Từ đại lộ kẹt xe đến “Đô thị 10 phút”

Bức tranh đô thị của siêu đô thị sầm uất nhất Việt Nam đang bước vào một ngã rẽ lịch sử. Làn sóng phát triển nhà ở đang quay trở lại, nhưng đằng sau những khối bê tông mới vươn lên là một tầm nhìn táo bạo hơn nhiều: từ bỏ sự phụ thuộc vào xe máy để kiến tạo một thành phố xoay quanh những nhà ga điện ngầm.

Nghịch lý của sự phục hồi

Theo dữ liệu mới công bố của JLL, trong nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM đón nhận sức sống mới với khoảng 3.000 căn hộ được mở bán, đẩy tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Bất chấp áp lực lãi suất khiến người mua e dè, thị trường vẫn ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công và tỷ lệ hấp thụ đạt mức ấn tượng trên 99%. Khu Đông tiếp tục là thỏi nam châm thu hút đầu tư, chiếm đến 70% nguồn cung mới, trong đó hơn 43% thuộc phân khúc cao cấp. 

Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào không mang lại tin vui cho những người mong mỏi một mái ấm giá rẻ. Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ trong quý II/2026 đã chạm ngưỡng 98,1 triệu đồng/m2, tăng gần 10,5% so với năm ngoái. “Dù giai đoạn thiếu hụt nguồn cung đang dần khép lại, giá nhà vẫn sẽ khó giảm. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và xây dựng, đã đội lên 30-40% so với cuối năm 2025”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định. 

Đối mặt với thực tế này, các chủ đầu tư đang dịch chuyển dự án ra khỏi vành đai 1 và 2, hướng tới các vành đai 3, 4 và những địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An. Nhưng TP.HCM không chỉ đang mở rộng mà còn đang tái định hình toàn bộ cấu trúc của mình. Trong tầm nhìn 100 năm tới, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được xác định là giải pháp trọng tâm. “TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm”, đại diện JLL nhận định.

Đây là một bước chuyển dịch tư duy cốt lõi: thành phố không còn chạy theo “tốc độ di chuyển” của xe cá nhân, mà tập trung vào “tính tiếp cận”. Mục tiêu thiết lập một mô hình đô thị 20-60 phút, nơi mọi dịch vụ và tiện ích đều nằm trong tầm tay, biến TP.HCM thành một siêu đô thị “đa cực - tích hợp - siêu kết nối”. 

Cú chuyển mình mang tên TOD

Kế hoạch này đòi hỏi một nguồn lực khổng lồ. Toàn vùng TP.HCM sẽ phát triển 28 tuyến metro dài khoảng 1.100 km với tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến 72,1 tỷ USD. Trong đó, riêng khu vực TP.HCM chiếm khoảng 40,2 tỷ USD. Đến năm 2030, quỹ đất tiềm năng dành cho TOD sẽ lên tới 21.000 ha. Giai đoạn 2025-2030, Thành phố thí điểm 5-7 khu vực TOD cốt lõi dọc tuyến metro số 1, số 2 và nút giao vành đai 3. Mục tiêu đưa chiều dài mạng lưới metro lên 187 km, đáp ứng 35-40% nhu cầu đi lại bằng giao thông công cộng. Tuyến vành đai 3 và Quỹ Phát triển TOD cũng sẽ vận hành trong năm 2026. 

Cho đến giai đoạn 2035-2045 sẽ hoàn chỉnh 700 km đường sắt đô thị. Đích đến cuối cùng là 80% cư dân đô thị chỉ cần đi bộ 10 phút để đến nhà ga, giúp giảm trên 30% phương tiện cá nhân và hướng tới Net Zero vào năm 2050. Hệ thống TOD này được thiết kế theo 3 cấp độ linh hoạt: cấp vùng (như cụm sân bay Tân Sơn Nhất - Long Thành), cấp thành phố (như ga trung tâm Bến Thành) và cấp khu vực (các đô thị vệ tinh và mô hình Water-TOD ven sông). Quanh mỗi nhà ga, kiến trúc sư Nguyễn Đình Hòa đề xuất mô hình “Super-TOD” nén chặt: bán kính 200 m ưu tiên đô thị đi bộ và mật độ cao, khai thác không gian ngầm, nhường lại mặt đất cho quảng trường và công viên. 

Để bước nhanh tới viễn cảnh lạc quan, thành phố đang phải chạy đua với thời gian. Ông Lê Thanh Hải, Giám đốc Trung tâm Tư vấn Ứng dụng Kinh tế, cảnh báo rằng hành lang metro số 1 đang là vấn đề cấp bách nhất. Tuyến đường này đã vận hành gần 2 năm nhưng vẫn thiếu vắng quy hoạch TOD bài bản cho từng nhà ga. Nếu chậm trễ thêm 2-3 năm, khu vực này sẽ bị lấp đầy bởi các cao ốc rời rạc mang tính “đô thị hóa tự phát”. 

Hệ thống đường sắt đô thị chính là xương sống quyết định thành bại của toàn bộ hệ sinh thái đô thị đa cực. Do đó, việc hoàn thành các tuyến lõi và khởi công đường sắt vùng nối Long Thành, Cần Giờ, Vũng Tàu trong 10 năm tới là nhiệm vụ sống còn. 

Sự bùng nổ của TOD cũng mang theo những thách thức về an sinh. “Kinh nghiệm quốc tế chỉ ra bất động sản quanh ga metro luôn tăng giá phi mã. Khối ngoại, đặc biệt là các nhà đầu tư Nhật với bề dày kinh nghiệm vận hành dài hạn, đang đưa mô hình này vào tầm ngắm”, đại diện JLL cho biết. 

Để TOD không trở thành đặc quyền của người giàu, kiến trúc sư Nguyễn Đình Hòa nhấn mạnh yếu tố công bằng xã hội. Ông đề xuất bắt buộc dành 30-40% diện tích sàn quanh ga làm nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê với giá hợp lý. Một đô thị văn minh phải lấy con người làm trung tâm, không để ai bị bỏ lại phía sau, đồng thời ngăn ngừa bẫy phân hóa giàu nghèo. 

Cuối cùng, TOD không chỉ là một công cụ quy hoạch không gian, mà là một đòn bẩy kinh tế - tài chính khổng lồ. Khi những nút thắt về cơ chế, đất đai và nguồn lực được tháo gỡ, TOD sẽ chính thức trở thành cỗ máy đếm nhịp, định hình một kỷ nguyên phát triển mới, nhanh và bền vững cho siêu đô thị phương Nam.