Bất động sản

Bất động sản đón sóng NFT

Huy Vũ Thứ Năm | 17/11/2022 07:30

Làn sóng ứng dựng công nghệ blockchain vào hoạt động kinh doanh ở Việt Nam đang hình thành ngày càng rõ nét với xu hướng chia nhỏ đầu tư bất động sản.

Giữa tháng 10, Realbox chính thức mở bán suất đầu tư chung nhà phố thuộc dự The Tropicana Garden Bảo Lộc tại thị trường Thái Lan. Mỗi suất đầu tư tương đương 1 USD (khoảng 25.000 đồng), giá trị căn nhà là gần 130.000 USD và đã huy động được gần 15% giá trị căn nhà.

Các suất đầu tư này được định dạng bằng mã NFT (Non-fungible token - mã không thể thay thế) được tạo ra bằng công nghệ blockchain, nhờ đó tiếp cận các nhà đầu tư tiền kỹ thuật số ngoài thị trường Việt Nam.

Ngoài The Tropicana Garden Bảo Lộc, Realbox còn 3 sản phẩm khác trong rổ hàng đầu tư chung theo hình thức nói trên là nhà phố thuộc Saint Simeon Long Hải, căn hộ HT Pearl Dĩ An và Eco Sky Garden Bình Dương.

Đưa bất động sản Việt Nam ra khu vực
Trước Realbox, một doanh nghiệp tương tự là Metain cũng dùng công nghệ blockchain để chia nhỏ suất đầu tư vào bất động sản Việt Nam và giới thiệu các nhà đầu tư trong khu vực.

 

Khác biệt ở chỗ, danh mục bất động sản của Metain là 5 bất động sản thương mại ở các quận trung tâm TP.HCM và Hà Nội và công ty vận hành theo mô hình REIT (quỹ tín thác bất động sản) nên mỗi danh mục đầu tư chung của Metain đòi hỏi công ty này phải sở hữu tài sản trước khi kêu gọi đầu tư và có thời hạn đầu tư là 5+1+1 năm.

Chia sẻ với NCĐT, ông Trần Nhân, sáng lập kiêm Giám đốc Điều hành Metain, cho biết lãi suất kép hằng năm của các bất động sản trung tâm ở Việt Nam trong 10 năm qua là hơn 18%, nằm trong Top các nước trong khu vực nên rất được nhà đầu tư quan tâm. “Công nghệ blockchain giúp giới thiệu sản phẩm đến các nước trong khu vực, nhưng mô hình REIT mới là điểm thực sự giúp chúng tôi tạo ra khung pháp lý bảo vệ nhà đầu tư ngay cả trong trường hợp xấu nhất”, ông nói.

Việt Nam là thị trường năng động nhất trong khu vực về đầu tư vào NFT. Giải thích về điều này, Tiến sĩ Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên cao cấp chuyên ngành tài chính - kế toán của Đại học Bristol (Anh), cho biết với các nước phát triển, REIT là quỹ chuyên đầu tư cổ phiếu bất động sản khá phổ biến nên nhà đầu tư không có động lực lớn với các mô hình NFT bất động sản.

Theo Tiến sĩ Võ Đình Trí, giảng viên Trường IPAG Business School Paris (Pháp), thành viên AVSE Global, có thể nhìn nhận các công ty NFT bất động sản Việt Nam giống các quỹ REIT, quỹ đầu tư nhưng dùng blockchain giúp việc thu hút nhà đầu tư dễ dàng hơn. “Giống như trước đây người ta gửi thư thì nay là gửi email. Có thể xem các công ty blockchain bất động sản đang cạnh tranh với mô hình mua chung bất động sản truyền thống”, ông Trí nói.

Về mặt pháp lý ở thị trường Việt Nam, trao đổi với NCĐT, ông Huân Trần, Giám đốc IDG Capital Việt Nam, Thạc sĩ Luật Đại học Pennsylvania (Mỹ), cho biết việc ứng dụng công nghệ blockchain để đầu tư bất động sản ở Việt Nam chia thành 2 loại mô hình: đầu tư bất động sản theo hình thức đầu tư chung và đầu tư vào chứng chỉ hoặc chứng khoán sở hữu của một công ty sở hữu tài sản.

Đối với hình thức đầu tiên, không riêng gì Việt Nam mà tại nhiều nước trên thế giới, Luật Đất đai và Luật Bất động sản chưa được định nghĩa rõ ràng, chưa có hành lang pháp lý. “Chính vì thế, mô hình thứ 2 được áp dụng phổ biến hơn do đã có hành lang pháp lý cụ thể, rõ ràng về việc các cổ đông làm việc với nhau như thế nào, Luật Doanh nghiệp ra sao”, ông Huân Trần nói.

 

Đúng thời điểm
Không chỉ năng động nhất, các công ty Việt Nam được xem là đang tham gia vào thời điểm vàng vì chỉ mới 2 năm trước, giai đoạn 2017-2018, giới đầu tư trong cơn say tăng trưởng vài chục lần nhờ đầu tư các NFT game nên không quan tâm tới tỉ suất lợi nhuận do mô hình NFT bất động sản đem lại.

Báo cáo NFT Market Report quý III/2022 cho thấy kể từ đầu tháng 5 năm nay giao dịch NFT đã không còn mang lại lợi nhuận cho phần lớn các nhà đầu tư trong lĩnh vực này. Khối lượng lỗ hằng tuần ở mức khoảng 50 triệu USD. 

