến cao tốc, mà còn đánh dấu khoảnh khắc thị trường bất động sản bước sang một chu kỳ mới: đầu tư giá trị và tăng trưởng đa cực. 

Dòng vốn dịch chuyển khỏi vùng lõi 

Sau khi sáp nhập địa giới hành chính, thị trường nhà ở TP.HCM đang trong giai đoạn phục hồi mạnh mẽ nhưng bộc lộ sự phân hóa sâu sắc. Tại khu vực lõi, sự khan hiếm nguồn cung và áp lực chi phí đang tạo ra một bức tường vô hình đẩy người mua ra xa. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, dữ liệu quý I/2026 vẽ nên một nghịch lý của vùng lõi. Khu vực trung tâm TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, mức giảm sâu 62% theo quý và 47% theo năm. Trong khi nguồn cung chạm đáy, giá sơ cấp trung bình lại thiết lập đỉnh cao nhất mọi thời đại, đạt gần 7.300 USD/m2. Mức giá này đã tăng 19% so với quý trước và vọt lên 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, lượng hấp thụ thực tế lại vô cùng ảm đạm, nằm ở mức dưới 1.000 căn, chỉ tương đương khoảng 25% nguồn cung mới. 

Việc giá sơ cấp leo thang, kết hợp với sự thiếu hụt nghiêm trọng của phân khúc bình dân và trung cấp, đã làm suy yếu sức mua. Thêm vào đó, rào cản từ việc kiểm soát tín dụng bất động sản và chi phí vay tăng cao khiến giới đầu tư buộc phải lùi lại với tâm lý “chờ đợi và quan sát”. 

Khi cánh cửa vùng lõi khép lại với đa số, dòng tiền lập tức chảy về các cực tăng trưởng mới. Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường đang tiến vào giai đoạn tăng trưởng đa cực, nơi nguồn cung dồi dào và mặt bằng giá của các vùng vệ tinh sẽ đóng vai trò chiến lược hỗ trợ nhu cầu nhà ở. 

Nửa đầu năm 2026, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đã chính thức soán ngôi vùng lõi để trở thành rốn cung của toàn thị trường. Hai khu vực này ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới trong quý I/2026. Riêng khu vực Bình Dương (cũ) dẫn dắt nguồn cung chủ đạo với 6.430 căn mở bán, tập trung dày đặc tại Thuận An và Dĩ An. 

Thanh khoản tại vùng mở rộng cực kỳ sôi động. Trong tổng số khoảng 6.118 căn hộ giao dịch thành công tại khu vực TP.HCM mở rộng, Bình Dương (cũ) chiếm tới 5.484 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình lên tới 76,6%. Mức giá sơ cấp tại Bình Dương (cũ) đang neo ở ngưỡng 1.886 USD/m2 (tăng 16,9% so với cùng kỳ năm trước), trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đạt 1.373 USD/m2. 

Động lực cốt lõi đằng sau những con số biết nói này chính là hạ tầng. Sự lột xác của tuyến quốc lộ 13 - huyết mạch kết nối TP.HCM với Bình Dương (cũ) - là minh chứng rõ rệt nhất. Từ chỗ là điểm nghẽn giao thông, dự án mở rộng quốc lộ 13 lên 60 m (10 làn xe) với tổng vốn hơn 21.000 tỷ đồng đã trở thành ngòi nổ kích hoạt mặt bằng giá mới. 

Cách đây vài năm, giá căn hộ dọc tuyến đường này chỉ 20-25 triệu đồng/m2, nay đã đồng loạt vọt lên trên 40 triệu đồng/m2. Những dự án bám sát trung tâm TP.HCM dao động quanh mức 60-80 triệu đồng/m2, cá biệt dự án Diamond Sky Vạn Phúc chuẩn bị chào bán với giá kỷ lục 130-150 triệu đồng/m2. 

Tái định hình nhờ metro và cao tốc
Bức tranh hạ tầng phía Nam không chỉ dừng lại ở các trục quốc lộ. Nghị quyết số 09-NQ/TW của Bộ Chính trị (ngày 19/5/2026) đã đặt ra nhiệm vụ mang tính “kỳ tích”: TP.HCM phải hoàn thành khoảng 200 km đường sắt đô thị (metro) vào năm 2030. Việc phấn đấu hoàn thành 6 tuyến metro trọng điểm, với tổng chiều dài 187 km giai đoạn 2025-2030, đang kích hoạt mạnh mẽ mô hình phát triển đô thị bám trục giao thông công cộng (TOD). 

Sức nóng hạ tầng trong mùa hè 2026 cũng đang lan tỏa với hàng loạt dự án giao thông trọng điểm rục rịch khởi công: dự án cao tốc đô thị Hồ Tràm - cảng hàng không quốc tế Long Thành và đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu; dự án cầu đường Bình Tiên và cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (giai đoạn 1) dự kiến ký hợp đồng vào ngày 30/6/2026; cảng tổng hợp và container Cái Mép Hạ (giai đoạn 1) đủ điều kiện để khởi công vào đầu tháng 7/2026. Hệ thống đường cao tốc, sân bay và cảng biển tại khu vực phía Đông Nam TP.HCM được dự báo sẽ thúc đẩy du lịch tăng trưởng 10-12%/năm giai đoạn 2025-2030, tạo nguồn cầu vững chắc cho bất động sản nghỉ dưỡng và logistics. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá sự bùng nổ hạ tầng này sẽ giúp “giải cứu” vùng lõi, đồng thời định hình các trung tâm đô thị mới tại Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) trong xu thế giãn dân tất yếu. Được tiếp sức bởi bối cảnh kinh tế vĩ mô khởi sắc, với GDP quý I/2026 đạt đỉnh 7,83% và vốn FDI giải ngân tăng 9%, thị trường bất động sản phía Nam đang thiết lập một luật chơi mới. 

Theo đó, hạ tầng và pháp lý dự án đang trở thành 2 lăng kính chân thực nhất để khuếch đại giá trị bất động sản. “Dự báo trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc các trục hạ tầng mới”, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định. 

“Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Người mua sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh và tạo dòng tiền ổn định, thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn”, ông nói.