Trong bối cảnh đó các nhà đầu tư có xu hướng kéo dài thời gian nắm giữ các tài sản định danh bởi NFT để qua chu kỳ giảm của thị trường. So với 4 loại NFT là Art (tranh ảnh nghệ thuật), Collectibles (sưu tầm), Gaming, Metaverse thì Utility NFT mà các công ty như Metain hay Realbox hướng đến (dạng NFT mà chỉ người sở hữu mới được hưởng lợi ích từ nó) lại được thị trường ưu ái nhất khi là quý thứ 2 liên tiếp đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Còn theo báo cáo "NFT Statistics 2022: Sales, Trends, and More" từ Nansen, nhu cầu NFT tiếp tục tăng mạnh dù thị trường đang đi xuống. Đến tháng 9/2022, NFT đang chiếm hơn 11,3 tỉ USD tổng vốn hóa thị trường, dự đoán sẽ tăng lên 231 tỉ USD vào năm 2030.

Nansen cũng nhận định có sự chuyển dịch từ các NFT. Theo đó, chủ sở hữu các NFT từ Art, PFP (Profile Picture NFT - loại NFT mà người dùng có thể sử dụng để làm ảnh đại diện cá nhân), Collectibles, Gaming, Metaverse hay những JPEG không có tính ứng dụng... thành Utility NFT mang lại nhiều tính ứng dụng và lợi ích trong thế giới thực.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Quốc Tiến, Giám đốc Tài chính Realbox, cho biết khi dự án ra mắt là năm 2021, thời điểm đó game xây dựng trên nền tảng blockchain đang chiếm sóng nên việc gọi vốn công ty khó khăn, hiện mọi việc đã dễ dàng hơn.

Tương tự như vậy là câu chuyện của Metain, sau vòng gọi vốn từ tháng 3 từ IDG Capital Vietnam, Công ty đang trong vòng gọi vốn mới với Blizzard Fund (quỹ đầu tư mạo hiểm do AVA Labs quản lý) và dự kiến sẽ công bố vào cuối tháng 11/2022.

Việc huy động vốn trong thời điểm hiện tại khá quan trọng khi mà theo dự đoán thị trường bất động sản toàn cầu sẽ sụt giảm ít nhất đến năm 2023 nên đây là cơ hội tốt cho các công ty này mua tài sản giá cạnh tranh chờ chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Con đường của các công ty Việt Nam khá giống nhau là đưa các bất động sản trong nước tiếp cận những quốc gia có tỉ lệ người dùng sở hữu ví cryto lớn ở châu Á - Thái Bình Dương như Philippines, Indonesia, Malaysia, Nhật, Ấn Độ và New Zealand.

Liệu có bị trục lợi?
Có thể nói NFT bất động sản là mô hình thực tế khi “neo” các mã định danh vào các tài sản thực, được kiểm chứng thay vì những vật phẩm ảo có thể tăng giá cao trong game NFT, metaverse thời gian qua.

Tuy nhiên Việt Nam từng bị điều tiếng bởi nhiều dự án game NFT lừa đảo, liệu điều này có thể diễn ra với mô hình NFT bất động sản hay không? “Rất khó để phân biệt được các doanh nghiệp làm thật và trục lợi”, Tiến sĩ Hồ Quốc Tuấn nói. 

Vì hành lang pháp lý chưa hoàn thiện nên lỗ hổng trong việc bảo vệ tài sản nhà đầu tư khi chuyển từ NFT ra quyền tiền mặt với hình thức này là có. Trong khi đó, thị trường lại thiếu những đơn vị thứ 3 phân tích, chấm điểm các dự án bất động sản hay cách thức hoạt động của các công ty NFT bất động sản.

Lấy ví dụ, sau khi được NFT hóa và huy động vốn thành công, tài sản sẽ được đưa cho bên thứ 3 (thường là ngân hàng) lưu giữ. Tài sản đó chỉ được bán khi các nhà đầu tư biểu quyết đồng ý thông qua smart contract (hợp đồng thông minh) và DAO Vote. Tuy nhiên, hiện nay chưa có hành lang pháp lý quy định việc này.

 

“Không có gì là chắc chắn 100% cả. Lời khuyên của tôi khi tham gia là nhà đầu tư nên thận trọng vì đây là lúc thị trường đang xuống, phải cảnh giác với các lời mời gọi cam kết lợi nhuận cao và chấp nhận tâm lý đầu tư trong lúc này là phải đợi”, Tiến sĩ Hồ Quốc Tuấn nói.

Còn theo Tiến sĩ Võ Đình Trí, cách các công ty như Metain, Realbox đang làm không đảm bảo một cách tuyệt đối quyền sở hữu theo các định nghĩa truyền thống, nhưng ít nhất cũng đưa ra một vài khuôn khổ chung cho các công ty NFT bất động sản trong bối cảnh thị trường còn mới như hiện nay. Theo đó, đừng xem NFT bất động sản là điều gì đó quá cao siêu, đó chỉ đơn thuần là đầu tư chung và đã đầu tư thì có rủi ro nhất định.

“Rủi ro càng được kiểm soát thì khả năng sinh lời có giới hạn và ngược lại. Các dự án trục lợi thường đưa ra cam kết, hứa hẹn khả năng sinh lời rất cao. Đầu tư vào các mô hình mới hiện nay khá hấp dẫn và hiệu quả hơn trước đây. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần có sự tìm hiểu và hiểu rõ sự khác biệt giữa các mô hình với những lợi ích và rủi ro đi kèm”, Tiến sĩ Võ Đình Trí nói.


Tin cùng chuyên mục

Tin nổi bật trong ngày